Как выбрать помещение для компьютерного клуба и не потерять деньги

Как и обещал в статье про то, как открыть собственный компьютерный клуб и не сойти с ума, подробно остановлюсь на вопросах подбора помещения для компьютерного клуба.

Если вы открываете свой первый клуб, то почти на 100% вы будете открывать его в том же городе, где находитесь. Это достаточно большие инвестиции, и большинство выбирает контролировать бизнес лично.

Нет универсального правила, чтобы определить, в каком городе клуб выстрелит, а в каком — нет. Это касается и больших, и маленьких городов.

Клубы в небольших городах до 100К человек могут быть интересны тем, что в таких местах ниже инфраструктурная конкуренция. Там обычно относительно небольшой выбор досуга: кинотеатр, возможно какие-то квесты, небольшие торговые центры. В населенных пунктах на 50К — и того меньше. В этих городах компьютерный клуб может стать местом притяжения, особенно, если клуб сделаны с душой. В такие места люди приходят не только поиграть, но и просто посидеть за компом, посмотреть видосы, полазить в интернете, поболтать с друзьями.

Новичкам на старте очень тяжело проанализировать и оценить все возможные риски выбранного помещения. Я не раз сталкивался с ситуацией, когда арендатору сдают неприглядное помещение в хорошей локации по очень приятной цене, клуб делает ремонт… а потом договор аренды разрывается, а помещение выставляется на рынок с ценником в 2-2,5 раза выше.

При выборе места аренды не все задумываются, что при открытии КК в жилом доме могут возникнуть проблемы с жильцами из-за закона о тишине. Если ваши гости создают достаточно много шума, то ваше заведение рано или поздно закроют, а это прямые финансовые потери.

Выбор коммерческой недвижимости на первых этажа жилых домов — один из самых простых. Чаще всего у этой собственности единственный собственник, который занимается вопросами лично, а не через агентов, у помещения — та же управляющая компания, что и у всего дома.

Особых подводных камней с таким типом аренды нет. Из возможных проблем: где-то на фасады домов запрещено вешать кондиционеры, где-то — менять архитектурный облик здания (менять стеклопакеты, например), где-то может быть недостаточная мощность электроэнергии. В отличии от других типов коммерческой недвижимости, в жилых домах практически не бывает проблем с интернет-провайдерами — здесь нет монополий и вам предложат хорошие цены.

Основной риск с расположением КК в жилом доме — плохая звукоизоляция и опасность нарушения закона о тишине. Стоит помнить, что у каждого города — свои локальные подзаконные акты, где-то законы о тишине жестче, чем федеральные.

Многократные жалобы жителей приведут к проблемам с муниципальными органами, полицией, и, в конечном итоге, вы будете вынуждены либо ограничить часы работы, либо придется искать иные выходы из ситуации. Например, некоторые КК на ночное время закрывают двери и работают только на выход.

Что такое крупные торговые центры, пожалуй, объяснять не нужно. Есть локальные районные, а есть — региональные ТЦ уровня Меги. Если вы в Москве, то это Авиапарк, Коламбус, Метрополис, Афимолл Сити и другие, в Питере — Галерея, Питерлэнд, Европолис, Охта Молл и так далее.

В случае с коммерческой недвижимостью важно понимать, кто стоит за тем или иным ТЦ, кто им управляет и с кем, соответственно, вам вести переговоры и решать все вопросы. Крупные ТЦ чаще всего принадлежат банкам или другому крупному бизнесу и имеют большую команду профессиональных управленцев, которая занимается арендой, рекламой, маркетингом, безопасностью — всем.

Главный клиент крупного торгового центра — это десятки тысяч его посетителей, а не арендаторы. У таких ТЦ всегда есть якорные арендаторы, которые платят не только фиксированную арендную плату, но и процент от оборота. Даже самый крупный компьютерный клуб не приблизится по трафику к самому маленькому Ашану. Поэтому для крупного ТЦ вы будете не в приоритете.

Это не значит, что в крупном ТЦ нельзя открыть компьютерный клуб. Можно. Но у вас уже должна быть отлаженная команда и рабочие процессы, и возможность договориться со своими поставщиками о ночных доставках и т.д.

С крупными ТЦ гораздо сложнее договориться о ночном режиме работы. В условиях спада трафика и уменьшения доходов управляющих компаний, ТЦ очень-очень-очень неохотно идут на ночную работу и зажимают гайки так, что клубы не могут работать в ночное время. Например, ставят требование, чтобы выходящего курить человека до улицы и обратно сопровождал сотрудник. То есть вам нужно два ночных администратора, а это уже рост издержек и снижение доходов от работы в ночное время.

С крупными ТЦ следует учесть централизацию всех бизнес-процессов. Скорее всего вам будет доступен только один интернет-провайдер со ставкой в 2-3 раза выше рынка. Кроме того, ТЦ может навязать вам своих подрядчиков по целому кругу других вопросов: от прокладки и обслуживания пожарной сигнализации до уборки помещений. У больших торговых центров часто есть обязательные для всех арендаторов рекламные сборы.

Я был свидетелем открытия московских клубов, которым расположение в крупных ТЦ помогало на самом старте, но потом становилось настоящим геморроем.

Маленькие и средние торговые центры — лучший вариант для открытия первого клуба. Такие ТЦ сами заинтересованы в вашем трафике, да и вам придется потратить меньше ресурсов для привлечения людей.

Управляющие локальных ТЦ часто ближе к предпринимателям, чем бездушные корпоративные структуры управления крупной недвижимостью. С ними проще договориться, найти компромисс и выгодные условия. В отличие от крупных ТЦ здесь реже встречается навязывание обязательных услуг или подрядчиков.

Одна из типичных ошибок при планировании бюджета открытия компьютерного клуба или его ремонта — забыть про вентиляцию и кондиционеры. Даже если это пространство ранее использовалось как коммерческое, в нем может быть слабая система вентиляции.

Возьмем сухие цифры снипов: на одного человека в помещении должно приходиться 60 кубометров воздухообмена в час. То есть, например, на 45 человек в помещении (условно полная посадка 40 человек + админы + кто-то пробегал) воздухообмен должен составлять 2700 кубометров в час. Это достаточно серьезная величина, о которой нужно задумываться на этапе даже не проектирования, а на этапе выбора помещения, потому что не везде вы сможете организовать такую вентиляцию. И не забываем, что вентиляция — это не только вытяжка воздуха, но и его подача в помещение, то есть вы должны сделать и вытяжку, и приточку.

Кроме того у нас в помещении находится 40 печек в виде компьютеров (250 Вт тепла в час) и 45 человек. Тело взрослого здорового человека с нормальной температурой в состоянии покоя выделяет тепло в эквиваленте 60 Вт. То есть при полной посадке у вас выходит 250х40 + 60х45 = 12,7 кВт тепла в час. И все это вам нужно охладить. А если на улице +30? Мы обычно закладываем на клуб из 40 компьютеров порядка 48 кВт охлаждения, чтобы эффективно и качественно управлять микроклиматом в зале.

Открывая клуб в торговом центре, важно учесть трудности с организацией собственного санузла. Основных путей решения тут два:

Для всех остальных типов помещений (жилой дом, бизнес-центры, отдельные коммерческие здания) очень важно наличие прямоточной канализации, ибо использование сантехнических лифтов и проблемы с ними может свести с ума любого.

Любому компьютерному клубу будет достаточно 1 Гб интернета. Другой вопрос, что есть поселки и небольшие города, где гигабита нет в принципе или он стоит непомерных денег. Работать клуб может и на 100 Мбит, но в этом случае нужно идти по пути оптимизации интернет-трафика через различные сервисы типа кэширующего сервера в клубе, использование бездисковых или гибридных систем, а также потратиться на качественные сетевые комплектующие.

В случае с ТЦ, особенно крупными, вы будете ограничены выбором управляющей компании, а цены, скорее всего, будут выше обычных рыночных, доступных при аренде помещений в жилых домах.

Поскольку работа КК без интернета невозможна в принципе, то очень важно проработать этот вопрос еще до того, как вы заключили договор аренды и начали делать ремонт.

Выбор помещения для открытия КК — гораздо сложнее, чем выбор собственной квартиры. Потому что квартира должна нравиться вам и вашим близким, а помещение клуба — сотням и тысячам людей, о которых вы еще ничего не знаете.

При подборе помещения всегда важно провести несколько установочных встреч и пообщаться с людьми, которые будут подписывать договор, с технической и административной командой, если она есть. Такие встречи обычно многое могут рассказать о том, с кем вам предстоит работать, об их процессах и профессионализме (или его отсутствии).