Как строители загородных домов наживаются на покупателях? 5 распространенных способов «незаметного» обмана

На связи группа MDI. Мы занимаемся строительством загородных коттеджных поселков в Московской области. В статье расскажем как недобросовестные строители загородных домов зарабатывают на доверчивых покупателях. Поехали.

Как строители загородных домов наживаются на покупателях? 5 распространенных способов «незаметного» обмана

До изучения рынка загородного строительства мы думали, что есть всего два глобальных способа обмануть покупателя. Первый: застройщик берет аванс и уходит в закат. Второй: застройщик на старте озвучивает низкую цену, которая к концу срока возведения дома превышает среднерыночную.

Все оказалось сложнее. Далее мы приведем пять способов «незаметного» обмана будущих новоселов, которые используются на практике.

Указание несуществующих работ

Недобросовестный застройщик может заработать на работах, которые никак не нужны для конкретного дома. Все строится на незнании покупателя.

Например, в проекте дома используется свайный фундамент, а в соответствующем разделе сметы указано что-то вроде «замес сырья для бетонной плиты».

То есть, покупатель платит за работу, которая в принципе не подразумевается. Такие манипуляции могут встречаться на всех этапах строительства.

Оплата за неполную рабочую силу

Есть простая формула: Ч = X*T, где Ч — человеко-часы, X — количество работников, T — затраченное время. Расходы покупателя зависят от количества человеко-часов и стоимости за единицу. Вот тут-то все и зарыто.

Например, в смете может быть заложена оплата на бригаду из 10-ти человек, а фактически посменно трудятся двое работяг. Разницу застройщик сохраняет себе, ну и зарабатывает на наценке.

Другой пример: отделка дома указана в 20 дней, а выполняется за 14. Застройщик рассчитывается с бригадой, а «пустые» 6 дней сохраняет у себя на счету.

Манипуляция с материалами

Тут снова расхождение сметы и реальности. Застройщик подменяет материал из сметы на более дешевый аналог, хотя внешне все выглядит без особых отличий. Клинический случай: сознательная закупка контрафакта или брака.

Например, в строительстве каркасных домов можно использовать доски естественной влажности и доски камерной сушки. Они отличаются содержанием влаги. Первый тип стоит гораздо дешевле второго, но и больше подвержен деформациям. При этом опытные застройщики знают как правильно обрабатывать влажные доски для снижения рисков. Покупатель этого не видит, а фактическая стоимость относится к сухим доскам.

Откаты от поставщиков

Застройщик прописывает в смете оптовую цену на материалы. Все сходится с информацией на сайте или каталоге поставщика. В реальности же строительные компании могут получать сверху дополнительную скидку из-за повышенного объема заказов. Разница оседает на расчетном счету строительной компании.

Например, застройщик одновременно работает сразу с тремя проектами. Суммарно требуется ~ 10 км арматуры разного типа. Поставщик в знак признания делает цену чуть ниже оптовой. Будущий владелец дома про это так и не узнает.

Неучтенные услуги

В этом случае застройщик формально не выходит из сметы, но фактические затраты покупателя повышаются. Потому что оплата пойдет за неуказанные услуги.

Распространенные примеры — погрузка и разгрузка материалов, вывоз строительного мусора. При заключении договора застройщик может уверять, что все уже заложено в стоимость. В реальности гораздо надежнее выносить работы отдельной строкой.

Как защитить себя от обмана

Необходимо 5-6 лет непрерывной практики, чтобы разбираться в стройке загородного дома от фундамента до гвоздя. Тогда точно никто обмануть не сможет. Только это утопия.

Поэтому дам два совета, которые помогут избежать попадания в капкан на входе:

  • Найдите владельцев построенных домов от выбранного застройщика и пообщайтесь с ними. Сроки, качество строительства, были ли подводные камни.
  • Уместен ли предварительный торг. Если застройщик охотно идет на существенную скидку ради получения контракта, то это явно не к добру. На практике смета может раздуться или дом в первый год начнет разваливаться из-за плохих материалов.

В любом случае, строительство загородного дома начинается с подбора земельного участка. Посмотрите генпланы наших поселков: они камерные, в окружении леса и чистых водоемов, ~45 минут от МКАД.

Был ли у вас опыт загородного строительства? Пишите в комментариях!

1717
51 комментарий

Все хотят кого то обмануть, очень мало в нашем мире справедливых людей

5
Ответить

Да всех под одну гребенку не стоит скидывать

1
Ответить

В РФ большинство домов, что я видела в эконом сегменте, никаким нормам в принципе не соответствуют, новых домов очень мало и они очень плохо построены. Причем, дорогой не значит хороший дом, в плане, материалов, дизайна, энергоэффективности и так далее. Есть сегмент домов построенных в начале 200х, из европейских материалов, шведскими, польскими или финскими строителями - вот они в цене, хотя они уже нуждаются в реконструкции. Строить сейчас конечно, рискованное дело) Удачи тем кто строит)

3
Ответить

в любой стройке есть риск, да

Ответить

В договоре гарантия прописывается... хотя это не помешает конторе уйти в закат и переродится, аки феникс)

2
Ответить

У любой компании есть главный бенефициар. Он то останется.

Ответить

зависит от формулировки и формы. Может быть просто пункт "Компания X гарантирует выполить работы", а может быть гарантийное письмо со сроками.

Ответить