Как инвестировать в виллы на Бали?

Бали занял 4 место в рейтинге инвестиционной привлекательности Forbes, но как инвестору получить кратный рост своих вложений, а не депортацию? Читайте эту статью до конца, в ней разберем все топовые стратегии инвестирования на Бали, выясним, что можно делать инвестору, а куда лучше не лезть.

Почему Бали?

На Бали туристический сезон и теплый океан круглый год. Стоимость аренды жилья растет в среднем на 20% в год. А в 2022 году Бали посетило более 6 млн туристов. Это кстати еще до того, как Китай открыл границы, так что в этом году будет еще больше.

В целом Индонезия - это 3 страна в мире по численности населения, и входит в ТОП-5 самых быстро развивающихся экономик мира. Здесь стабильная национальная валюта, а государство сохраняет нейтралитет во внешней политике.

Кроме этого, благодаря своему расположению, Бали является точкой притяжения для туристов со всего мира - от Европы до США, и от Китая до Австралии. Поэтому заходя на рынок Бали, вы заходите действительно на международный рынок, который не зависит от спроса со стороны граждан СНГ.

Все это создает уникальные возможности для роста экономики в целом и рынка недвижимости в частности.

Но прежде, чем переходить к стратегиям инвестирования, давайте разберемся, как вообще обстоят дела с правом собственности на землю и что нужно об этом знать.

Получить гражданство иностранцу без брака с местными невозможно. Вести бизнес в Индонезии придется с местными партнерами и сотрудниками - так тут устроено законодательство, которое очень защищает рынок труда для своих граждан.

Землей могут владеть по закону только граждане Индонезии. Иностранцы могут брать землю в длительную аренду на срок до 30 лет, с правом продления аренды еще на такой же срок и преимущественным правом продления аренды после второго срока. Стоимость аренды на новый срок оценивается по рыночным ценам.

И это вызывает обычно самые большие вопросы у тех кто только начал знакомиться с рынком недвижимости. Многих это отпугивает, и они не разобравшись в вопросе просто отказываются от любых покупок на Бали. А зря, потому что есть способы, как владеть недвижимостью без ограничения по сроку. В долгосрочной аренде тоже надо разобраться, чтобы принять взвешенное решение.

Одним из способов приобретения земли в собственность является покупка на местного номинального собственника - такое практиковалось раньше, но это большой риск, с учетом быстрого роста стоимости недвижимости и земли. Вы будете зависеть от порядочности номинального владельца, а ваш капитал будет защищен максимум договором займа, по которому вы как бы одолжили номинальному собственнику деньги на покупку недвижимости для вас.

Также землей могут владеть индонезийские юридические лица. Иностранец может открыть компанию и оформить покупку на нее (freehold).

Однако, большинство земли продается именно как долгосрочная аренда (leasehold) Доля таких сделок среди иностранцев около 90%. И большая часть вилл и апартаментов строится и продается на арендованной земле.

Сначала такое положение вещей вызывает вопросы и даже негодование у некоторых покупателей, но так здесь сложился рынок и в ценах на недвижимость учитывается статус земли и оставшийся срок аренды. Кроме этого, даже за первый срок аренды, ваша недвижимость окупится в 4-7 раз только за счет аренды, поэтому риски непродления аренды земли не так существенны.

Покупатели часто задают вопрос: "Хорошо, допустим, я сейчас купил виллу, земля в аренде на 25 лет, через 5 или 10 лет я захочу ее продать, кто же у меня ее купит, когда останется 15 лет аренды?" Вопрос справедливый, конечно, при прочих равных, вилла со сроком аренды 25 лет будет привлекательнее и дороже чем вилла со сроком 15 лет, но разница не будет значительной.

К тому же, важно понимать, что закон все-таки защищает ваше преимущественное право аренды земли, на которой стоит ваша вилла. А вашему арендодателю через 25-30 лет будет выгоднее продлить с вами договор аренды на следующие 25-30 лет по рыночной ставке, чем придумывать что-то еще.

В недвижимости я уже более 12 лет, я инвестирую сам и помогаю моим партнерам и клиентам совершать выгодные сделки. Если вы ищете надежные и доходные варианты инвестирования в недвижимость за рубежом - запросите наш каталог самых актуальных объектов в топовых локациях - на Бали, в Турции, Дубае и Тайланде. Напишите мне слово Бали по ссылке.

Для инвестирования в недвижимость на Бали доступно 3 стратегии: перепродажа, покупка для сдачи в аренду и строительство.

Среди доступных объектов для инвестирования в первую очередь это виллы, также есть апартаменты и земля.

Зарабатывать на перепродаже можно следующим образом: вы покупаете виллу или апартаменты на старте строительства, ждете пока вилла или жилой комплекс построится или цена вырастет, и продаете. Здесь все достаточно просто. Ждать по некоторым объектам может потребоваться от нескольких месяцев до нескольких лет. Жилые комплексы с апартаментами строятся обычно 1,5-2 года, виллы строятся около года.

Заработать можно даже за несколько месяцев, например, купить объект на пресейле (до официального открытия продаж), по самой низкой цене, а выставить на продажу уже через несколько месяцев, после того как застройщик откроет продажи и большая часть лотов у него будет уже продана.

Здесь важно пояснить, почему вообще эта стратегия работает, зачем застройщикам делать такие скидки на пресейле и почему вообще они дают нам зарабатывать? Первое и основное - каждый занимается своим бизнесом, одни строят, другие - вкладывают деньги. И бизнес инвестора это тоже бизнес. Другая причина, по которой рынок работает так, и инвесторы могут зарабатывать десятки процентов доходности за пару месяцев - это отсутствие других источников финансирования стройки - ипотека на покупку недвижимости иностранцам не доступна, а застройщики не строят в кредит.

Зато, практически все застройщики предлагают рассрочки на время строительства. Это хороший инструмент для инвестора, если им пользоваться с умом. Самая простая стратегия с рассрочками выглядит так: допустим, у вас есть сумма на покупку одного объекта недвижимости. Возьмем для примера виллу за 100 тысяч долларов, но вы не покупаете ее сразу оплачивая 100%, вы покупаете 2 виллы с первым взносом 30% за каждую, то есть за 2 виллы вы выплачиваете 60 тысяч. Остальные деньги вы оставляете на оплату рассрочки. После покупки через 3-6 месяцев вы выставляете виллу на продажу за 120 тысяч каждую. Такой рост будет оправдан, потому что во-первых, вилла уже строится, а во-вторых, за это время у застройщика закончатся свободные виллы и вырастут цены. Для апартаментов сроки могут быть больше, но и прирост стоимости тоже будет больше.

Например, недавний кейс: человек купил апартаменты на пресейле за 235 тысяч в рассрочку на 2 года, внес первый платеж 70 тысяч, через 3 месяца у застройщика больше половины жилого комплекса уже продано, а самый дешевый юнит стоит 345 тысяч. Поэтому инвестор решил уже продавать свой объект за 300 тысяч. Тем самым, он заработает около 50 тысяч долларов за 4-6 месяцев.

Не обязательно быть на острове, чтобы совершать сделки, это можно сделать по доверенности, а деньги вы сможете отправить со своего счета на счет продавца. Потом продать можно будет также удаленно - вы поручите поиск покупателя местному агенту по недвижимости, сделку проведете по доверенности, а деньги получите на свой счет.

Теперь про аренду. Аренда - это основной способ получать пассивный доход от недвижимости на Бали. Здесь развита как длительная аренда так и посуточная. Спрос хороший круглый год. Аренда может приносить легко 15-25% годовых, что существенно выше, чем в других странах.

Но сдача в аренду - это уже бизнес, работать по туристической визе иностранцу нельзя, даже по инвесторскому виду на жительство (Китас). Поэтому, чтобы легально сдавать недвижимость в аренду на Бали, вам нужно обратиться за помощью к компании или местному агенту. Любая нелегальная деятельность, которую ведет иностранец в Индонезии грозит депортацией. Конечно, много людей работает и сдает недвижимость на свой страх и риск, но этот выбор уже каждый делает сам.

Поэтому, чтобы инвестору, который купил виллу, получать с нее доход легально и безопасно - лучше всего передать ее управляющей компании, которая возьмет на себя все вопросы.

(Конечно, если вы планируете сдать свою виллу в аренду на длительный срок, вы можете попробовать сделать это сами, тк шансов что вас заметят мало, но это в любом случае, уже “серая зона” и все будет зависеть от вашей кармы :) )

Также можно инвестировать в земельные участки. Подходящей земли для строительства на Бали очень мало, поэтому спрос подталкивает цены вверх. Стоимость аренды земли за последние несколько лет в самых востребованных локациях выросла в несколько раз и не планирует останавливаться.

Смысл инвестирования в земельные участки простой - вы берете участок в перспективном месте, которое станет востребованным на горизонте 2-5 лет (можно и больше), ждете пока его цена вырастет и перепродаете.

Также можно купить большой участок, разделить на маленькие и продать. Здесь можно применить разные стратегии, в зависимости от вашего видения и оценки перспектив.

Конечно, когда мы говорим про инвестиции в землю, надо рассматривать недооцененные и перспективные локации. Например, рассмотреть землю на Западе и Севере острова. А может быть вам по вкусу придется земля на одном из соседних островов, которые сейчас активно развиваются, а земля пока стоит на порядок меньше чем на Бали.

Девелопмент - третий вариант инвестирования, который заслуживает внимания. За последний год десятки девелоперов из России и стран СНГ приехали на Бали, купили землю и начали строить свои виллы. Каждый из них привносит свое видение стиля, технологий и качества строительства. Все это очень позитивно сказывается на общем уровне проектов.

Такой вариант бизнеса как купить участок земли, построить на нем виллы и продать, приходит в голову очень многим кто приезжает на Бали и планирует остаться тут жить. Оно и понятно - высокий спрос на покупку и аренду практически гарантирует успех любому качественному проекту.

Если резюмировать, то самой актуальной стратегией инвестирования в недвижимость на Бали является покупка недвижимости на этапе строительства, получение дохода за счет роста стоимости и сдача в аренду через управляющую компанию.

Да, заработать на недвижимости на Бали очень просто, иногда даже слишком просто. Главное - это сориентироваться среди большого количества вариантов, купить подходящий объект и все правильно оформить. Поэтому, если вы тоже хотите поймать тренд и заработать десятки процентов в долларах на недвижимости на Бали - вы знаете, что делать. Вот ссылка.

Подпишись и поставь лайк!