Юридическая «прожарка» типового договора ДДУ застройщика ПИК

Спойлер: В целом договор заключать можно, поскольку все спорные положения будут признаны в суде ничтожными и никак не повлияют на права дольщика в описанных ситуациях. А вот почему договор содержит положения, ущемляющие права потребителей, при наличии за это административной ответственности, для меня загадка.

Застройщики обязаны публиковать информацию о себе и об объекте строительства а ЕИСЖС (единая информационная система жилищного строительства) на сайте наш.дом.рф.

Выбрал первый попавшийся объект ПИКа — ЖК «Восточное Бутово».

Кроме прочего, там публикуют проект договора участия в долевом строительстве, который мы и будем разбирать.

п. 3.5. «Право на оформление в собственность Объекта долевого строительства, возникает у УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА при условии надлежащего выполнения УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА своих обязательств по настоящему Договору и подписания Сторонами Передаточного акта.»

А если застройщик составит односторонний акт передачи, дольщик право собственности оформить не сможет?

Фразу нужно заменить на: «…и передачи УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Объекта долевого строительства»

Пунктом 4.5. Договора предусмотрена обязанность дольщика доплатить цену договора в течение 10-ти рабочих дней после его уведомления Застройщиком. А пунктом 4.7. установлено, что дольщик должен доплатить цену договора до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, на счет эскроу.

Скорее всего дольщик не сможет без нарушения положений этих пунктов доплатить цену.

По условиям договора, дольщик может отказаться от принятия объекта только, при существенных недостатках, а по закону, существенность значения не имеет.

п. 5.5. Договора

"УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению." Так делать нельзя.

Частью 5 статьи 7 214-ФЗ предусмотрено — Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

То есть, участник может отказаться от подписания акта при наличии любых недостатков, существенность не имеет значения.

В судебной практике до сих пор встречаются случаи, когда суды учитывают «существенность» недостатков, несмотря на позицию Верховного Суда РФ: «Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.»

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021 N 5-КГ21-106-К2

За включение в договор подобных условий установлена административная ответственность для организаций — штраф до 20.000 рублей (ч. 2 ст. 14.8. КоАП РФ)

Согласно пункту 5.8. при необоснованном уклонении, застройщик может составить односторонний акт передачи, в порядке и сроки, установленные законом.

Частью 6 статьи 8 ФЗ-214 установлено, что при уклонении дольщика, можно составить акт по истечении 2-х месяцев со дня предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства.

При просрочке передачи получается ситуация, когда дольщик уклоняется от принятия объекта с целью увеличить период просрочки и как следствие размер неустойки, а застройщик вынужден ждать 2 месяца перед тем как составить односторонний акт.

Для борьбы со злоупотреблениями дольщиков, я бы рекомендовал переформулировать этот пункт таким образом, чтобы право составления одностороннего акта возникало непосредственно в день отказа дольщика от принятия объекта.

Как я писал выше, это позволит застройщику не платить неустойку за 2 месяца.

Добавить такое положение позволяет закон, поскольку часть 6 статьи 8 ФЗ-214 начинается со слов «Если иное не установлено договором….», таким образом установленный законом порядок и сроки можно изменить.

Уступка прав требования может осуществляться при двух обстоятельствах: при полной оплате цены договора и при неполной оплате.

Так, п. 9.3. установлено, что при полной оплате цены договора дольщик может без каких-либо согласований уступить свои права по договору другому лицу, а вот при неполной оплате нужно получать согласие застройщика.

«В случае неполной оплаты Цены Договора, установленной разделом 4 настоящего Договора, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА вправе уступать права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам, при условии письменного согласования ЗАСТРОЙЩИКОМ такой уступки.»

А вот это положение договора уже ограничивает права потребителя и противоречит закону. Статьей 11 ФЗ-214 установлено: «Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.»

Ни про какое предварительное согласие застройщика на уступку в законе не указано.

И снова нарушение — штраф до 20.000 рублей (ч. 2 ст. 14.8. КоАП РФ).

Пунктом 9.6. установлено: «УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА уведомлен и согласен с тем, что в процессе строительства Объекта недвижимости возможны архитектурные, структурные и иные изменения, замена строительных материалов и оборудования, изменение расположения и выполнения электрических щитков, стояков отопления, вентиляционных и иных шахт и прочего оборудования в Объекте долевого строительства (в том числе изменение решения о наличии/отсутствии каркасов, пилонов указанного оборудования), а также другие изменения, осуществляющиеся путем внесения изменений и (или) корректировок в проектную документацию Объекта недвижимости в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.»

Следуя логике этого пункта, при замене, например, окон ПВХ на алюминиевый профиль, вы не сможете потребовать компенсации, тоже самое касается замены других материалов.

И снова нарушение — штраф до 20.000 рублей (ч. 2 ст. 14.8. КоАП РФ).

Пункт 10.3 договора: «УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА не вправе устанавливать внешние блоки кондиционеров, а также другие дополнительные конструкции на фасаде Объекта недвижимости, в местах отличных от мест, предусмотренных проектной документацией. В случае нарушения УЧАСТНИКОМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА норм указанного пункта, он уплачивает ЗАСТРОЙЩИКУ штраф – 10 (Десять) % от Цены Договора.»

Безусловно это очередное ущемление прав потребителей, застройщик вводит дополнительную ответственность для потребителей, которая не установлена законами или другими нормативными актами. Очевидно, что застройщик не может собирать такие штрафы.

И снова нарушение — штраф до 20.000 рублей (ч. 2 ст. 14.8. КоАП РФ).

Конечно отказаться от договора можно, законом и договором справедливо предусмотрено право сторон на односторонний отказ, в случаях, предусмотренных 214-ФЗ. Договор считается расторгнутым «считается расторгнутым со дня направления другой Стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора по почте заказным письмом с описью вложения».

Проблема в том, что заказных писем с описью вложения не существует в природе. Согласно Приказу АО "Почта России" от 21.06.2022 N 230-п «Об утверждении Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений» с описью вложения можно отправлять только РПО с объявленной ценностью.

Как известно, самая популярная категория споров по долевому строительству, это взыскание неустойки с застройщиков за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Если застройщик не успевает передать объект вовремя, он должен направить дольщику соответствующее уведомление и предложение заключить дополнительное соглашение с новыми сроками.

Участники долевого строительства дополнительные соглашения не подписывают, поскольку это лишает их права требовать неустойку, т.к. срок передачи переносится.

Что же делать застройщику?

Заставить подписать дополнительное соглашение с новыми сроками застройщик не может. Выход есть: автоматическое продление срока передачи, предусмотренное договором.

Предлагаемая редакция пункта для ДДУ:

«Стороны дополнительно согласовали, что изменение (увеличение) сроков строительства и ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию на срок не более 5 (Пять) месяцев, не требует подписание дополнительного соглашения Сторонами, и Участник долевого строительства, подписывая настоящий Договор, дает согласие на изменение (увеличение) срока, указанного в п. 5.1.2. настоящего Договора, до 5 (Пять) месяцев. Изменение срока ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию будет отражено в проектной декларации.

Подписание настоящего Договора участником долевого строительства, является выражением согласия на изменение срока в указанных пределах.»

При наличии такого пункта, застройщик может передать объект долевого строительства на 5 месяцев позже и не платить за просрочку. При этом, срок передачи, указанный в п. 5.1.2. не меняется.

Ущемление прав потребителей.

С одной стороны, может показаться, что такое положения ущемляют права потребителей, но судебная практика говорит об обратном.

Так решением Кунцевского суда положения об автоматическом продлении срока передачи были приняты во внимание, но впоследствии апелляция не согласилась с такими выводами.

Но, кассация отменила это апелляционное определение и вернула дело на повторное рассмотрение в апелляционную инстанцию с учетом мнения кассации. В итоге, решение суда первой инстанции вступило в силу, а правовая конструкция об автоматическом продлении «засилена» судами (МГС и 2 КСОЮ).

В приведённом примере, отменяя решение апелляция взыскала сумму неустойки в 3 раза больше чем суд первой инстанции. Решение суда первой инстанции вступило в силу.