Перепланировка новостройки: что надо знать

У перепланировки квартиры в новостройке есть свои особенности. С одной стороны, недвижимость абсолютно новая, до вас у нее не было собственников. А значит нет необходимости беспокоиться о том, что кто-то ранее успел сделать незаконные преобразования. Но, с другой стороны, в новостройке процесс согласования перепланировки может растянуться на месяцы. Иногда чиновники требуют, чтобы процедуру проходили строго собственники. Между тем, между приемкой квартиры у застройщика и оформлением ее в Росреестре может пройти приличное время.

Навигация:

1. Перепланировка новостройки: с чего начать

2. Возможно ли согласовать перепланировку до оформления собственности

3. Перепланировка и переустройство: в чем разница

4. Перепланировка новостройки без стен: особенности

5. Можно ли менять планировку новостройки в ипотеке?

Итак, вот вы получили ключи от своей квартиры в новостройке и решили, что вам необходимо организовать гардеробную в нише, сделать кабинет на лоджии или поменять ванную на душевую. С чего начать процесс согласования преобразований? С запроса технического паспорта квартиры. Но сделать это получится только тогда, когда объект недвижимости уже оформлен в собственность.

Технический паспорт заказывается в БТИ или МФЦ. Его также можно попросить у застройщика, хотя он и не обязан вам его выдавать. Застройщик может также предоставить вам экспликацию на квартиру, которая поможет наметить план перепланировки.

Кстати, подать документы на согласование проекта перепланировки вы имеете право и без техпаспорта. Организация сама запросит его в БТИ. Но здесь главное, чтобы застройщик успел его туда передать. Случается и так, что в БТИ технического паспорта не оказывается. В этом случае вы вправе сами обратиться в Бюро технической инвентаризации и попросить их специалистов провести замеры и подготовить документ.

Помимо техпаспорта и документов на собственность вам также важно подготовить проект перепланировки. Заказать его можно у специализированной компании, занимающейся дизайном и ремонтом квартир. Стоимость такой услуги будет зависеть от сложности проекта, его срочности и ваших личных договоренностей с подрядчиком. Так, некоторые строительные компании дарят своим клиентам перепланировку в подарок, если те заказывают у них дизайн и ремонт.

Покупатели квартир в новостройках часто торопятся как можно быстрее приступить к ремонту и перестройке. Поэтому их интересует вопрос, могут ли они согласовать перепланировку до оформления права собственности. Здесь все зависит от конкретного региона. В Москве, например, допускается отправить документы на согласование, имея на руках ДДУ и акт приема-передачи квартиры. А где-то от вас потребуется сначала получить право собственности, что вы не сможете сделать до тех пор, пока застройщик не оформит все документы на новостройку.

Чтобы понимать, какие работы в новостройке требуют согласования, а какие нет, важно разобраться в терминологии. Вам не нужно получать разрешение на ремонт: покраску стен, поклейку обоев, укладку плитки. Но вам придется согласовать переустройство и перепланировку. К переустройству относят любые изменения, связанные с инженерными сетями и коммуникациями. Это могут быть перемещение унитаза в границах ванной комнаты, прокладка труб. А перепланировка — это все, что связано с изменением конфигурации стен, перегородок и проемов. Провести более четкую грань между этими двумя терминами поможет таблица ниже:

Итак, если говорить коротко, то согласовывать необходимо все работы, которые вносят изменения в существующий технический паспорт квартиры. А для этого вы должны разобраться, что в нем отражено.

Если вы получили квартиру с черновой или предчистовой отделкой и в ваши планы не входит ни снос и возведение перегородок, ни перемещение инженерных труб, ни оборудование гардеробных и антресолей, то вы можете спокойно доделывать начатый застройщиком ремонт. Никакие согласования вам не нужны! Но если же вы приобрели квартиру свободной планировки, то есть без отделки, то перепланировки вам не избежать.

Квартиры свободной планировки многим кажутся заманчивым предложением. Они стоят дешевле и позволяют выстраивать конфигурацию помещений по своему усмотрению. Именно так нам преподносят жилье без стен маркетологи. На самом деле, свободная планировка — это скорее премиум, чем эконом-вариант. Когда вы прикинете, сколько средств и времени вам потребуется, чтобы довести квартиру до ума, вы можете впасть в расстройство.

Во-первых, при ремонте квартиры без отделки вам не избежать тех работ, которые отражаются в техпаспорте. Это значит, что проект перепланировки для вас будет обязателен. Даже переустройство пола относят к перепланировке. А в случае с квартирой без отделки вы непременно будете выполнять работы, связанные с изменением состояния пола. И, конечно же, вам придется возвести перегородки и провести трубы, которых не будет. Все это требует согласований.

Во-вторых, говоря о том, что в квартире со свободной планировкой вы можете делать, все, что душа пожелает, застройщик несколько лукавит. Присмотритесь к плану своего объекта. Наверняка на нем пунктиром отмечены зоны санузлов и кухни, а также отсутствующие межкомнатные перегородки.

Получается, что даже у новостроек без стен уже есть свой план, который, кстати, поможет вам согласовать перепланировку.

Законодательно перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, то есть в залоге у банка, не запрещена. Но, в то же время, банк может налагать на заемщика определенные ограничения. Поэтому прежде, чем приступать к перепланировке, тщательно изучите свой ипотечный договор. Проверьте, нет ли там прямых запретов на изменение конфигурации помещений.

Если вашим договором с кредитной организацией перепланировка не запрещена, то вы можете обратиться в банк за разрешением на проведение изменений. Но помните, что для кредитора важно не допустить падения рыночной стоимости объекта. Поэтому вряд ли он вам даст разрешение на проведение сложной перепланировки. Ведь в случае, если банку придется продать квартиру за долги, нестандартная планировка может стать препятствием на пути быстрого поиска покупателя.

Для получения разрешения в банк необходимо направить официальное письмо с прикрепленным к нему пакетом документов: техзаключением и проектом перепланировки. Изучив заявление и посоветовавшись со страховой компанией, банк даст письменный ответ. Но помните, что кредитные организации в целом не торопятся давать добро на перепланировки.

В вопросе перепланировки ипотечной квартиры лучше всего не обходить банк стороной. Ведь если кредитная организация узнает, что вы провели изменения без ее одобрения, на вас могут быть наложены штрафы. Банк также имеет право попросить досрочно погасить ипотеку.

Какой бы заманчивой ни казалась идея расширить санузел, объединить кухню и гостиную, оборудовать антресоль в новостройке, тщательно ее обдумайте. Чтобы согласовать перепланировку, вам придется потратить много времени и нервов на сбор всей необходимой документации и хождение по инстанциям. Впрочем, если вы обратитесь за помощью к профессиональной компании, то подготовку документации и согласование нового проекта планировки выполнят за вас.