Ziroom — сервис, который ремонтирует «бабушкины» квартиры и сдаёт их в аренду с наценкой

Заместитель инвестиционного директора Mail.ru Group Андрей Молчанов рассказывает про инвестиции на примере китайского сервиса.

200 млн человек в Китае живут в съёмных квартирах, это рынок размером $234 млрд. Он будет только расти: цены на жильё повышаются, а миллениалы всё больше сомневаются, что «недвижимость — лучшая инвестиция».

Даже коммунистическая партия поддерживает тренд: арендодатели получают налоговые вычеты, а арендаторы всё сильнее защищены законом, в том числе от повышения ренты, и иногда даже могут платить за аренду из пенсионных накоплений.

У Lianjia, крупнейшего агентства недвижимости вроде «Миэль» или «Инком», есть дочерний проект Ziroom, выделенный в отдельную компанию с оценкой $4,5 млрд.

Бизнес-модель Ziroom: компания заключает контракты с собственниками квартир, приводит помещения в порядок (вывозит ковры, исправляет откровенные недостатки, красит стены в светлые тона) и сдаёт их в долгосрочную аренду с наценкой, иногда покомнатно.

Все платежи принимает, конечно, на свои счета — собственник об оплате и жильцах может даже и не знать. В базе уже 850 тысяч объектов, все доступны на отдельном сайте-каталоге.

Главный вопрос здесь — насколько оправдана наценка в 30–60% для этой прослойки между арендатором и владельцем. Компания берёт на себя управление недвижимостью и риски простоя, а для жильца логичнее снимать у компании, а не у бабушки-помещицы: к компании не приедет внук, ради которого придётся съезжать. Ещё одно преимущество — отсутствие комиссии за поиск квартиры, но она включена в ежемесячный платёж.

Запускать такой бизнес внутри Lianjia было проще, чем с нуля: реклама на родительских ресурсах была эффективнее, а доступ к базе арендодателей проще. Запуск был в 2011 году, за полтора года расселили 30 тысяч жильцов. В 2016 году проект был выделен в отдельную компанию, а в 2017-м привлёк $70 млн с помощью облигаций, обеспеченных будущими платежами жильцов.

Позже удалось поднять раунды от Tencent и фондов на $600 млн и $500 млн по оценкам $3 млрд и $4,5 млрд соответственно. Конкурировать приходится в том числе с Danke — проектом, поддерживаемым Alibaba, с оценкой $2 млрд. Но самой страшной угрозой тут кажутся аналогичные запуски от девелоперов.

В России у АИЖК есть похожий проект: «Дом.рф» выкупает у девелопера квартиры на свой баланс целыми блоками и фондирует это облигациями под 15%.

Андрей Молчанов пишет о стратегии и инвестициях на примере Китая во «ВКонтакте», в Facebook и в Telegram-канале.

#китай