Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август–сентябрь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше. Спойлер: не опять, а снова всё дорожает.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

В сервисе, в котором я отслеживаю цены объявления, произошла аномалия с ценами. Цены на графике улетели, причём задним числом тоже. Во вторичке — наоборот упали.

Первичка подорожала с 413к (данные сентября в сентябре) до 491к (данные октября), одновременно переписали данные сентября с 413к на 572к. Вторичка подешевела с 295к (данные сентября в сентябре) до 266к. Одновременно переписали данные сентября с 295к на 257к. Они больше похожи на правду, если слово «правда» применима к ценам в Сочи.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

На другом сервисе – более правдоподобно. Сентябрь — 286к, октябрь — 290к за метр.

Сочи: сентябрь → октябрь

  • Первичка: ? → ?
  • Вторичка: 286 → 290к

Москва (объявления)

А теперь в Москву. Тут без аномалий. Просто небольшой рост.

Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
Данные отсюда: https://msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка подорожала с 353к до 355к. Вторичка подорожала с 398к до 405к за метр.

Москва: сентябрь → октябрь

  • Первичка: 353к → 355к (+0,6%)
  • Вторичка: 398к → 405к (+1,8%)

Повышение ставок по кредитам продолжает не работать, ничего нового.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 280к против 277к месяц назад за метр. +3к за месяц или +1,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к) к историческому максимуму (288к). В октябре темп сохранился.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

279к за метр в Москве, +7к за месяц. Отставание от MREDC 1к.

На 22% ниже, чем цены в объявлениях. Но видно, что цены в объявлениях растут примерно пропорционально реальным ценам сделок.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 160к — стало на +4к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 355к, вторичка 405к
  • Сочи: первичка ?, вторичка 290к
  • СПб: первичка 247к, вторичка 207к
  • Анапа: первичка 153к, вторичка 147к
  • Краснодар: первичка 152к, вторичка 152к

Эльвира Набиуллина уже повысила ключевую ставку ЦБ до 13%. Скоро новое заседание, могут и выше поднять, как минимум — оставить. Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки стали дороже, а значит цены должны идти вниз. На практике же — наоборот. Наблюдаем.

Что ещё происходит с недвижкой

По данным Росреестра, в третьем квартале 2023 года в Москве было зарегистрировано 29,24 тыс. договоров долевого участия с использованием жилищных кредитов. Это наивысший квартальный показатель, он на 40% превышает прежний максимум, установленный в четвёртом квартале 2020 года (20,89 тыс.), на 56% — итоги третьего квартала прошлого года и на 91,2% — третьего квартала 2021 года.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

В крупнейших городах России ипотека выходит примерно в 2 раза дороже, чем аренда. В Москве — в 2,3 раза, в СПб — в 2,16. Меньше всего — в Челябинске, в 1,46.

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Спрос в октябре незначительно снижается по сравнению с сентябрём. От 3% до 15% снижения называют разные эксперты. Но кажется, что четвёртый квартал всё же будет ниже третьего.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,61 млн с июля 2021 (данные за 1 октября). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 12,29 млн. Месяц назад было 12,5! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 9,05 метра!

Не опять, а снова Сочи и Москва дорожают. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Октябрь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

1111
46 комментариев

Крысиные бега какие то . с такой динамикой что на старте не хватало 10 млн. руб. что спустя два года не хватает те же 10 млн. руб.

4
Ответить

А как правильно?

1
Ответить

Да, но 10 млн. руб. сейчас и два года назад - это сильно разные 10 млн. руб.

1
Ответить

Нужен ПИФ с сочинской недвижимостью

1
Ответить

создашь?

Ответить

Комментарий недоступен

1
Ответить

Хранить в долларе
1) выгоднее, потому что квартиры у долларах не дорожают
2) выгоднее, потому что у доллара ликвидность выше
3) невыгоднее, потому что долары легче потерять, чем квартиру

1
Ответить