Инвестиции в недвижимость в 2023-2024 годах: виды вложений, советы по выбору объектов

Как директор по развитию компании «Нижегородец», я занимаюсь не только автомобилями, но и недвижимостью. Автобизнес ведь не только про автомобили, но и автосалоны, офисы сотрудников и даже участки под застройку. Так что я имею опыт работы с недвижимостью и готов представить свой субъективный рейтинг наиболее прибыльных и безопасных вариантов инвестиций в объекты недвижимости.

Инвестиции в недвижимость были и остаются одним из самых понятных и надежных способов сохранить, а в некоторых случаях и преумножить капитал. Стоимость земельных участков и квартир в рублях и в долгосрочной перспективе растет примерно в тех же значениях, что и годовая инфляция, поэтому можно защитить деньги от обесценивания. Большое разнообразие объектов позволяет варьировать доходность — от десятка тысяч до сотен миллионов рублей в месяц после выхода на самоокупаемость. Для некоторых физлиц есть приятный бонус в виде однократной возможности получения имущественного налогового вычета за покупку недвижимости.

Недостатки этого вида инвестиций — следствия его достоинств. В отличие от финансовых инструментов, вложения в недвижимость подразумевают высокий порог входа из-за стоимости объектов. Кроме того, доходность вложений будет значительно отложена по времени. В редких случаях окупаемость объекта происходит через два-три года, чаще речь идет о промежутке в 6—10 лет. Также поскольку это физические объекты, а не просто цифры на брокерском счете, недвижимость требует дополнительных расходов на свое обслуживание. Оплата ЖКУ, ремонт, уплата налогов — все это ложится на плечи владельца объекта.

Выделяют четыре основных вида инвестиций, которые в этой статье расположены в порядке от самого простого к самому сложному.

Минусы. Даже при наличии нескольких очень выгодно расположенных объектов жилой недвижимости у владельца будет ощутимый потолок по прибыли. Физлицо в редких случаях может платить за найм жилья больше, чем бизнес за аренду помещений. Поэтому такой вариант стоит рассматривать как прибавку к зарплате или пенсии, вклад в будущее жилье для детей и внуков, возможно, как стартовую платформу для развития полноценного гостиничного бизнеса. Но больших денег здесь не заработать. Срок окупаемости объекта в случае найма жилья обычно составляет не меньше восьми-десяти лет, в случае перепродажи прибыль составит два-три миллиона рублей.

Плюсы. Дальнейшая работа с земельным участком позволяет кратно увеличить прибыль от покупки, поскольку в зависимости от типа участка на ней можно возвести и жилой дом, и складское помещение, и завод. Отдельный вид работы — изменение назначения земельного участка, его переупаковка и подготовка под застройку жилого фонда. Тогда стоимость еще необработанной земли может также вырасти в несколько раз.

Минусы. Это самый дорогой и трудозатратный вариант инвестиций, поскольку решение земельных вопросов в принципе — самое дорогое. Не все участки можно переоформлять, не на всех участках можно строить. Крупные федеральные застройщики вроде «ПИК» или «Самолета» тратят большое количество времени и средств, чтобы изучать все нюансы. Для этого требуются профессионалы в области земельного права как по проверке участка перед покупкой, так и по переоформлению земли в конкретном регионе. Подойти к этому вид инвестиций без подготовки означает заранее потерять большие деньги.

Совет №1. Если вы только начинаете путь инвестиций в недвижимость, лучшим вариантом станет выбор объекта внутри региона проживания. Когда вы точно знаете районы города и обстановку в них, когда вы с точностью можете показать, где находятся промзоны, а где — сельхозугодья, вам будет проще ориентироваться в том, где действительно стоит покупать недвижимость, а где продавец пытается создать иллюзию привлекательного актива. К тому же если вы не понимаете, насколько тот или иной объект будет востребован, вам будет гораздо проще выехать на место и своими глазами увидеть, что именно предлагается купить.

Совет №2. Перед покупкой оцените собственные силы на обслуживание объекта и срок окупаемости. Конечно, есть люди, которые могут себе позволить купить участок в несколько тысяч гектар и оставить его как есть, пока текущие проекты не завершатся. Для них это долгосрочная инвестиция, не более того. Но если финансовая ситуация не позволяет так вольно распоряжаться деньгами, будьте готовы к тому, что на вас ляжет дополнительная обязанность по решению вопросов, связанных с объектом.

У меня есть опыт покупки коммерческой недвижимости вместе «с арендатором» не из свободных средств бизнеса, а сразу с первой прибыли. В тот момент мы решили не ждать момента, когда бизнес накопит «подушку безопасности» — посчитали, что это слишком долго. Хотя арендатор с первого месяца после покупки начинал платить по 5 млн рублей, это потребовало большой предварительной работы и выстраивания хороших отношений с арендатором. А это подразумевало закрытие его потребностей по оборудованию, ремонту и т. д. Если бы мы упустили этот фактор из виду, велика вероятность, что мы бы потеряли и долгосрочного арендатора.

Причем не так важно, кто именно будет этим заниматься: отдельная команда или сам владелец актива. Важно, чтобы было понимание, что вместе с недвижимым активом приходят и дополнительные хлопоты, которые окупятся только через несколько лет.

Совет №3. Оформляйте актив вместе с профессионалами. Скупой платит дважды, и неважно, идет ли речь о квартире или земельном участке. Купить участок, на котором стоят постройки, не соответствующие назначению земли, или квартиру с неузаконенной перепланировкой и просрочкой по счетам за ЖКУ одинаково неприятно, пусть и бюджет на покупку разнится. Одной лишь выписки из ЕГРН в этом плане будет явно недостаточно.

Главное, о чем нужно помнить — безрисковых инвестиций не существует. Чем больше потенциальная прибыль, тем выше шансы ее не получить. Например, если вдруг арендатор по каким-либо причинам окажется неспособным выплачивать арендную плату. Но мой опыт показывает: если это единичная ситуация, а отношения с арендатором хорошие, всегда можно найти компромиссное решение, например, передоговориться на другие сроки выплаты или на компенсаторные меры, вроде залога автомобиля, если выплатить все-таки в полном объеме в срок не удастся.

Но на помощь придет умение вести переговоры, грамотное оформление документов и желание сохранить человеческие отношения в сложной ситуации. Тем более если смотреть на общую картину, то становится понятно: инвестиции в недвижимость — это наименее рискованные вложения. Компании взлетают и разоряются, но людям всегда будет нужно место, где жить и работать.