«И вот я снова сижу и сравниваю ипотечные ставки по ночам. А-А-А-А-А»
Послушали отчаянный монолог человека, который хочет купить квартиру, и показали его эксперту.
С начала 2025 года банки отклоняют каждую вторую заявку на ипотеку. Получить её сразу порой не получается даже у «хороших» кандидатов. Например, у нашего героя есть почти всё: классная работа, накопления для первого взноса и квартира мечты в сохранёнках на «Циане». Не хватает одного — одобрения ипотеки. Сами почитайте, что он пишет.
«Мне хотелось простого человеческого “купить квартиру”. Ну знаете: влюбиться и оформить. В реальности всё получилось не так. Я уже общался с десятком банков. И у каждого свои правила игры. Где-то нужны особые справки, где-то поручители, где-то — анкета на полсотни полей с кучей пунктов про “обязательное страхование” и “право банка пересмотреть условия”. Никто не берёт на себя смелость сказать: вот это важно, а это формальность 😤😤
И всё ради того, чтобы через две недели получить в ответ тишину. Или шаблонный отказ с формулировкой “не соответствует внутренней политике банка”. Что именно не соответствует — спросите полегче что-нибудь. Банки не поясняют. И вот я снова сижу и сравниваю процентные ставки по ночам.
Сейчас у меня куча чатов с менеджерами, но я ничего не понимаю. Правильно ли я поступил, когда отправлял сразу несколько заявок? И что делать с кредитками? Так-то использую их по мелочам. Кто-то говорит, что они сильно влияют на одобрения, другие уверяют, что всё будет ок, если быстро их закрывать.
Боюсь, что, пока упаковываешь очередные доки или ждёшь ответа, квартира мечты уйдёт к другому. Выучить китайский с нуля проще, чем ипотеку оформить. Серьёзно».
Попросили эксперта объяснить, почему ипотека до сих пор похожа на квест. А главное — как получить заветное одобрение, сохранив нервные клетки.
Вот какие вопросы разберём:
«Я уже общался с десятком банков. И у каждого свои правила игры»
Увы, у ипотечного рынка есть особенность: он до сих пор очень неравномерен. У каждого игрока свой непредсказуемый набор правил. Где-то достаточно пары документов, а где-то просят расписать всё: от состава семьи до уровня образования — как для британской визы. В одном банке вы проходите весь путь онлайн, в другом будете заполнять огромную анкету вручную и прикладывать сканы.
Часто это зависит от того, как банк оценивает вашу платёжеспособность. Политика рисков может различаться — и именно из-за неё такие разные требования. Один банк сам добывает недостающую информацию и одобряет заявки. Другой действует осторожнее: просит расписать доходы, подтвердить дополнительные источники, приложить справки об активах и доказать, что вы получаете белую зарплату.
Хорошая новость в том, что рынок движется к цифровизации и объединению всех шагов в единый маршрут. Но это нас только ждёт, и универсального решения пока нет. Поэтому и существует целая прослойка из посредников в виде брокеров и агентств недвижимости, которые собирают всё в одном месте и берут на себя переговоры.
Если коммуникация с банками напрягает, можно обратиться к такому персональному менеджеру. Это сильно упростит путь от анкеты до сделки. Он связывает и ведёт все этапы: корректирует заявку под ваш кейс, передаёт её в банки, получает обратную связь и подсказывает клиенту, что делать дальше. Такой формат экономит время и нервы: вместо пачки чатов один человек, который знает этот флоу как свои пять пальцев.
«И всё ради того, чтобы через две недели получить в ответ тишину. Или шаблонный отказ»
Ожидание — самая нервная часть процесса. По закону банки не обязаны раскрывать точные причины отказа в кредите, и на практике заёмщику чаще всего приходится довольствоваться обтекаемыми формулировками вроде «согласно кредитной политике». Даже партнёрам не всегда раскрывают детали. Поэтому у клиентов остаётся ощущение, что они действуют вслепую: не понимают, что не так, и не знают, как исправить.
Вот как можно повысить шансы на одобрение ещё до подачи заявки:
- Проверьте банковские приложения: там могут оказаться мелкие рассрочки, о которых вы уже забыли. Если приложений уже нет или вы не помните, где и на что могли оформлять рассрочку, то запросите свою кредитную историю. Это досье на вас как на заёмщика. Оно хранится в бюро кредитных историй (БКИ). Если отказ связан с большой долговой нагрузкой или просрочками, банк расскажет об этом в досье. В России работают шесть БКИ, ваша история в одном из них, а в каком именно — можно узнать через «Госуслуги».
- Закройте даже небольшие кредиты и кредитные карты — в том числе те, которыми не пользуетесь. С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) — соотношение всех кредитных платежей к доходу. Оптимальный ПДН — меньше 30% дохода. Если он перевалил за 50%, то риск отказа существенно возрастает.
Если у вас вообще нет кредитной истории, её лучше начать. Без этого банк не может оценить уровень вашей ответственности и платёжеспособности — и откажет чисто на всякий случай.
Убедитесь, что у вас нет других задолженностей. Например, по алиментам или от ГАИ. Банки отправляют запросы и в базу судебных приставов. Небольшие штрафы в 2-3 тысячи или само обязательство платить по алиментам — это не страшно. Но большие долги расценят, как финансовые проблемы.
Рассчитайте свои силы в ипотечном калькуляторе. Это поможет сопоставить ожидания и реальность.
«Правильно ли я поступил, когда отправлял сразу несколько заявок?»
Обращаться сразу в 10-15 банков нет смысла. Хоть это и не испортит вам историю, лучше выбрать пару-тройку ключевых игроков рынка, которые подходят под ваш случай. Понятно, что к организации «Рога и копыта» вы точно не пойдёте. Ориентироваться на ставку можно, но сегодня банки конкурируют за какие-то десятые доли процента, поэтому обычно выбор происходит между теми, кому доверяешь.
Сейчас технологии могут значительно ускорить подачу заявки. Большинство банков уже работают с цифровым профилем, поэтому клиенту не нужно вручную перепечатывать данные, которые у государства и так есть. Проще дать согласие на передачу информации через «Госуслуги» — и система сама подтянет всё, что нужно: паспорт, доходы, место работы. Это быстрее и точнее: автоматическая передача данных сводит к минимуму ошибки, из-за которых банки часто отказывают в кредитовании.
Через «Циан.Ипотеку» заявка попадает сразу в несколько банков. Это не веерная рассылка в десятки организаций, а целенаправленное обдуманное обращение. Персональный менеджер может спрогнозировать успешность заявки: он видит типичные ошибки, корректирует их и выбирает 2-3 варианта с наиболее вероятной конверсией в сделку. Наши менеджеры обрабатывают около 20 тысяч заявок в месяц — и на таком объёме хорошо видно, как банки ведут себя в разных ситуациях. Если в заявке есть нюансы с доходами или типом занятости, мы можем заранее подсказать, какой банк вам подойдёт.
В сервисе собраны все популярные ипотечные программы — от базовых до специальных. Это меняет сам сценарий покупки: вместо бумажного квеста получается понятный и довольно быстрый «шопинг» на маркетплейсе квартир.
Во всяком случае, именно такую экосистему мы сейчас строим. В планах — запустить онлайн-сделки и объединить весь ипотечный процесс внутри платформы.
«И вот я снова сижу и сравниваю процентные ставки по ночам»
Мы всё же советуем начинать не со ставок и проверки кредитной истории, а с простых вопросов: где вы хотите жить и как.
Первичка — история на вырост. Погашение может занять больше времени, но покупка чаще оказывается более перспективной: за время стройки стоимость точно вырастет. Многие покупают первичку именно с прицелом на будущее: арендуют жильё, пока дом не достроен, зато потом получают именно то, что хотели.
Вторичка, конечно, обойдётся дешевле: летом ценовой разрыв достиг 80%! Там есть аналитические нюансы, но инвестиционная привлекательность вторичного жилья всё равно гораздо ниже, и его нельзя взять по льготной семейной ипотеке.
А вот дальше уже можно считать. Какой первоначальный взнос вы можете себе позволить? Какая у вас зона комфорта по ежемесячному платежу? Подходит ли ваш кейс под условия льготных программ — и если да, как уменьшаются платежи? И не забываем свериться с географией. Например, семейная ипотека под 6% годовых доступна во всех регионах России, а ИТ-ипотека для специалистов с зарплатой от 150 тысяч рублей — в городах-миллионниках, Московской и Ленинградской областях (или от 90 тысяч рублей — в населённых пунктах поменьше).
После того как вы определились с программой, челлендж не заканчивается. Теперь можно столкнуться с распространённой ситуацией: вы заёмщик и видите в рекламе ставку, допустим, от 19%, а банк одобряет уже под 25%. Разница возникает из-за того, что большинство игроков рынка показывают не финальную ставку, а «входную» — без учёта страховок и комиссий.
Ориентироваться стоит на полную стоимость кредита (ПСК): в ней уже заложены все обязательные расходы — страхование, услуги по сделке, дополнительные платежи. Именно этот показатель отражает реальную ставку, по которой человек будет платить.
«Циан.Ипотека» не использует кликбейтные цифры: платформа показывает только те ставки, которые банки передают напрямую. Поэтому пользователь сразу видит честные финальные условия и все возможные скидки. Спецпредложения тоже видны прямо на карточке объекта, без поиска акций по десяти сайтам.
А чтобы понять, «потянете» ли квартиру, есть ипотечный калькулятор «Циана». Он показывает ежемесячный платёж, переплату и уровень дохода, с которым ипотека не превратится в хоррор на 40 лет. Сервис умеет моделировать разные сценарии: например, что будет, если вы поменяете срок кредита, увеличите взнос или решите погасить ипотеку досрочно.
Калькулятор умеет считать и в обратную сторону: подскажет, какое жильё подойдёт под ваш первоначальный взнос и желаемый ежемесячный платёж.