От вилл к токенам: как трансформируется рынок недвижимости Дубая

Недавно Департамент земель Дубая (Dubai Land Department, DLD) анонсировал запуск инновационной платфомы DEED, позволяющей инвестировать в недвижимость с минимальными взносами. Эта цифровая система позиционирует себя как способ сделать рынок более доступным, особенно для покупателей с ограниченным бюджетом, и стать шагом к массовому применению фракционного владения: долевого участия в объектах при минимальном входе.

Офф-план до сих пор доминирует: в начале 2025 года 56 % всех сделок — это предзапуски проектов. Гибкие планы оплаты, возможность покупки «на ранней стадии» и ожидание роста цены делают офф-план привлекательным. Особенно популярны проекты в JVC, Dubai Creek Harbour и MBR City.

Сегмент роскоши активно развивается: в 2024–2025 годы наблюдается рост сделок с объектами стоимостью от $15 млн. и выше в Palm Jumeirah, Emirates Hills и других районах. Последние примеры — Trump International Tower на 80 этажей с оплатой криптовалютой, и брендированные проекты Ritz‑Carlton, Armani, Bugatti, создающие не просто жилье, а образ жизни. Узнайте, как стать резидентом ОАЭ за покупку недвижимости.

Платформа DEED вдохнула жизнь в новую форму инвестирования — fractional ownership: пользователи могут покупать доли объектов через токенизированные записи на блокчейне, оплачивая лишь часть стоимости. Это снижает порог входа и позволяет диверсифицировать портфель с минимальными рисками. Прочитайте о том, как открыть счет в банке ОАЭ.

Дополняя DEED, в Дубае активно развивается PropTech: транзакции на базе блокчейна, возможность использовать криптовалюту для покупки, виртуальные туры, цифровые двойники районов (Digital Twin) и метавселенная как инструмент продажи и маркетинга.

В 2025–2030 ожидается рост REITs (фондов недвижимости) и моделей с участием SPV, что позволяет небольшим инвесторам входить в рынок через пай или долю вместо прямого владения недвижимостью.

Некоторые застройщики предлагают уникальные планы: первоначальный взнос 20 %, затем остаток выплачивается в 1 % в месяц. Такая модель снижает финансовую нагрузку стартового этапа и делает недвижимость доступнее для среднего класса.

К 2025 стал стандартом тренд на “зеленые” и “умные” дома, включая LEED- и Estidama-сертификацию, интеграцию солнечных панелей, автоматизированное управление ресурсами, умную инфраструктуру и IoT-устройства, что повышает ценность и снижает эксплуатационные расходы.

К примеру, Sustainable City и проекты DAMAC (Evora Residences) используют энергоэффективный дизайн и цифровые технологии в основе своей концепции.

В 2025 году введено 457 новых свободных участков для фрихолда на Sheikh Zayed Road и Al Jaddaf, открывая прямую иностранную собственность на ранее закрытые площадки.

Недавно компании из свободных зон получили право приобретения недвижимости на материке, что стимулирует коммерческие инвестиции и развитие офисных активов.

Растет интерес к пригородам с развитой инфраструктурой: Dubai South, Dubai Hills Estate, JVC и Dubailand. Здесь приобретаются как дома, так и инвестиционные проекты среднего уровня с высокими доходными показателями: аренда приближается к 7 % годовых.

Районы с высокими темпами роста — City Walk, Dubai Hills Estate и Dubai South предлагают баланс стоимости и доходности аренды (~7–8 %).

После роста цен на 60 % между 2022 и началом 2025 года, агентство Fitch прогнозирует возможное снижение до 15 % из‑за резкого увеличения предложения (≈210 000 новых единиц за 2025‑26 годы).

Центробанк с февраля 2025 ввел дополнительный 6 % первоначальный взнос по ипотеке; DLD обновил арендный индекс; проекты офф-плана контролируются через эскроу-счета. Это снижает чрезмерные кредиты, улучшает прозрачность и уменьшает системные риски.

Вспоминая кризис 2009 года: распродажи недвижимости обвалились на 60 %, и рынок восстановился только после серьезных реформ и регулирования. Сегодняшние меры направлены на предотвращение повторения истории.

Переход от классического подхода (покупка целиком офф-план или готового объекта) к новым моделям инвестирования — фракционное владение, цифровизация, PropTech, — делает рынок более инклюзивным и гибким. Платформа DEED и платежные планы от 1 % планы — яркие примеры демократизации рынка недвижимости.

С одной стороны, инфраструктурные проекты, расширение свободы владения, устойчивое развитие и программные стимулы (Golden Visa, D33) стимулируют высокие инвестиции. С другой стороны — растущий объем предложения, нарастающие риски коррекции, ужесточение требований по ипотеке требуют осторожности.

Собственная оценка риска: если вам интересен долгосрочный рост и диверсификация — подход с долевой инвестицией через DEED или REIT может оказаться выгодным.

Соблюдение бюджета: гибкие планы оплаты упрощают вход на рынок с минимальной нагрузкой. Узнайте, какие преимущества дает налоговое резидентство в ОАЭ.

Локация и спрос: центральные районы (Downtown, Marina) все еще привлекательны, но пригороды и новые свободные зоны задают тренд на рост аренды и капитализации.

Ориентация на устойчивость и технологии: выбор проектов с ESG-компонентами потенциально повышает ликвидность и привлекательность среди международных инвесторов.

Таким образом, 2025 год становится поворотным: рынок недвижимости Дубая перестраивается под новые модели, сохраняя при этом привлекательность и доходность. DEED, фракционное владение и гибкие схемы ведут к новой эре — инвестициям, доступным широкому кругу, но при этом диверсифицированным, прозрачным и технологичным.