Добрый день!
Вы знаете что такое Real estate investment trust (REIT)?
Лично у меня давняя любовь к таким компаниям, почти 15% всего моего портфеля распределена между REITами.
Что такое REIT? Почему они привлекательны для инвестора? В чем их отличия от обыкновенных акций? Какие они бывают и почему, именно сейчас, нужно обратить на них внимание?
В данной статье планирую ответить на все эти вопросы.
А, ну еще про высокие дивиденды в долларах.
ЧТО ТАКОЕ REIT?
В США есть отдельный класс активов, которые называются Real estate investment trust, что на русском значит ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТИ.
То есть, это компания, которая специализируется на недвижимости.
Некоторые занимаются стройкой и последующей сдачей помещений.
Кто-то сдает помещения под больницы, под тюрьмы и другие гос. учреждения.
И получают доход, как вы поняли, именно с арендной платы по своей недвижимости.
Подробнее.
Выписка из зарубежной статьи в википедии:
Инвестиции в недвижимость доверия ( REIT ) является компанией , которая владеет, и в большинстве случаев работает, приносящей доход недвижимости . REIT владеет многими видами коммерческой недвижимости, от офисных и жилых зданий до складов , больниц , торговых центров , отелей и лесных массивов . Некоторые REITs занимаются финансированием недвижимости.
REIT могут быть публично торгуемыми на крупных биржах, публично зарегистрированными, но не зарегистрированными на бирже, или частными. [1] [2] [3] Двумя основными типами REIT являются капитальные REIT [4] и ипотечные REIT (mREIT). [5] В ноябре 2014 года акции REIT были признаны в качестве отдельного класса активов [6] в Глобальном отраслевом стандарте по индексам S & P Dow Jones и MSCI . Ключевой статистикой для изучения финансового положения и операций REIT являются чистая стоимость активов (NAV), средства от операций (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO).
Взял и скопировал из википедии, перевод от гугла. Ни чего не менял.
Рейты не считаются обыкновенными компаниями и их акции отличаются от обыкновенных.
В чем отличия?
По законодательству США рейты ОБЯЗАНЫ выплачивать 90% своего, налогооблагаемого дохода, в виде дивидендов для своих акционеров.
90% дохода рейтов выплачивается инвесторам, а 10% средств идут на дальнейшее развитие компании.
Так, как 90% прибыли, это очень значимая выплата, то, в процентном соотношении, к стоимости акции, особенно в текущих условиях, дивидендные выплаты выглядят очень привлекательно.
От 1-2% до 15 - 17% дивидендов.
Например SPG. Один из крупнейших фондов по коммерческой недвижимости, последняя выплата была 11.29%, естественно в USD.
При этом, даже при таких дивах, цена на акции продолжает расти.
Казалось бы, составил портфель из таких компаний, получаешь 10-12% дивидендов, да еще и акции растут в цене, красота!
НО, не все так просто.
По любому рейту, инвесторы платят 30% налога с дивидендов.
Даже российский инвестор. Дивиденд 12% и 3,6 из них вы отдадите в виде налога.
Значит выплата будет уже 8,4%. Что, в общем, тоже неплохо.
Виды REITов.
Я уже писал, что рейты бывают разные. Какие-то инвестируют в коммерческую недвижимость, какие-то в складские помещения, есть диверсифицированные фонды, которые инвестируют во все типы активов в своем секторе. Так же, есть ипотечные фонды.
Хочу поподробнее рассказать про фонд недвижимости, который инвестирует в коммерческую недвижимость (REIT), например в торговые центры и про ИПОТЕЧНЫЙ фонд (mREIT). Чем они отличаются и какие лучше выбирать.
REIT
Фонд, который инвестирует в саму недвижимость.
В самом простом понимании. Покупает или строит торговый центр и сдает его в аренду. Получает доход. покупает или строит еще недвижимость и снова сдает в аренду.
Потом выплачивают 90% годового дохода в виде дивидендов.
Лично мне кажется, что такая компания очень привлекательная, потому что такая компания, физически, не может обанкротиться. Потому что основной ее актив это недвижимость.
Они могут потерять арендаторов и потерять денежный поток, на время, но ее объекты никуда не денутся.
При этом очень ликвидно. Можно сказать “купил квартиру и сдаю ее, да еще и в любой момент могу продать”.
mREIT.
Ипотечный рейт.
Фонды такого типа, не покупают недвижимость. Они выкупают закладные по ипотеке.
Свой доход,, такие фонды получают, от выплат по ипотеке своих заемщиков, закладные которых они выкупили.
Можно сказать что и тот и другой фонды занимаются недвижимостью и считаются рейтами, но на деле, это совершенно разные организации с разными бизнесом.
Значит, и МИНУСЫ И ПЛЮСЫ ТОЖЕ РАЗНЫЕ.
Плюсы и минусы РЕЙТОВ
Плюсы
Более 75% стоимости чистых активов, это недвижимость. 75% дохода компании поступает с арендных платежей. соответственно,
стабильный денежный поток, высокие дивиденды.
Рост количества новой недвижимости и рост цен на уже имеющиеся объекты.
Рост цен на аренду. Инфляция и все дела.
Если растет ставка, то ипотечный рейт получает больше дохода в виде кредитных платежей.
Минусы
Чувствительность к рыночной ситуации.
Рейты очень чувствительны к рыночной ситуации, если весь рынок падает, то рейты, как правило на передовой.
Но это не означает, что компания перестает получать свою прибыль и платить инвесторам дивиденды.
Опять же НО.
Как было в марте. Ввели карантин.
Закрылись магазины, торговые центры, отели и все прочее.
Выросла безработица, значит и будут просрочки по ипотеке, значит для ипотечных фондов, очень сложные времена.
Рейты от такой ситуации потеряли огромную часть прибыли по арендным платежам, по платежам по ипотеке.
Акции компаний упали по 50%, по 70%, при этом, некоторые оставили дивиденды на прежнем уровне. Но есть и те, кто снизил диви в 6 и более раз. Дивы снизили, в основном ипотечные рейты.
Почему сейчас стоит обратить внимание на рейты?
Сейчас непростое время. Карантин. Высокая безработица. Есть риски.
Но есть и потенциал.
У фондов недвижимости НЕипотечных, после снятия карантина, когда начнут открываться магазины, больницы и все остальное, то арендные платежи начнут восстанавливаться и компания вновь начнет получать высокую прибыль. Вопрос времени. Ведь их имущество в виде недвижимости никуда не делось.
От пиков акции некоторых фондов стоят дешевле на 50 и на 70%. Возможно, самое время их подобрать. куда же еще дешевле.
Думаю, что часть портфеля можно определить в их акции.
Про ипотечные фонды нужно подумать. Да, они тоже стоят дешево, но безработица слишком высокая и есть вероятность больших просрочек по платежам и все вытекающее. Но, с другой стороны, у фондов есть закладные, и в случае чего, они смогут расплатиться по своим платежам имуществом, на которое выпущена закладная. Не хотелось бы, чтобы до этого дошло.
Купить портфель ипотечных фондов, забыть про него на 2-5 лет и после восстановления экономики, получать дивидендную доходность, с изначально вложенной в эти акции суммы, 30 - 40% в долларах. Хорошая перспектива.
Ну или продать через год со 100-200% доходностью.
Примеры компаний.
Simon Property (SPG) американская компания по коммерческой недвижимости, крупнейший инвестиционный траст в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США
Див. доходность 11.2%.
Просадка от февральских цен 55%.
Macerich Company (MAC) инвестиционный фонд недвижимости, который инвестирует в торговые центры. Это третий по величине владелец и оператор торговых центров в Соединенных Штатах.
Див доходность снижена до 4,18%.
Просадка от февральских цен 60%.
New Residential Investment Corp (NRZ)
Ипотечный фонд.
Див доходность снизили до 3%, до снижения 13-20%.
Просадка от февральских цен 58%
Annaly Capital Management (NLY)
является одним из крупнейших инвестиционных фондов ипотечной недвижимости.
Див доходность 12.6%.
Просадка от февральских цен 33%
Можно в интернете покопаться и посмотреть еще разных компаний.
Больше 250 штук.
Так же есть ETF на рейты Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (VNQ).
Замечу, что данная статья, никак не рекомендация для покупки!
Можно почитать, посмотреть. Обдумать.
В виде спекуляции на пол года - год, пока рейты вернутся к своим былым ценам, и скинуть. Можно так.
Можно получать высокие дивы, закупив их дешево.
Если хотите, то составлю портфель из рейтов и план действий.
Мой номер 79612073204. Любой мессенджер.
Инвестиции в рейты, сейчас, я отнесу к активным инвестициям. Нужно быть предельно внимательным при выборе компании.
Но, с другой стороны, потенциал просто огромный.
Думаю, что 5-10% смело можно определить в подобные компании.
Если у вас есть вопросы, то пишите мне в ватсап на номер 7 961 207 3204.
Подпишитесь на канал, оставьте комментарий, обратная связь очень важна.
Спасибо!