{"id":13472,"url":"\/distributions\/13472\/click?bit=1&hash=4a05616fb570ab538ab8c04fa1f08afa00a090b2c2700fcd6146507f1b1658df","title":"\u041a\u0430\u043a \u0441\u0434\u0435\u043b\u0430\u0442\u044c \u0431\u043e\u0442\u0430, \u043a\u043e\u0442\u043e\u0440\u044b\u0439 \u043d\u0435 \u0431\u0443\u0434\u0435\u0442 \u0431\u0435\u0441\u0438\u0442\u044c \u043a\u043b\u0438\u0435\u043d\u0442\u043e\u0432","buttonText":"","imageUuid":"","isPaidAndBannersEnabled":false}

Как ажиотаж на рынке недвижимости может привести к его обвалу

«Я купил 5 квартир и буду сдавать их в аренду – вот мои инвестиции» – с этого начался начался мой разговор с будущим клиентом пару лет назад. Насколько оправдана эта стратегия — разберемся в статье.

Photo by Mike Kononov on Unsplash

У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом. Неважно, есть ли возможность купить квартиру, или нет, но многие назовут такое вложение лучшей инвестицией в России.

В 2020 году доля россиян, покупающих квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6% до 18%. Половина покупателей собирается заработать на росте цен и продать квартиры позже. Еще 40% планируют сдавать купленное жилье в аренду и зарабатывать на ренте. Оставшиеся не определились, что же им делать с приобретенными квадратными метрами. Об этом Российской Газете рассказали представители агентства «Этажи».

Я вижу две причины такого поведения: программа льготной ипотеки и падение ставок по вкладам. Но эти же причины порождают проблемы для владельцев недвижимости.

Падение ставок по ипотеке привело к тому, что вчерашние квартиросъемщики задумались о покупке собственного жилья, а найти новых арендаторов в таких условиях сложно. В результате, приходится снижать ставку аренды. В среднем, за 2020 год стоимость аренды в Москве, Санкт-Петербурге и Казани упала на 10%, а средняя доходность от сдачи жилья в Москве опустилась ниже 6%.

Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям. По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился. Рост цен на первичном рынке замедлился с декабря 2020, а рост цен на вторичном рынке замедлился с января 2021.

Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение новостроек растет с октября 2020 и к концу марта 2021 выросло на 21,8%. Предложение вторичной недвижимости растет с декабря 2020 и к концу марта 2021 выросло на 10,2%.

Если сравнить динамику цен на недвижимость с ростом цен в России, то складывается неоднозначная ситуация. С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла. Разворот тенденции наметился только в 2018.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) с 2002 года в России https://fred.stlouisfed.org

А вот если сравнить динамику стоимости недвижимости с динамикой фондового рынка, то недвижимость явно проигрывает. С 2011 года цены на недвижимость в России росли медленнее роста цен и сильно уступили динамике индекса S&P 500.

Стоимость недвижимости (красная) в сравнении с индексом потребительских цен (синяя) и индексом S&P 500 (зеленая) с 2011 года https://fred.stlouisfed.org

Не проще ли в таких условиях купить акции или облигации строительных компаний? С начала 2020 года акции строительной компании ЛСР выросли на 12% и еще 6% принесли дивиденды. Для инвесторов, не готовых принимать риск акций, доступны облигации ЛСР с доходностью 7-8% годовых. И порог входа исчисляется не миллионами рублей, а одной тысячей с возможностью выйти из актива в любой рабочий день менее чем за одну минуту.

Люди купили квартиры в надежде заработать, а в итоге столкнутся с проблемами: сперва эти квартиры будет трудно сдать, а затем — трудно продать за приемлемую цену, и придется продавать в убыток.

Что самое обидное, большинство таких квартир куплено по программе льготной ипотеки и люди рассчитывали платить за ипотеку с арендных платежей. В ситуации возросшей конкуренции найти квартиросъемщика будет сложнее и выплачивать ипотеку придется из своих средств, что негативно скажется на семейном бюджете. В такой ситуации многие решатся на продажу недвижимости с дисконтом и чем больше будет таких продаж, тем сильнее будет падать рынок недвижимости.

Снова необдуманные действия приведут к потерям.

Благодарю, что дочитали до конца. Если вам было полезно, подписывайтесь на мой канал в Telegram.

Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?

0
546 комментариев
Написать комментарий...
Данила Тривайло

Роман, добрый день! Спасибо за Вашу статью. По поводу того, чтобы купить и сдавать - мы как раз сделали такую фичу на THE METERS: https://clck.ru/UQEaN

Ищем квартиры по всем площадкам и оцениваем, за сколько их можно сдавать сразу и считаем валовую доходность.

"Как считаете вы: что лучше – купить квартиру, акции или облигации?" - Вот тут хочется обсудить. При том, что лично я использую акции, как инвестиционный инструмент, не соглашусь, что это инструмент для всех. Акции - это хороший инструмент, но отнюдь не простой. Понятно, что сейчас это супер-популярная история, но если говорить про мою выборку среди знакомых: больше 90% по итогу потеряли, а не заработали там. А с учетом того, что прошлый год был аномально доходным на фондовом рынке, предположу что индекс риск у всех неквалов на максимуме и в 2021-2022 ой сколько слез будет пролито.

Вы говорите про облигации. Но если покупать рублевые облигации, у Вас остается валютный риск. Даже при доходности в 7-8% годовых в рублях важный вопрос - что будет с вашим капиталом в перспективе 5-10 лет? В 2010 доллар был по 30, в 2015 уже 60, в 2020 уже 75. А покупаю квартиру и сдавая ее в аренду, например: 
- можно купить квартиру в удачном месте с высоким потенциалом роста
- можно найти удачный объект по доходности, через наш сервис, например и получать 5-6% чистыми 

И при этом квартира намного сильнее защищена от валютных рисков, чем рублевые облигации.

То есть, на мой взгляд, как итог - да, акции и облигации это хорошо, но покупка квартиры (с умом) это не такой плохой инструмент, особенно в средне и долгосрочной перспективе.

Ответить
Развернуть ветку
26 комментариев
Денис Демидов

Может открою секрет полишинеля, но многие (если не большинство) берут квартиру в ипотеку и потом сдают ее, чтобы таким образом обеспечить жильем своих детей.
Такие "инвесторы" будут спокойно сдавать даже в небольшой минус, все равно это лучше, чем пытатья накопить на жилье детям.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Романович
Автор

Хороший план, но тут же тоже есть проблемы. Отсутствие арендаторов, ремонты, налоги и прочее. Идеального варианта нет, конечно, но о таких рисках не каждый думает

Ответить
Развернуть ветку
144 комментария
Alex Revin

Зачем покупать что-то детям? Они безрукие что ли? Пусть сами себе на квартиры зарабатывают.

Ответить
Развернуть ветку
50 комментариев
Павел Логинов

Да, что от детей нет ROI, что от таких инвестиций)

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Nikolai Kovalev

Именно так, причем с выплатой маткапитала на первенца задача упрощается, в остальном сложности по офиц. сдаче, периодическом ремонте и страховке остаются, но для ребенка не стоит жалеть сил наверное.

Ответить
Развернуть ветку
Ilya Konovalov

Москва. Сейчас есть попытки на вторичке купить квартиру: ажиотаж продолжается, причем у собственников сносит крышу от денег. Если есть предложение купить квартиру - значит надо повышать цену. Теперь даже на вторичке нет адекватных вариантов для покупки. Сначало первичка задрала цены, теперь вторичка ушла в небеса. Остается ждать, когда товарищи будут уходить в кеш массово. 

Еще раз показывает какое у нас криворукое государство, ради прибыли банков и застройщиков готово пожертвовать обычными людьми.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Зачем им выходить в кэш? Ну получат кэш, а дальше что? Квартиру всегда можно сдать и так далее, поэтому я не верю в падение рынка недвижки в Москве (в рублях). Я знаю несколько таких инвесторов, в долларах все потеряли сильно и доходность копейки, в кэш никто не вышел и не думает, так как кэшу (особенно в РФ) доверия еще меньше.

Ответить
Развернуть ветку
71 комментарий
Daniil Levi

а что, на вторичку тоже дают льготную ипотеку?

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Nik

По-моему интерес к квартире как к инвестиции пропал после 2014г. Цены в долларах стоят на месте.
Раньше цены на стадии котлована были ниже. Сейчас с вводом эскроу счетов, скидок на котлован нету. 
Цены за коммуналку растут быстрее инфляции. Скоро придется сдавать в аренду за оплату коммуналки.

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Golubev

Сдаю в Коммунарке, уже 1/5 это коммуналка.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitriy Ivanchuk

проблема что делать с деньгами от продажи жилья... в акциях и облигах потеряешь 100% в 2021 году.

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Хозяин

"У нас в стране к недвижимости относятся с особым трепетом."

Да нет здесь никакого трепета. В России копеечный налог на недвижимость и такое поведение абсолютно рационально. В других странах (например Европы) налог на недвижимость более ощутим, плюс он сильно больше на вторую и последующую недвижимость (не ту в которой прописан).

Думаю рано или поздно и в России будут эти налоги поднимать (люди новая нефть).

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

"Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. Рост предложения приведет к падению цен и рынок вернется к средним значениям" - откуда такие данные? 

Пока ни один кризис в РФ не вызвал такого, с чего бы этот должен? Пока аренда покрывает ипотечные платежи + коммуналка+налоги, никто про давать не будет. А с льготными ставками ипотеки это может продолжаться долго. 

2) Цены на квартиры росли в рублях, в нормальной валюте они падали.  

3)Кто купил 5 квартир в надежде сдать составляет ничтожную малую часть тех, кто купил в ипотеку. И по ним делать выводы, что скоро все ипотечные квартиры выйдут на рынок, - так себе идея

Ответить
Развернуть ветку
Ilya Konovalov

2015 - 2016 год ничего вам не говорит? Многие в 2014 также бежали в бетон, чтобы сохранить рубли. И почти 3 года стоимость недвижимости падала.

Ответить
Развернуть ветку
42 комментария
Аккаунт заморожен

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Добрый доллар Неболит

За это говорит простая логика. В валюте кв. падает, а рублях растёт, но растёт то она из за обесценения рубля.Как впрочем и всё остальное, но в отличии от прошлых лет, появились новые факторы. Быстрее стоимости квартиры растут платежи, жку и продукты питания, а также падение доходов населения и карман арендатора заметно схуднул, всё же, не бездонная бочка, прибавим к этому бум строительства и дешёвая ипотека.Когда такое было?Плюсом к статье, будет выброс на рынок арестованного жилья, которое банки будут продавать с дисконтом, это тоже драйвером роста не назовёшь. Все эти факторы, однозначно приведут к хорошей просадке, если не к падению рынка и не только в валюте,но и рублях. 

Ответить
Развернуть ветку
Ildar S

Имхо если и иметь недвижимость в России, то одну единственную, для своего собственного проживания. Покупать ради сдачи в аренду не имеет особого смысла, причин много, начиная от самой низкой за всю историю доходности, благодаря низкой процентной ставке, заканчивая тем, что стоимость недвижимости в России привязана к рублю. В долларах квадратный метр как в крупных городах, так и по всей стране в целом, стоит сейчас примерно на уровне 2005 года. Когда в 2014 году рубль рухнул вдвое, квадрат не стал стоить в два раза дороже - он остался на том же уровне, а потом несколько лет стагнировал даже в рублях. С учетом продолжающейся нестабильности российской экономики, дальнейшей ее бесперспективности, падения доходов населения без особых надежд на улучшение ситуации в ближайшие 10-20 лет, инвесторы в рос. недвижимость продолжают нести на себе риск слабого рубля. Не каждый сможет выдерживать зрелище, как стоимость их квартиры в долларе упадет на 50% с очередным обвалом курса рубля в результате очередного коллапса на рынке нефти/внешнеполитического обострения/огосударствления экономики/нужное вписать. Мы все-таки не в той стране живем, где можно не беспокоиться за ее экономическое будущее. Если говорить про рынок аренды, то он будет стабилен и долгосрочно расти в 2-3 крупных городах, где еще есть намек на экономическую активность - вся страна уезжает в эти города от локального п*здеца, поэтому условным Москве и Питеру нехватка арендаторов не будет грозить, в этом плане арендодателям в этих городах имхо бояться нечего.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Стоимость квартир в долларах упала почти на 50%, я лично знаю людей, кто покупал на пике для сдачи в аренду при долларе 30. Жалеют, да. Говорят "надо было долларов купить". Собираются ли продавать? Нет. Подумайте, почему..

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Ware Wow
Не каждый сможет выдерживать зрелище, как стоимость их квартиры в долларе упадет на 50%

Если в ипотеке, то продолжите платить рубликами

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Мося Дима

Все же как по мне квартира лучший вариант, да есть проблемы (аренда, поломки) но все же это твое имущество, которое приносит каждый месяц доход, нужны деньги-всегда можно продать.
Если есть проблемы кому сдать квартиру-нужно просто цену дешевле поставить, а не душить людей)))
В плане акций, это вообще не наша сфера, Америка и там другие-любители акций и торгов на бирже. У нас же как показывает практика обычно прибыли такие вещи не приносят.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S
У нас же как показывает практика обычно прибыли такие вещи не приносят

Как показывает практика, у однушки в России  вероятность сгореть или сгнить гораздо выше, чем у фондового рынка просесть 

Ответить
Развернуть ветку
13 комментариев
Sergey Petroff

Ага, посмотрите прирост клиентов фондового рынка в РФ за посл год.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Кучеряев

Сложно будет купить акции на ипотеку, многие тут путают причинно следственную связь.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Акции с плечом купить легче лёгкого. И дешевле по процентам 

Ответить
Развернуть ветку
11 комментариев
Harry Tuttle

Как раз собираюсь продавать квартиру в Москве чтобы вложиться в стартап. Для меня вообще загадка кто их покупает и почему они так дорого стоят. Мне кажется наши люди дебилы, обдолбанные пропагандой. 😅

Ответить
Развернуть ветку
Ilya Konovalov

жизнь без квартиры у многих в головах это считай зря живешь (стеб), примерно также как не иметь высшего образования, поэтому средний россиянин обязательно должен получить высшее и купить в ипотеку квартирку. Иначе как еще жить можно... 

Ответить
Развернуть ветку
9 комментариев
Yarro S

Единственное рациональное объяснение - это получение прописки и причитающихся плюшек

Ответить
Развернуть ветку
Valeratal Val

Покупают все, кто хочет жить тут. Пока вся Россия не переедет, московская недвижка будет в цене

Ответить
Развернуть ветку
Владислав Мальцев

"Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу."

Вы забыли про российский менталитет, который я хорошо изучил, выбирая квартиру лет шесть назад. "Наш человек"(тм) будет годами сидеть на своей квартире, но цену не снизит, потому что "боится прогадать". Рынок просто встанет и все. Будут сдавать в аренду подешевле, но не продадут.

Ответить
Развернуть ветку
Аккаунт заморожен

Комментарий недоступен

Ответить
Развернуть ветку
14 комментариев
Ggg Gg

Купил квартиру Москва ленинский проспект в блочном доме менее 2х лет назад ( 1год и 9 мес) за 8 млн руб. Сдаю за 55 в мес. Сейчас эта квартира стоит 13.500 - 14 млн руб. За это время сдавая прибыль составила 1млн 100 т.р. Итог, 1.100 (аренда) за это время и на 5.500 млн руб.она подорожала. Итого 6 млн 600 тр. Покупать надо ходовые квартиры.

Ответить
Развернуть ветку
Эффект Доплера

Подорожала и продать разные вещи. Не надо считать доход с того, чего у тебя нет. Такие подсчеты только по факту продажи,остальное фантазии

Ответить
Развернуть ветку
Man Coolman

Откуда знаешь, что она сейчас именно столько стоит?

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Илья Попов

Кода ознакомился с рейтингом Форбса удивился - кто это Ggg Gg новоиспеченный миллиардер из России? 

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Bulat Ziganshin

но на яндексе вы бы заработали больше

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Alexey Ivanov

Есть сильные сомнения про такое подорожание за 2 года.

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Dmitriy Prazdnikov

Когда хочешь выдать желаемое за действительное. 

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Artem Lisak

Уже 20 лет читаю как цены на недвижку упадут и надо вкладываться в акции. За это время стоимость акций падала уже несколько раз, а недвижка всего раз 

Ответить
Развернуть ветку
Dmitry Kashin

Посмотрите на график s&p500  и недвигу в долларе.

Ответить
Развернуть ветку
Sergey Petroff

В Москве недвига в $ за посл 15 лет упала с 6000$ за кв\м до 2500$ всего то в 2 раза.

Ответить
Развернуть ветку
4 комментария
Yarro S

С рублём недвига падала уже несколько раз 

Ответить
Развернуть ветку
ALEXANDER LOBOV

Почему ни кто не пишет что цена на квартиру будет повышаться из-за изменения стоимости материалов? Например сталь. Сильно подорожала. И другие материалы тоже будут дорожать. Упаковка подорожала, обычный упаковочный скотч подорожал за 6 месяцев на 100%.
Ставку ЦБ поднимет и уже не будет такая доступная ипотека. Будет меньше спрос, меньше введут жилья, меньше квартир на рынке (скорее про регионы).
Факторов которые влияют на цену первички очень много. Потом и вторичка подтянется.

Ответить
Развернуть ветку
Bulat Ziganshin

потому что квартиры в москве не требуют в 10 раз больше материалов, чем в провинции LOL

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Юлия Феоктистова

Вы просто провидец

Ответить
Развернуть ветку
Vadim Velegaev

В чем то Автор прав. в 2017 году кв 47кв стоимость аренды была 17 тыров .сейчас 12. при росте доллара.так себе доходность.описал свой случай

Ответить
Развернуть ветку
Aleksandr Savelev

Акции это хорошо. Но на рынке можно за 1 день потерять 10% или даже больше) рынок недвижимости все же сложнее так уронить в 1 момент. И как тут уже сотню раз сказали недвижимость была и будет в цене. Главное какая недвижимость. 

Ответить
Развернуть ветку
Batorsky lab

Нужно экономическую грамотность повышать у людей, которые в большинстве своем ментально в каменном веке живут. Опыта за 20 лет не набрались и все туда же в бетон инвестируют. Я о доморощенных инвесторах, типа куплю в ипотеку, буду сдавать, а потом детям достанется. В такой схеме только застройщик и банк в плюсе, а инвестору суета и нервы. Ну и ребенок несостоятельный в придачу, которого до старости кормить нужно.

Ответить
Развернуть ветку
Дмитрий Миллер

Прочитал комменты. Удивляет, почему люди зацепились только за квартиры и за акции,как будто нет других способов инвестировать деньги.

Брать квартиру, чтобы потом оставить её ребёнку - глупо, если только это не в МСК или Черноморское побережье и то, это не лучшая идея. 

Если нужен прям материальный актив, то стоило не 5 квартир брать, а 5 нежилых помещений и сдавать их потом в аренду. Профит намного выше будет. И ребёнку лучше будет передать не квартиру, а бизнес, который будет приносить ему некоторый пассивный доход. 

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Согласен. Те же гаражи, места на крытых стоянках приносят гораздо больше профита, более ликвидные и имеют гораздо меньше рисков. 

Ответить
Развернуть ветку
Андрей Секретов

Статья интересная-но не для Сочи!!..🤣😅 скоро общагу продам и куплю остров на Мальдивах!!🤣😅👍👍

Ответить
Развернуть ветку
Артём Антипин

Все так, рост в Сочи Х5 за 4 года.

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Скоро$, и булка хлеба подорожает x10и Мальдивы будут, как и всегда, только сниться) 

Ответить
Развернуть ветку
Alex Revin

Каждый раз когда начинается срач на тему недвижимости, посту требуется ссылка на хрестоматийную серию видео Сергея Смирнова (основатель Этажей) с говорящим названием: "5 идиотских способов инвестировать в недвижимость"

https://www.youtube.com/watch?v=RRoeUbi0km4

Очень рекомендую

Ответить
Развернуть ветку
Вадим Смирнов

Интересное видео! А как к остальным частям доступ получить?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
greg chudnoff

очень рекомендую видео "100 идиотских способов вложится в фондовые рынки"

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Да, на рынке Москвы все жарко, сейчас еще начали расти цены на аренду (сегмент бизнес и выше).

Ответить
Развернуть ветку
Dmitriy Prazdnikov

Пруф можно на то, что начали расти?

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Insaf Galiullin

За год рынки недвижимости сильно раздулись во многих странах. В том числе и в развитых. Избыточная ликвидность и Илон Маск все раздувают. И вроде бы профессионалы понимают и много говорят, что музыка должна скоро закончиться, но обвал для всех будет неожиданным, видимо. 

Ответить
Развернуть ветку
Valeratal Val

1. Чет пока не видно снижения цен
2. Ипотека не покрывается за счет аренды (если конечно ваш первоночальный платеж не близок к общей сумме)
3. Квартира может быть еще одним вариантом инвестиций, но чаще покупают, чтобы жить

Ответить
Развернуть ветку
Алексей

Автор, недалёкий человек, смешно читать, уровень средней школы.
Какой массовый сброс квартир в Москве? Этого никогда не было и не будет, даже если цены просядут.
Как вообще такое позорище можно публиковать? Только ради хайпа ?

Ответить
Развернуть ветку
Dmitriy Prazdnikov

Комментатор уровня детского сада. Аргументации 0, только поливание говном автора. 

Ответить
Развернуть ветку
5 комментариев
Павел Егоров
 В результате, приходится снижать ставку аренды.

Кажется, что это касается каких-то очень отдельных случаев, вроде Некрасовских человейников и так далее. Условные "хорошие квартиры в центре рядом с метро" даже и не думают дешеветь.

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Только эти квартиры уже стоят как квартира в Нью-Йорке 

Ответить
Развернуть ветку
LNdex

А может не привезти.

Ответить
Развернуть ветку
Vladimir Exitcode

Какая-то запредельно неадекватная интерпретация графиков

 По статистике за февраль и март мы это уже видим – рост цен замедлился

Мало того, что проигнорирована банальная волатильность графика, так еще и интерпретация в свою пользу на очень коротком интервале. На графике отчетливо виден устойчивый тренд роста с некоторой волатильностью

 Вместе с этим мы наблюдаем рост предложения квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке

Это называется не рост, а восстановление к прежним уровням до пандемии. Когда все рухнуло, то никто ничего не строил, никаких новостройки не сдавались и никакие квартиры не продавались. Все сидели по домам на карантине, а кто за городом на дачах

 С 2009 года стоимость недвижимости в России не росла

Взять точку отсчета в разгар кризиса и интерпретировать в свою пользу - классическая история. Когда после кризиса резко возросшие цены скорректировались к прежним уровням 2008 года, начался устойчивый рост цен с 2010 года. На десятилетнем графике отчетливо формируется тренд роста с большой волатильностью, но все еще тренд роста. Его же видно на втором графике

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Этот рост на уровне инфляции доллара получился

Ответить
Развернуть ветку
Mr. Grill _EV

Чем больше на рынке появится покупателей, тем больше выростит спрос и цена на товар. Поэтому это лучше будет для тех кто этот товар продает, а не для тех кто этот товар покупает. Покупая акции или облигации вы делаете лучше компаниям кому они принадлежат, а не самому себе. Да это быстрый и заманчивый доход если сравгивать с недвижимостью, но и более рисковый. Недвижимасть это собственность которой вы владеете и вы в праве сами ей распоряжаться. Думайте о бущем своих детей, а не о своем.

Ответить
Развернуть ветку
Роман Романович
Автор

Акции - это такой же актив, который принадлежит вам. Акция - это доля в бизнесе, а не что-то эфемерное. Тут писали, что акции «нельзя потрогать», но это не мешает людям открывать бизнесы или вкладывать в бизнес других людей

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Акциями я тоже владею и имею право распоряжаться.Не соглашусь и с тем, что это выгодно только компаниям, компании платят дивиденды, даже если и сработали в минус, так кому выгодно? На длительном тайминге риски падений акций менее выражены и рынок практически всегда растёт. Учите мат. часть. 

Ответить
Развернуть ветку
Святослав Гусев

Ещё сейчас максимальный ажиотаж на фондовом рынке по акциям...

Ответить
Развернуть ветку
greg chudnoff

ага всеми силами пропагандируют фондовые рынки, чтобы побольше дорогих россиян вложились, а потом эти рынки кааааак рухнут - и все, нам пиздец

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
Bcc Llj

Народ, я понимаю купить квартиру, чтобы оставить в дальнейшем близкому человеку. Т.е. квартира, фактически, будет обеспечена в перспективе отдельным собственником. Но извините, если вкладываться в квартиру ради инвестиций (и чем больше можешь позволить себе купить, тем лучше), то какую ситуацию мы создадим для граждан, желающих купить себе одну квартиру для проживания? Получается, инвесторы своими действиями вынуждают садиться обычные семьи на иглу - вечную аренду, потому что дефицит свободного жилья на рынке неминуемо вызывает рост стоимости. И тогда, простая семья с доходом в 100 тыс рублей не сможет позволить себе ипотеку в 20-25 млн рублей. Такой семье что делать? Уезжать туда, где жилье дешевле. Вывод: Москва для обеспеченных.

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Наконец то прозрел? Москва, в отличии от других регионов, может аыбирать. Если есть из кого выбрать, то почему она должна выбирать бедных? Если хочешь жить в Москве, но нет денег, то всегда есть варианты.Можно вернуться в регион, можно жить в хостеле, или в теплотрассе. Ну нет допустим денег и перспектив в столице, чего лезть туда? У меня есть такие знакомые, уехали и болтаются там, уже по несколько лет, надеясь что кто то им преподнсёт.. Хотя в регионе где я живу, работы полно. И можно было уже заработать на жильё. Извиняюсь, за отклонение от темы. 

Ответить
Развернуть ветку
pvrs pvrs

Наши люди любят крайности. Ажиотаж обрушит цены или от него они взлетят? Можно даже в доказательство одного или другого привести графики, сравнить доходности и с пеной у рта отстаивать свою версию.Однако, стоит ли? Есть таблетка - называется диверсификация. Ваши вложения в фондовой рынок и недвижимость как раз и есть ее употребление. Все остальные рассуждения - от лукавого

Ответить
Развернуть ветку
Andrew Koifman

Простите, а разве льготную ипотеку дают не только на одну квартиру в семью?

 

Ответить
Развернуть ветку
Владислав Березняков

Как то странно, каждую неделю появляются статьи, что квартиру покупать не надо, это плохо, вы чего там все сговорились?
Про квартиры сейчас в цене не растут, это вы загнули, вы брали, средне по рынку, где половина непонятных квартир. Вот например смотрю квартиру уже месяц, ну так любопытсва ради, люди выставляют их по первой цене, потом видят что есть звонки и поднимают цену, в 90% случаев. Не верите? Зайдите на ЦИАН и Я.Н там вэесть история цен объекта.
Что там у вас не растёт не понимаю.

Ответить
Развернуть ветку
Alexey Ivanov

Верим и цены растут ) В США такие аукционы , когда цена растет - это нормальная практика. У меня знакомые в калифорнии дом покупали, он вырос на 40% ( 2019 год) по сравнению с ценой объявления. Звонит риэлтор "после вас пришли покупатели, готовы 15% вверх, что предлагаете"

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Вы в долларах доходность посчитайте, тогда поймёте 

Ответить
Развернуть ветку
Kin Coin

Надо быть довольно наивным человеком, чтоб полагать, что просто купить квартиру и сдавать её - поможет заработать хотя бы рубль.
Заработок может быть только там, где будет создана УСЛУГА - создана за счёт некого уровня экспертности поставщика услуги.

Арендная квартира может создавать услугу проживания в виде "переночевать" или услугу "переночевать с комфортом с зубной щёткой и тапочками" или "квартира на час, безконтактное получение ключей инкогнито".
Так и биржевые инструменты принесут прибыль только если они были использованы хотя бы при минимальном уровне экспертности в этом вопросе.

В обоих случаях есть шанс случайно попасть в тренд, так и никакая экспертность не нужна. Но так же случайно из тренда можно вылететь

Ответить
Развернуть ветку
Denny Bravo

Есть ощущение высосанной из пальца проблемы. На самые ликвидные квартиры (1 комната) спрос на долгосрочную аренду всегда будет большой в Москве и Питере. Может, он и упал в пандемию, но не настолько критично. Тут просто теперь вопрос: брать квартиру в ипотеку для ренты где-то за МКАДом, где меньший спрос, или всё же чуть поднапрячься и брать квартиру в районах, где развивается бизнес-инфраструктура (не в центре, а, например, Войковская - Водный стадион)

Ответить
Развернуть ветку
Виталий Мулявко

Всем добрый день! 

Роман, благодарю за статью. Актуально в наше время. 

Возник вопрос.
Почему динамика цен на недвижимость выше индекса потребительских цен вот на этом слайде: https://yadi.sk/i/HzRq7n_Ylki8wA , а на следующем слайде уже ниже индекса потребительских цен: https://yadi.sk/i/6C8P-3gB6p54zQ Обратите внимание на периоды с 2015 по 2020 г. 

Заранее благодарю за обратную связь. 

Ответить
Развернуть ветку
Роман Романович
Автор

Разные временные периоды и разная динамика на этих интервалах

Ответить
Развернуть ветку
Pavel Oreshkov

Да, лучше взять акции Самолёта :)

Ответить
Развернуть ветку
Роман Романович
Автор

Почему именно Самолёт?)

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Бабка в засаде

Это конечно всё хорошо. Только вот люди не руководствуются такой логикой. Берут жильё тк жопой чуют кризис надвигающийся. Рационально это или нет, неважно абсолютно. Важно что спрос на хаты видимо подогреется этими настроениями. Народ у нас мыслит в духе «акции это бумажки которые могут обесцениться, а недвига стоять будет» 

Ответить
Развернуть ветку
Анатолий Хлебников

Вот именно, люди вообще крайне редко поступают рационально. У нас акциям не доверяют, в самостоятельный бизнес большинство тоже не хотят вкладываться, в итоге все в квартиры сливают. 

Ответить
Развернуть ветку
3 комментария
Роман Сарваров

Ваш прогноз на стоимость квартиры в новостройке в Москве после окончания льготной ипотеки?

Ответить
Развернуть ветку
Сидор

Будет расти. Ибо у ПИКу есть много денег и он точно не будет снижать цены. А за ПИКом все остальные будут держаться. Минстрой своих (застройщиков) в обиду не дает ))

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Хоть до,хоть после. Принципиальной разницы нет.Дорогой сегмент с хорошей локаций, где нибудь в центре, конечно будут приносить доход

Ответить
Развернуть ветку
Никита Жуков

Ну типа мы взяли 2 квартиры в центре города, под сдачу, потихоньку сдается- доходность больше, чем по вкладу. Зато стабильно стоит и приносит деньги, все эти страхования вкладов и прочие обещания от "государства" это все помойка, кто-то им верит? Плюс растет в цене и стабильный по сути доход от сдачи и самое главное, я сплю спокойно. Круче только в физ товар вкладывать, как я понял. 

Ответить
Развернуть ветку
Trail soul

Да, вы правы. Физический товар - это круче, я советую вложиться в большую партию гречки или макаронов.

Ответить
Развернуть ветку
2 комментария
Георгий Хромченко

В этой модели есть опровергаемый момент - вывод большого количества предложений на рынок аренды и падение цены аренды. Могу сказать как человек, пытающийся снять - ничего такого нет, аренда выросла в цене и предложений не сказать чтобы много

Ответить
Развернуть ветку
Yarro S

Наверное вас просто пытаются развести

Ответить
Развернуть ветку
Oleg Dergilev

Недвижимость в РФ не подчиняется рыночным законам. Правит картельный сговор, поэтому метр всегда будет расти в рублях, даже если конура будет продаваться годами.

Ответить
Развернуть ветку
Бабка в засаде

Серьезно? Вот прям картель и сговор вообще всех застройщиков во всей стране? )))

Ответить
Развернуть ветку
1 комментарий
greg chudnoff

Ну и ... ты, Рома. Я только что в ипотеку влез.

Ответить
Развернуть ветку
Алексей Семёнов

Интересно, влезли в ипотеку вы, а ... -  Рома. Это как так получается?

Ответить
Развернуть ветку
6 комментариев
Жилищный алмаз

возможно это все так для России. не для Москвы.

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Истинно

Ответить
Развернуть ветку
Aleksandr Savelev

Все верно.
Только недвижимость не дешевеет так быстро) как может подешеветь рубль. Пока лишь цены растут на недвижимость и растут намного больше чем статистику рисуют.

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Вспомним 98ой.когда доллар вырос 6 до 25.у кого они были мог купить сразу 2е однушки или больше. Вот вам пример. Или вы думаете что сейчас такое не возможно?? Доллары печатают и все ждут его обвала. Но будет наоборот. Обвал фиатных валют в числе которых и рубль. 

Ответить
Развернуть ветку
Юлия Антипова

Так а что с тем мужиком, который хотел 5 квартир купить?

Ответить
Развернуть ветку
Добрый доллар Неболит

Видимо об этом мужике узнал кто то ещё)))) 

Ответить
Развернуть ветку
Василий Петров
Подобная динамика арендной ставки неизбежно приведет к тому, что владельцы квартир захотят избавиться от них из-за падающей доходности и выставят свою недвижимость на продажу. 

Диванная аналитика. Никто не побежит продавать квартиру, если арендные ставки упадут. Рынок недвижимости очень инертен, и цена в первую очередь зависит от ставки по ипотеке. 

Ответить
Развернуть ветку
Александр

статья плоха и подменяет саму суть
если покупать недвижимость в качестве инвестиций то как и любую инвестицию нужно оценивать по доходности, риску и прочим параметрам
если люди не разбираются и не хотят разбираться в инвестиционном рынке, то так и должно быть, кто то проиграет, а кто то выиграет
закон рынка

Ответить
Развернуть ветку
Владимир Гирбасов

Странно сравнивать динамику цен на российскую недвижимость с динамикой S&P. Сравнивайте с динамикой индекса РТС. Что-то подсказывает, что картинка отличаться будет.

Ответить
Развернуть ветку
Александр Балин

Как ЗАШОРТИТЬ рынок недвижимости?

Ответить
Развернуть ветку
Vitaly Karasik

очень просто - продать свою квартиру сегодня, купить пять по дешевке через год.

Ответить
Развернуть ветку
Dmitriy Ivanchuk

Интересно а куда вкладывать деньги от продажи жилья?) нет ни одной идеи сейчас в России. Всё с риском потерять до 50% от суммы.

Ответить
Развернуть ветку

Комментарий удален модератором

Развернуть ветку
Кирилл Пирожков

Данило дилетант и писака, налил воды а про нюансы умолчал, да сдавать сложно, но акции строительных компаний в нашей стране, если говорить о крупных суммах вложений, эта рулетка.

Ответить
Развернуть ветку
Юлия Феоктистова

Привет из 22 года. Когда и квартиры, и их аренда дико выросла. Надеюсь, никто вас не послушался

Ответить
Развернуть ветку
alex andreev

Довольно забавно сейчас, в январе 2022, было прочитать эту статью) Ну а заголовок так вообще вызывает смех.

Ответить
Развернуть ветку
Читать все 546 комментариев
null