2022 год стал для Турции рекордным по количеству продаж за всю историю. Cтатью и анализ рынка произвела Юлия Донская — эксперт по недвижимости Турции и автор телеграм канала Pro Stambul
Для этого было несколько предпосылок, одна из которых — это ростинфляции внутри страны, которая составила 85%, также побив все рекорды.
Другая причина геополитическая, связанная со спецоперацией в Украине и притоком инвесторов из России и Украины.
В данном отчете мы рассмотрим официальные данные по статистике, взятые с портала в различных разрезах, и постараемся их проанализировать.
В качестве источника данных используется база данных Главного управления земельного кадастра и кадастра (GDLRC), Национальная географическая информационная система Турции (TUCBS).
СКОЛЬКО ВСЕГО НЕДВИЖИМОСТИ БЫЛО ПРОДАНО В 2021 И 2022 ГОДУ:
Нас будет интересовать динамика продаж по сравнению с прошлым годом.
Итак, для начала посмотрим сколько всего недвижимости было продано в общем в Турции, с разбивкой по месяцам в 2021 и 2022 году:
Из данной таблицы, мы видим, что в целом, общее количество продаж недвижимости в Турции не изменилось, учитывая, что в таблице отсутствует информация за декабрь 2022 года. В среднем 30% продаж приходилось на первичный рынок, что релевантно прошлому году.
Давайте посмотрим кто покупал недвижимость в Турции в прошлом и в этом году:
Из данной таблицы мы видим, что в среднем по году процент иностранных инвестиций в недвижимость в Турции увеличился на 0,9%
В каких же регионах Турции наблюдалось больше всего продаж иностранцам за прошедший год?
Больше всего иностранцы инвестировали традиционно в Стамбул и Анталию, но в этом году, Мерсин опередил Анкару по количеству продаж. Пик продаж в этом году приходился на следующие месяца Март, Апрель, Май, Июнь. Далее в июле наблюдалось небольшое затишье, и с августа продажи опять пошли в гору.
Чтобы понимать общую тенденцию участия иностранных инвестиций и их влияние на рынок, давайте посмотрим процентное соотношение местных и иностранных инвестиции в регионах интереса иностранных инвесторов.
Рассмотрим каждую провинцию в отдельности:
Из данной таблицы нужно сделать очень важные выводы. Некоторые регионы Турции с высоким процентом иностранных инвестиций сигнализируют об опасности.
В регионе Анталия, с 31% иностранных инвестиций велика вероятность серьезного падения рынка, в случае выхода иностранных инвесторов. Большинство недвижимости в данном регионе было приобретено с целью получения гражданства. Не сложно догадаться, что большинство покупателей недвижимости в Анталии — это россияне.
Причиной покупки является геополитическая ситуация, а в частности события, произошедшие в России в феврале 2022 года. Через 3 года, после снятия ограничений на продажу недвижимости, большая часть выйдет на вторичный рынок и будет предлагаться для покупки местному населению, т.к. недвижимость, по которой было получено гражданство не может быть повторно продана иностранцу.
Поэтому, основные покупатели это местное население-граждане Турции. Учитывая, что регион Анталии не является индустриальным центром, а основной доход региону приносит туризм и сельское хозяйство, не стоит рассчитывать на приток местного населения в данный регион.
Совсем другая ситуация со Стамбулом. Учитывая величину города и его стратегическое значение для всей Турции, 10 % иностранных инвестиций практически никак не могут повлиять на динамику цен в городе.
Спрос здесь главным образом формируется за счет местного населения.
Стамбул традиционно считается самым благополучным городом в Турции, который предоставляет огромное количество рабочих мест. Сюда съезжаются со всей страны студенты для обучения в университетах.
В Стамбуле расположены головные офисы крупнейших турецких и иностранных компаний. Помимо всего прочего, более 2 млн. человек находится в Стамбуле постоянно, не являясь жителями города.
Ниже приведена таблица общей статистики продаж по основным провинциям:
Из следующей таблицы мы видим основных иностранных инвесторов в турецкую недвижимость по национальностям. В 2022 году россияне обошли Иран и Ирак по количеству сделок по-сравнению с 2021 годом и вышли на первое место.
Статистика роста цен за 2022 год в Турции
По состоянию на ноябрь годовой рост цен на жилье в среднем по Турции составляет около 185%.
По состоянию на конец ноября средняя стоимость жилья в Турции составляла 1 млн 720 тыс. 160 турецких лир. По данным TUIK, в ноябре в Турции было продано 117 тысяч 806 домов.
В то время как количество домов, проданных в ноябре, увеличилось на 15% по сравнению с предыдущим месяцем, оно уменьшилось на 34% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года.
По данным ведущей статистической компании Турции, годовой рост цен продажи жилья в Турции по состоянию на ноябрь был на уровне 185%, в то время как средняя цена продажи квадратного метра жилой недвижимости в Турции составила 13 тысяч 232 турецких лиры, а средняя цена дома составила 1 миллион 720 тысяч 160 турецких лир.
В ноябре Стамбул выделился как провинция с самой высокой долей продаж домов с 19 687 домами и 17%.
Провинции с наибольшим приростом стоимости — Анталия, Коджаэли и Стамбул соответственно.
По всей Турции в ноябре было продано 117 тысяч 806 домов. В то время как продажи домов выросли на15% в ноябре по сравнению с предыдущим месяцем, они снизились на 34% по сравнению с тем же месяцем предыдущего года.
Средняя цена продажи квадратного метра жилья в Турции составила 13 тысяч 232 турецких лиры, средняя цена жилья – 1 миллион 720 тысяч 160 турецких лир, а период окупаемости инвестиций в жилье составил 19 лет.
Стамбул имеет самую высокую долю с 19 687 проданными домами
В ноябре в Стамбуле была самая высокая доля с 19 687 единицами и 17% продаж домов. По количеству продаж за Стамбулом следует Анкара с 9 тысячами 367 продаж домов и долей 8%, а также Анталия с 7 тысячами 902 продаж домов и долей 7%.
Согласно статистике ведущей статистической компании, по состоянию на конец ноября годовой рост цен на жилье в Стамбуле составляет 203%, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 22 тысячи 49 турецких лир, средняя цена на жилье составляет 2 миллионов 645 тысяч 880 турецких лир.
Цены на жилье в Анкаре за последний год выросли на 188%, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 9 тысяч 833 турецких лир, средняя цена жилья составляет 1 миллион 278 тысяч 290 турецких лир.
В Анталии ежегодный прирост стоимости составляет 217%, средняя цена продажи квадратного метра жилья составляет 19 тысяч 254 турецких лир, средняя цена жилья составляет 2 миллиона 310 тысяч 480 турецких лир.
Продажи ипотечного жилья выросли на 26%
Продажи ипотечного жилья в Турции в ноябре выросли на 26% по сравнению с предыдущим месяцем и снизились на 58% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составили 16 655. Доля продаж по
ипотеке в общем объеме продаж жилья составила 14%.
Продажи ипотечного жилья в январе-ноябре, напротив, выросли на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 258 тысяч 524.
Количество продаж жилья из первых рук составило 37 тыс. 380
Продажи вторичного жилья в ноябре снизились на 35% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составили 80 тыс. 426. Доля продаж вторичного жилья в общем объеме продаж жилья составила 68%.
Продажи вторичного жилья в январе-ноябре увеличились на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 895 тысяч 469.
Продажи вторичного жилья снизились на 35%
Продажи вторичного жилья в ноябре снизились на 35% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составили 80 тыс. 426. Доля продаж вторичного жилья в общем объеме продаж жилья составила 68%.
Продажа жилья иностранцам 6 тыс. 83 ед.
Продажи жилья иностранцам в ноябре сократились на 17% по сравнению с тем же месяцем прошлого года и составили 6 тыс. 83. В ноябре доля продаж жилья иностранцам в общем объеме продаж жилья составила 5%.
Анталия заняла первое место по продажам домов иностранцам с продажей 2 тысяч 616 домов.
За Анталией следуют Стамбул с 1733 продажами домов и Мерсин с 567 продажами соответственно.
Статистика разрешений на строительство, III. Квартал: июль - сентябрь 2022 г. Площадь зданий, на строительство которых выдано разрешение, уменьшилась на 4,7%. По сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года, в 2022 г. III. В квартале количество зданий, на строительство которых муниципалитеты выдали разрешения, уменьшилось на 8,0%, количество квартир – на 3,8%, а площадь – на 4,7%.
Количество квартир и площадь зданий, для которых выдано разрешение на строительство, III. Квартал 2022
Статистика разрешений на строительство, 2020-2022 г.
51,7% от общей площади приходилось на жилую площадь
При этом общая площадь зданий, на строительство которых было выдано разрешение на строительство в квартале, составила 31,8 млн м2; Из них 16,4 млн м2 жилой, 9,0 млн м2 нежилой и 6,4 млн м2 общей площади.
Доли площадей жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования в зданиях, на строительство которых выдано разрешение, III. Квартал, 2020-2022 гг.
Здания с двумя и более квартирами имели самую высокую долю площади - 63,1%.
По муниципалитетам на 2022 год III. Жилые дома с двумя и более квартирами имели наибольшую долю площади - 20,1 млн м2, в зависимости от цели использования зданий, для которых были выданы разрешения на строительство в квартале.
За ними следуют промышленные здания и склады площадью 3,0 млн м2.
Доли площадей зданий, на строительство которых выдано разрешение, в соответствии с их назначением, III. Квартал 2022 г.
Площадь зданий с разрешениями на ввод в эксплуатацию уменьшилась на 2,8%
По сравнению с аналогичным кварталом предыдущего года, в 2022 г. III. В квартале количество зданий, для которых муниципалитеты выдали разрешения на ввод в эксплуатацию, увеличилось на 3,7%, в то время как количество квартир уменьшилось на 0,8%, а площадь уменьшилась на 2,8%.
Количество квартир и площадь зданий, для которых выдается разрешение на ввод в эксплуатацию, III. Квартал 2022 г.
Статистика разрешений на ввод в эксплуатацию, 2020-2022 г
58,2% от общей площади жилая площадь
По муниципалитетам на 2022 год III. При этом общая площадь зданий, на ввод в эксплуатацию которых выданы в квартале, составляет 27,5 млн м2;
Из них 16,0 млн м2 жилой, 6,0 млн м2 нежилой и 5,5 млн м2 общей площади.
Доли площадей жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, III. Квартал 2020-2022 гг
Наибольшую долю площади имели здания с двумя и более квартирами - 73,7%.
По муниципалитетам на 2022 год III. Жилые дома с двумя и более квартирами имели наибольшую долю площади - 20,3 млн м2, в зависимости от цели использования зданий, для которых были выданы разрешения на ввод в эксплуатацию в квартале.
Далее последовали одноквартирные жилые дома площадью 1,6 млн м2.
Доли площадей зданий с разрешениями на ввод в эксплуатацию в соответствии с их целевым назначением, III. Квартал 2022 г.
Резюмируя статистику движения рынка недвижимости Турции, можно сделать очень важные выводы.
Некоторые регионы Турции с высоким процентом иностранных инвестиций сигнализируют об опасности. В регионе Анталия, с 31% иностранных инвестиций велика вероятность серьезного падения рынка, в случае выхода иностранных инвесторов.
Большинство недвижимости в данном регионе было приобретено с целью получения гражданства. Не сложно догадаться, что большинство покупателей недвижимости в Анталии — это россияне.
Причиной покупки является геополитическая ситуация, а в частности события, произошедшие в России в феврале 2022 года.
Через 3 года, после снятия ограничений на продажу недвижимости, большая часть выйдет на вторичный рынок и будет предлагаться для покупки местному населению, т.к. недвижимость, по которой было получено гражданство не может быть повторно продана иностранцу.
Поэтому, основные покупатели это местное население-граждане Турции. Учитывая, что регион Анталии не является индустриальным центром, а основной доход региону приносит туризм и сельское хозяйство, не
стоит рассчитывать на приток местного населения в данный регион.
Совсем другая ситуация со Стамбулом. Учитывая величину города и его стратегическое значение для всей Турции, 10 % иностранных инвестиций практически никак не могут повлиять на динамику цен в городе.
Спрос здесь главным образом формируется за счет местного населения.
Стамбул традиционно считается самым благополучным городом в Турции, который предоставляет огромное количество рабочих мест. В Стамбуле самый высокий индекс дохода.
Сюда съезжаются со всей страны студенты для обучения в университетах. В Стамбуле расположены головные офисы крупнейших турецких и иностранных компаний.
Помимо всего прочего, более 2 млн. человек находится в Стамбуле постоянно, не являясь жителями города.
Статистика выдачи разрешений на строительство говорит о том, что объемы строительства увеличиваются незначительно, что в целом продолжает тенденцию дефицита предложения.
Судя по последним поправкам в миграционную политику Турции в декабре 2022, правительство все также заинтересовано в иностранных инвестициях, т.к. серьезных изменений и повышения порога входа для инвесторов, претендующих на гражданство, не произошло.
Больше актуальных новостей и свежей информации про жизнь и недвижимость в Турции можно узнать в нашем Telegram-канале “PRO STAMBUL. Недвижимость и инвестиции в Турции”.
хороший анализ. можете такую статью написать про недвигу в ОАЭ?
Спасибо), не планировала, но подумаю
Спасибо, Юлия. Очень профессиональный разбор. Очень грамотная аналитика, подтвержденная сухой статистикой. С удовольствием буду следить за вашими обзорами в дальнейшем.
Вячеслав, спасибо за отзыв), в ближайшие дни выйдет прогноз на 2023 год
Спасибо, Юлия! Очень качественный и грамотный анализ рынка, много полезных цифр, давно не встречал такую профессиональную статью!
Константин, спасибо за ваш отзыв)
Отличная статья!
Вопрос: не могу найти информацию о таком ограничении по продаже инвестиционной недвижимости для гражданства "недвижимость, по которой было получено гражданство не может быть повторно продана иностранцу"
Про ограничение в 3 года все понятно, а вот про это ограничение нет. Могли бы поделиться источником?
Никита, спасибо за отзыв. Ограничений на продажу иностранцам нет, но получить гражданство по этой недвижимости покупатель уже не сможет.