Забудьте о "семейной ипотеке" по 6%, теперь только 12%. Как так вышло, что первенец подорожал?

Минфин обсуждает изменение «семейной ипотеки»: вместо плоских 6% — ступени из 12% при рождении первенца, 6% при втором и 2–4% при третьем ребёнке.

Формально это перераспределение затрат бюджета, фактически — смена акцента, то есть стимуляция не входа в программу, а решение на второго и третьего ребенка. В России с суммарной рождаемостью 1,41 на одну женщину (а в реальности на одну именно русскую женщину приходится примерно 0.8 ребенка) и рыночной ипотекой в 20–22% разговор о ставках мгновенно выходит за рамки и становится частью демографической политики. И уже сам замминистра финансов Иван Чебесков заявлял, что программу необходимо сделать адресной и именно демографической, то есть понижать ставку по мере появления детей. Формально это пока обсуждение, но оно ведётся на официальных площадках и впрямую влияет на всех участников рынка.

Сегодня, как я уже говорил, рыночная ипотека в России стоит в районе 20–22% годовых, а после летней паузы Банк России еще и снизил ключевую ставку до 17%, но при этом и сам регулятор, и Минфин говорят об «осторожной траектории», где средняя ключевая ставка в 2026-м, по их оценкам, будет 12–13%.

На таком фоне «льготные» 6% — это дорого для бюджета. Ещё в прошлом году Минфин оценивал продление семейной ипотеки в 1,5 трлн рублей, а летом этого года дополнительно повышал уровень возмещения банкам по программам, чтобы поддержать выдачи в условиях высокой ключевой ставки.

Параллельно растут расходы на обслуживание госдолга и готовится повышение НДС до 22% с 2026 года. Поэтому и складывается ощущение, что общий вектор направлен в сторону, где государство ищет способ оставить поддержку семьям, но снизить общую цену субсидий.

Для семей такая арифметика выглядит проще и жёстче одновременно, при этом где проще, это не значит легче. Кредит на 5 млн на 20 лет под 6% — это платёж около 35,8 тысячи в месяц; под 12% — уже 55 тысяч; под 2% — порядка 25,3 тысячи. Разница между 6% и 12% — почти двадцать тысяч в месяц, то есть половина (а где-то и целая) средней зарплаты в ряде регионов.

Эксперты рынка неспроста сомневаются, что стимулирование на рождение первенца ставкой 12% — слабый мотиватор, потому что для семьи это просто дороже «вход» в ипотеку. Логика «ступеней», где платёж снижается уже после появления второго и третьего ребёнка, заметнее экономит бюджет, чем реально облегчает жизнь семье здесь и сейчас. Более осязаемый инструмент это списание части долга, так как он уменьшает тело кредита, а не только процент. В России такая мера уже существует — 450 тысяч на погашение ипотеки при рождении третьего ребёнка и до 1 млн в ряде регионов на Дальнем Востоке. Это прямой, легко считаемый эффект на тело долга, а не только на процент.

Справедливости ради, новая «лестница» задумывается не как отказ от поддержки, а как её перенацеливание (по крайней мере, так хотят преподнести). В логике Минфина ставка при одном ребёнке должна стать субрыночной, но не льготной «в ноль», а существенное смягчение переносится туда, где решается главный демографический выбор — второй и третий ребенок.

Это похоже на венгерскую конструкцию последних лет, где параллельно с льготными ставками государство прощает часть долга после рождения детей: при втором списывается около 30% остатка, при третьем — весь остаток по «детскому» займу, плюс появился фиксированный ипотечный продукт под 3% с жёсткими условиями отбора. Но копировать чужой опыт буквально нельзя, потому что, к слову, та же венгерская архитектура строилась в иной финансовой среде и при иной нагрузке бюджета на оборону и долг.

Демограф Алексей Ракша (внесен Минюстом РФ в список иноагентов) регулярно напоминает, что денежные меры сами по себе рождаемость существенно не поднимают, эффект тоньше и чаще социальный, чем демографический. Росстат по классике уперт и по его данным в 2024 году родилось 1,222 млн детей (минимум с 1999 года), а суммарная рождаемость — 1,41 на женщину.

Если цель — изменить именно репродуктивное поведение, то ипотеку логично дополнять ясными и долгими правилами игры, такими как: предсказуемые выплаты на третьего, длинные налоговые льготы для многодетных, дешёвые детские сады и логика «не потеряешь доход при уходе в декрет». Без этого «разговор ставками» выглядит как разговор не столько о детях, сколько о бюджете... ну а как по-другому это сможет воспринять Вася Пупкин из деревни Замухрыжевск...?

Тем временем, все живет текущим моментом... Мы видим как банки аккуратно снижают рыночные ставки вслед за ключевой, но даже 20% против 22% — это не про доступность, а про выживание застройщиков. Девелоперы следят за параметрами «лестницы», потому что от неё зависит темп продаж в 2026-м. При условии, что если «вход» для семей с одним ребёнком станет дороже, спрос сместится к многодетным семьям и в регионы с дополнительными выплатами, а география сделок перетечёт к тем, кто сможет досубсидировать платеж. Госдума также параллельно проталкивает «ипотечные каникулы» для семей до полутора лет — своего рода, подстраховка от рыночных качелей.

Если новая семейная ипотека даст корни, то она проверит интуицию на простом вопросе: что именно государство хочет купить за бюджетные деньги. Если ответ — «вторых и третьих детей», то лестница ставок, дополненная прямыми списаниями и длинными социальными гарантиями. Ну, а если это разговор только о сэкономленных процентах и снижении нагрузки, то демографию здесь легко перепутать с бухгалтерией. Как-то так...