Паркинг будущего: без аншлага

«Прыжок дохлой кошки» — так экономисты называют взлет цен на обреченный товар. В данном случае обречены подземные паркинги в ЖК. Если рассматривать этот специфический вид недвижимости как актив, он вряд ли переживет следующее десятилетие.

Паркинг невыгоден застройщику. Подземный уровень обходится дороже наземного из-за гидроизоляции, вентиляции, систем пожаротушения и прочая, и прочая. Метриум в 2024 году писал о средней себестоимости стандартного машиноместа, превысившей 2 млн руб. Сегодня она приближается к 2,5 миллионам.

Подземный паркинг неинтересен инвестору. Если сегодня выложить за машино-место в ЖК бизнес-класса в Москве 4 миллиона и сдать его в аренду за 20 тысяч в месяц*, то с коммунальными платежами и налогом на имущество инвестиция вернется к 2047 году. И это без учета дисконтирования. На обычном банковском депозите эти миллионы принесут несравненно более весомую отдачу.

Считается, что подземный паркинг — это must-have ЖК среднего класса. Как горячая вода из крана — удобство, без которого не обойтись. Пусть он невыгоден застройщику и неинтересен инвестору, зато нужен жильцам.

* В ЖК «Серебряный Фонтан» в 2-уровневом подземном паркинге с охраной, скоростными лифтами и системой пожаротушения в феврале 2026 года сдавалось машиноместо за 15 000 рублей в месяц.

* В ЖК «Событие» аренда составляла 18 000 рублей в месяц — в паркинге с удобным заездом, круглосуточной охраной и видеонаблюдением.

За последние 4 года средневзвешенная цена нового легкового автомобиля в России выросла с 2 до 3,7 млн рублей. А если брать в расчет только иномарки, рост и вовсе составил 150%. Так говорит «Автостат».

Для покупки среднего автомобиля «с нуля» в 2014 году требовалось примерно 30 средних зарплат. В 2025 году этот показатель вырос до 50.

Соразмерно взлетели цены на сервис, запасные части, страховые услуги и топливо. Подорожали кредиты, увеличились налоги и сборы. Итог: в 2025 году рынок новых легковых автомобилей в РФ сократился на 15–18% по сравнению с 2024-м.

Я бы назвал это словом «обвал».

Если вы читаете этот текст, находясь в городе, в своем окне наверняка увидите множество личных автомобилей. Упомянутый обвал не бросается в глаза, что естественно — рухнули продажи новых авто, но старые никуда не делись. Люди не могут отказаться от привычных средств передвижения мгновенно. Пока они медленно проедают свой ресурс.

Средний возраст легковых машин в РФ в 2025 году насчитывает 15,5 лет. Этот показатель неуклонно растет: на начало 2023 года он составлял 14,7 года, годом ранее — 14 лет, в 2021-м году — 13,9 года.

У нашей страны нет монополии на старение автомобилей. Возьмем США — мирового лидера по числу личных легковушек — и увидим то же самое. В 2025 году средний возраст личной машины там достиг 12,8 лет (в 2011 году он составлял 10,8 лет, в 2016-м — 11,6 лет). Отбросим сравнительно новые электрокары (2% рынка), выведем за скобки легкие грузовики и получим средний возраст заокеанского личного «коня», сопоставимый с российским — 14,5 лет. Массовые американские покупатели заперты в устаревших бензиновых авто, потому что не могут купить новую машину.

Люди донашивают старые автомобили. Копят деньги на новые?

Свежие опросы компании Б1 (новое название российского подразделения Ernst & Young) показывают — экономика владения личным авто в России дала глубокую трещину.

Согласно опросу, проведенному в мае 2025 — январе 2026 годов, более 70% российских автовладельцев заявили, что отложат приобретение следующей машины на неопределенный срок, если цены вырастут еще на одну треть. Новый утильсбор сделал перспективу покупки еще более туманной.

Авто без кредита могут купить менее 30% опрошенных. При ключевой ставке 2025–2026 годов типовой автокредит делает бюджетный седан золотым.

ДомКлик насчитал 442 новостройки в Московской агломерации. Под ними построены сотни тысяч подземных машино-мест, рассчитанных минимум на 50 лет эксплуатации. Они предназначены прежде всего для людей, которым сегодня 18–25, и которым жить с этим активом до пенсии.

Молодые люди 18–25 лет в течение ближайших 5 лет найдут стабильную работу и обзаведутся семьями. Это будущие покупатели квартир в ипотеку в новеньком ЖК, который сегодня находится на стадии котлована. Глубокого котлована, выкопанного с учетом 2-уровневого подземного паркинга. Они будут им пользоваться?

В 2020 году 42% молодых людей стремились получить права и купить первое авто в течение 1–2 лет после начала работы.

В 2025 году этот показатель рухнул до 19%. Причина проста — цена «входа» во владение иномаркой (первый взнос + страховка + обслуживание) за 5 лет выросла почти в 2,5 раза в реальном выражении. Об этом я написал чуть выше.

Статистика «Делимобиля» (ПАО «Каршеринг Руссия») подтверждает данные Б1. Основная аудитория сервиса — люди в возрасте 20–35 лет.

По их данным на 2025 год, каршеринг обходится на 25–40% дешевле, чем содержание сопоставимого личного автомобиля с учетом кредита, страховки, ТО и парковки. Аналитике «Делимобиля» можно верить — у них огромная база клиентских данных. В 2025 году общее количество зарегистрированных пользователей сервиса достигло почти 13 миллионов человек.

Из-за высокой ключевой ставки и возросшей стоимости лизинга «Делимобиль» в 2025 году сократил свой флот на 12%, но число пользователей в том же году выросло на 15%. Люди готовы платить, потому что шеринг становится все выгоднее.

То же самое наблюдается в Штатах. Доля новых регистраций авто среди людей 18–34 лет там упала с 12% в 2021 году до менее 10% в 2025-м. Это происходит в стране, где на протяжении века получение прав в 16-летнем возрасте было чем-то вроде инициации. В США пишут о закате «великой автомобильной одержимости» у подростков.

Дело не в том, что Зумеры не хотят рулить. Молодежь не покупает авто в личное пользование по той же причине, по которой их родители не расстаются со своими 15-летними ветеранами — это слишком дорого.

Помните формулу «двор без машин»? Мегаполисы движутся к формату «город без машин». Муниципалитеты целенаправленно делают владение личным автомобилем неудобным и разорительным. Исследования, проведенные в разных частях света, доказали — личные авто городам не нужны.

Аналитика ITF (International Transport Forum) для Лиссабона, Хельсинки и Сингапура, показала:

Исследование лаборатории компьютерных наук и искусственного интеллекта Массачусетского технологического института (CSAIL MIT) для Нью-Йорка установило, что 13 000 нью-йоркских такси можно заменить парком из трех тысяч 4-местных беспилотников. Среднее время ожидания такси при этом составило бы 2,7 минуты.

Самый наглядный пример — Сингапур, мировой лидер этой стратегии, где квоты на владение легковой машиной стоят дороже самого автомобиля. Цель города к 2050 году — полный приоритет общественного и беспилотного транспорта.

Личных авто в Сингапуре почти не будет. Мы движемся в этом же направлении.

Сегодня (2026 год) доля эта достигла 75%, тогда как в 2011 году не превышала 60%.

Транспортная стратегия РФ до 2030 (с прогнозом до 2035), утвержденная Распоряжением Правительства от 27.11.2021 № 3363-р, утверждает приоритет общественного транспорта над личным. Она признает «неизбежное ограничение» личных машин в городах, что подразумевает максимальное усложнение пользования личным транспортом.

Москва — лидер в реализации сингапурского сценария. Метро становится все разветвленнее, быстрее, точнее и экологичнее. Автобусы ходят по минутам. Развивается микромобильность — это велосипеды, самокаты и скутеры. Активно тестируются беспилотные шеринговые авто.

Минтранс РФ (данные августа 2025 г.) прогнозирует, что к 2050 году 50% всех транспортных средств в стране будут беспилотными. Это официально зафиксированная цель ведомства.

Для автомобилистов у города больше кнутов, чем пряников. Приказы Дептранса о расширении зон платного паркинга выходят в среднем раз в полгода. Муниципальные парковочные тарифы местами достигли впечатляющих 800 рублей в час и, разумеется, это не предел. Фиксация нарушений автоматизирована. Штрафы выписываются неукоснительно. Введение платного въезда в центр — вопрос ближайшего времени. Недавно улетевший в космос утильсбор — не эксцесс, а гармония с генеральной линией.

Примеру столицы следуют другие миллионники РФ. Москва здесь задает тон точно так же, как это происходило с благоустройством и реновацией.

Сложим два и два — ипотеку по высокой ставке на много лет вперед в запредельно дорогой новостройке и фантастически взлетевшие в цене личные авто. Машину мало купить — ее нужно обслуживать, а это постоянные высокие дополнительные расходы. Положим на тортик вишенку — повышение налогов, штрафов и сборов.

В другой части нашего уравнения — удобный и доступный мультимодальный городской транспорт, выделенные полосы, велосипеды-самокаты и минимум головной боли о содержании машины. В свете этих выкладок паркинги под ЖК в 10-летней перспективе должны опустеть как минимум наполовину.

Можно понять застройщиков, пытающихся продать их по максимальной цене, пока еще тлеет инерционный спрос.

Но что же автопроизводители? Гиганты вроде «Тойоты» с их массовым глобальным производством, нацеленным на частников, должны быть кровно заинтересованы в сбыте своей продукции.

На первый взгляд — да, должны. Но и тут не все просто.

Слишком быстро стали обновляться технологии — узлы, электроника, системы связи и безопасности. Делать машину для частного пользователя, чтобы тот пользовался ей по 2 часа в день в течение 15 лет, становится неинтересно. Другое дело — производить транспортные средства с режимом использования 24/7 и максимальным сроком службы 3 года.

Автозаводы все больше ориентируются не на физических лиц, а на «операторов флотов». В перспективе они готовятся к роли поставщиков TaaS-платформ (Transport-as-a-Service). В числе их главных клиентов окажутся Uber, Яндекс, Waymo и муниципальные службы.

Продажи для частников не исчезнут, но переформатируются. Если покупатель не может купить машину за много миллионов, почему бы продавать ее поминутно, как софт? Производитель будет получать доход не единовременно, а каждое мгновение, пока авто находится в движении.

Чтобы заинтересовать тех, кому сегодня 18–25 лет, автомобиль будет надлежаще упакован. Машина встроится в их цифровую жизнь на правах гаджета на колесах. Салон превратится в «третье место», где можно играть, работать или смотреть кино, пока автопилот доставляет вас и ваших друзей по нужному адресу.

Функции в таком «автософте» подключаются отдельно и оплачиваются по требованию. Хотите подогрев сидений зимой? Доплатите через приложение и не мерзните. Нужно добавить лошадиных сил для поездки в горы? Подтвердите оплату улыбкой и нарастите мощность на ближайшие выходные. Схема позволяет изобретательно выуживать деньги из пользователя по любому поводу, сохраняя невысокие базовые платежи и настройки.

Прототипы этих «смартфонов на колесах» вовсю тестируются сегодня. И это вовсе не Tesla, хотя Илон Маск метит в этот сегмент с проектом Cybercab.

Чтобы нынешняя Tesla превратилась в автономный робокар, ей нужно совершить скачок из класса Level 2 (где водитель обязан держать руки на руле) в Level 4 (полная автономия в пределах городской карты). При этом из салона исчезнут педали и руль, а сама машина превратится из транспортного средства в мобильное цифровое пространство.

Гонку машино-гаджетов возглавили те, кто десятилетиями создавал электронику — Xiaomi, Baidu и Huawei. В их концепции автомобиль становится еще одним периферийным цифровым устройством в экосистеме пользователя.

Беспилотные капсулы вроде Apollo RT6 от Baidu уже сегодня выезжают на улицы без рулевого колеса. В будущем машина станет не «лошадкой», а персональным транспортным юнитом, который по требованию доставляет вам куда нужно и сам заезжает на пит-стоп, пока вы занимаетесь своими делами.

Модель RT6 в 2026 году стоит в производстве около $37,000 — дешевле многих обычных кроссоверов. Ее особенность — съемный руль. В режиме полной автономии на месте водителя устанавливается дополнительное кресло

Разрабатываются такие капсулы и в США. Amazon Zoox уже ездит в тестовом режиме по Сан-Франциско. Модель симметрична и может двигаться в любом направлении без разворотов, что критично важно на узких улицах.

Пассажиры Amazon Zoox сидят лицом друг к другу, как в карете. В салоне нет руля и педалей, что позволяет использовать 100% внутреннего объема для комфорта.

Аналитика «Делимобиля» показывает тектонический сдвиг в сторону «шеринговой экономики», произошедший в сознании обладателей водительских прав в России. Пять лет назад аренда воспринималась как временная мера. Сейчас это осознанная стратегия потребления.

В 2020 году около 65% респондентов считали личный автомобиль «необходимым атрибутом статуса и безопасности». Шерингом пользовались ситуативно. В 2025-м — 48% участников опроса согласились с утверждением, что владение личным авто в мегаполисе экономически нецелесообразно.

Средний житель большого города с 15-летним авто у подъезда не сможет приобрести новую машину в личное пользование. Он готовится перейти в новую касту пользователей TaaS — transport-as-a-service. Если у него есть парковочное место, оно освободится. Если нет, то и не понадобится.

Хочется написать «подземный паркинг умрет», но это не совсем верно. Умрет такой показатель, как «коэффициент машино-мест», потому что в нем не будет смысла.

Автогиганты и муниципальные власти не верят, что в середине века паркинг 1000-квартирного дома будет насчитывать 300–400–500 мест. Они готовятся к тому, что там будет стоять максимум 100 беспилотников, обслуживающих дом по подписке в режиме плотного пользования.

Роботизация парковки позволит предельно тесно упаковать эти дроны. Роботы-тележки могут парковать машины в ячейки с минимальными зазорами с боков и сверху. Беспилотным платформам (например, Stan Robotix) нужно всего 10-20 см зазора.

В сингапурском ЖК 18 Robinson используется робот-парковщик с лазерной системой позиционирования. Он работает со всеми типами автомобилей (седаны, внедорожники и минивэны) весом до 2600 кг. Среднее время парковки / извлечения автомобиля составляет 2 минуты.

В 46-этажном ЖК Brickell House в Майами используется многоэтажный роботизированный парковщик. Видео позволяет оценить процесс изнутри.

Сотне будущих подписных беспилотников, закрывающих потребности 1000 семей, потребуется объем, который занимает современная парковка на 50 машин. Вместо 500 в настоящем времени — 50 в будущем.

Представим себе дивный новый мир, где большинство перемещается в шеринговых беспилотниках. Управление машиной с бензиновым двигателем посредством руля и педалей станет чем-то сродни обладанию дорогостоящей пленочной «зеркалкой» — признаком незаурядного вкуса и особого статуса хорошо обеспеченных ценителей механического затвора и «осознанного кадра».

В пешеходно-беспилотном городе удовольствие крутить руками руль и нажимать ногой на педали будет стоить больших денег. Баснословные налоги, непомерные штрафы и индивидуальные спецразрешения выведут личные авто в категорию предметов роскоши. Обладание механическими машинами станет такой же привилегией, как владение лошадьми. Подземный паркинг превратится в признак высокого статуса и атрибут элитной недвижимости.

В 2040 году собственники индивидуальных парковок в ЖК среднего класса могут остаться с бесполезным активом на руках. Переоборудовать его под склад или мастерскую не получится — по Своду Правил 113.13330* оно предназначено исключительно для целевого использования.

Превратить подземные машино-места в роботизированную парковку с сохранением доли собственности не позволит конструктив здания. Современный паркинг — это потолки 2,2–2,6 метра, высокая несущая нагрузка на пол, мощная вентиляция, рампы и проезды, съедающие до половины полезного пространства. Ячейки в робо-паркинге существенно ниже — около 1,8 метра. Реконструкция с изменением шага перекрытий выйдет капитальной и чрезвычайно дорогостоящей.

Продать место физическому лицу? В 2040 году это будет невероятной удачей. Единственным реальным приобретателем частного машино-места станет УК или крупный инвестор, проводящий консолидацию паркинга. Ни о какой «справедливой» оценке речи не пойдет.

Вывод: нужно продать свое машиноместо нужно на пике дефицита парковок и до того, как беспилотные технологии станут массовым потребительским стандартом. Это ближайшие 5–7 лет. И если в ЖК разрешат установку индивидуальных зарядных станций для электрокаров, следует сделать это без колебаний. Место с «розеткой» в 2030-м будет стоить существенно дороже обычного.

Чтобы пространство подземного паркинга было мало-мальски ликвидным в 2040-м году, застройщик уже сегодня должен заложить в проект плоские перекрытия и хороший запас по электричеству — подземный дата-центр или вертикальная ферма могут быть востребованы и они потребляют на порядок больше энергии, чем парковка. Вот только подавляющее большинство застройщиков не думает так далеко. Поэтому не нужно рассчитывать на сдачу подземного машино-места в аренду для прибавки к будущей пенсии — это сомнительный пенсионный план.

* СП 113.13330.2023 — свод правил «Стоянки автомобилей. СНиП 21-02-99*», утверждённый приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 5 октября 2023 года №718/пр. Документ введён в действие 6 ноября 2023 года.

Мы видели, как красивые прогнозы разбивались о реальность. Возможно, в 2040 году беспилотники продолжат буксовать в сугробах, а юридические споры об ответственности роботов за ДТП не найдут решения. Но даже если перемены затянутся, экономика владения машино-местом уже сегодня играет против владельца. Это подробно разобрано выше.

Жизнь меняется быстрее, чем окупается бетон. Будущее неизвестно, но его всходы видны в настоящем. Я бы сегодня не ставил на паркинг — временный инструмент комфорта с ограниченным сроком годности. Но с его уходом в доме появятся накопители энергии, фермы, черные кухни, дата-центры, двумерные лифты и даже стартовые слоты для e-VTOL — транспортных дронов-такси. Ставьте на драйв — будет интересно.

Сергей Малайкин,
писатель и предприниматель,
автор книги «Дом Для Альфы: жилая недвижимость в 2050 году»

malaykin.ru