От плана здания до финальной сдачи: как руководить стройкой, чтобы завершать проекты в срок
Советы руководителям проектов от девелопера, который сдаёт все объекты вовремя
Стройка — процесс сложный, с десятками этапов и множеством участников. Чтобы завершить проект вовремя и с высоким качеством, нужна системная работа: управление рисками, оперативные решения и фокус на команде. Именно за это отвечает руководитель проекта.
Мы поговорили со старшим руководителем проектов Викторией и разобрали, какие инструменты помогают Level Group держать процессы под контролем, что на стройке чаще всего идёт не так, и как команда на реальных проектах справляется со сложными ситуациями.
От проектирования до сдачи работ: за что отвечает руководитель на стройке
Руководитель проекта следит, чтобы стройка шла по плану. Его задача — предвидеть и устранять проблемы до того, как они повлияют на сроки, бюджет или качество. Руководитель проектов координирует задачи и следит, чтобы работа выполнялась без сбоев:
- ведёт и контролирует график работ на всех этапах производственного цикла;
- синхронизирует проектировщиков, подрядчиков, команду документооборота и технадзора;
- следит за сроками, качеством и бюджетом проекта;
- лично проверяет ход работ на площадке;
- выявляет и решает проблемы с подрядчиками.
В команде с руководителем проекта — главный инженер, заместитель руководителя проекта, руководитель строительства, инженер производственно-технического отдела, технадзор, начальники участков и команда администрирования. Также РП взаимодействует с подрядчиками, ответственными за все этапы — от подготовки строительной площадки до благоустройства и озеленения. От того, насколько слаженно работает команда, зависит, пойдёт ли стройка по плану или «зависнет» .
Финансы, проектная документация, подрядчики: где может задержаться стройка
Самые частые проблемы, о которых рассказывают коллеги-девелоперы, выглядят так:
1. Не подготовили вовремя проектную документацию.
Например, подрядчик заливает бетон до пятого этажа, а на шестом работа останавливается: проектировщик или главный инженер не передал рабочую документацию с запасом. Из-за этого стройка может простоять несколько недель, пока девелопер не передаст документы в производство.
В Level Group руководитель проекта следит за тем, чтобы нужная информация попадала на объект заранее. Работаем, чтобы рабочая документация была готова с запасом — так подрядчик планирует работы минимум на ближайшие несколько месяцев.
2. Не профинансировали подрядчика вовремя.
Даже надёжный подрядчик не выдержит, если вовремя не принимаются выполненные работы и акты, и нет ритмичного финансирования. В итоге сроки сдвигаются. Иногда подрядчики продолжают работы за свой счёт, но надолго этого не хватает, поэтому при серьёзных финансовых разрывах стройка встанет.
Чтобы финансирование не задерживалось, особенно важна роль руководителя проекта. Он контролирует слаженную работу команды: технадзор должен своевременно подтверждать объёмы выполненных работ, а администраторы — отслеживать выполнение по договору и подтверждать заявки на оплату.
3. Не проверили подрядчика.
Бывает, что подрядчика выбирают по красивой презентации и короткому общению на тендере, не вникая в его бизнес-процессы. В таком случае выше риск срыва сроков: подрядчик может не справиться или исчезнуть.
Мы всегда закладываем 1–3 месяца на проверку подрядчика: выезжаем на его объекты профильной командой, тщательно изучаем коммерческое предложение, оцениваем уже завершённые проекты, анализируем финансовое состояние. Даже если в процессе стройки возникают задержки, у нас есть резерв проверенных исполнителей для быстрой замены.
Как руководителю проекта держать стройку под контролем: советы Level Group
За последние три года мы в Level Group сдали все здания точно в срок или раньше. Вот принципы, которые помогают управлять стройкой для таких результатов:
- Использовать опыт прошлых проектов. Планировать лучше не с нуля, а на основе опыта успешно реализованных проектов и шаблонов. Например, если подрядчик на предыдущих объектах стабильно отливал по 5–6 этажей в месяц, мы повышаем планку и закладываем в график 7 этажей. Уверены, что можем достичь такого результата, но обязательно корректируем планы, если проект сложный или нестандартный.
- Планировать на три месяца вперёд. В Level Group для этого используется «метод набегающей волны»: декомпозируем задачи на ближайшие три месяца и приступаем к выполнению сразу же. Так не допускаем срыва сроков и даже работаем на опережение.
- Отслеживать процесс вживую. Цифровые дашборды дают сводку по статусу проекта, контрактам, объёму работ, срокам, но этого мало для понимания полной картины. Руководитель проекта должен регулярно бывать на площадке, сверять планы с реальной ситуацией, лично общаться с подрядчиками и замечать нюансы, которых не видно на экране в офисе.
- Проводить регулярные встречи и фиксировать договорённости. Команда ключевых сотрудников собирается раз в день, в три дня или в неделю, чтобы обсудить этапы работ и зафиксировать договорённости, задачи и риски. Оперативное общение в мессенджерах обязательно, но именно общие планёрки дают команде нужную синхронизацию.
- Закладывать временной буфер. Если по графику сдача в декабре, мы обычно ставим цель на сентябрь. Временной буфер помогает выдерживать сроки даже в сложных ситуациях, быстрее закрывать обязательства перед клиентами и держать команду в тонусе.
Как руководитель проекта за день заменил подрядчика на стройке: реальный кейс
Даже после тщательного выбора исполнитель может не справиться. В одном из проектов Level Group подрядчик по внутренней отделке начал заметно отставать от графика. Чтобы не сбить темп, команда быстро выявила проблему и уже на следующий день вывела на объект резервного подрядчика на данный вид работ. Вот что помогло сработать быстро и по отлаженной схеме:
- Проблему заметили сразу. Как только стало ясно, что подрядчик не укладывается в график, руководитель проекта сообщил об этом начальству и предложил план по замене исполнителя.
- Регулярно отслеживали объёмы выполненных работ. В команде ежедневно фиксируют фактические объёмы работ, поэтому новому подрядчику сразу было понятно, что уже сделано, а что ещё предстоит.
- Заранее создали резервный список подрядчиков. Ещё на этапе тендера сформировали пул резервных исполнителей, поэтому не тратили время на поиск «с рынка». Обратились к уже проверенным, передали актуальную документацию и вывели их на объект уже на следующий день.
- Работали с подрядчиками напрямую. В Level Group все контракты заключаются напрямую с подрядной организацией, в отличие от схемы с одним генеральным подрядчиком. Так команда гибче — можно быстрее менять исполнителей, контролировать сроки и бюджет.
Важно, что даже при замене подрядчика бюджет остался неизменным. Благодаря точному расчёту оставшихся работ и прозрачным сметам мы заменили команду без потерь времени и денег.
Как сдать стройку в срок: чек-лист для руководителей проекта
Для того чтобы стройка шла по плану, руководителю проекта важно регулярно проверять ключевые аспекты работы. Мы разделили этот процесс на несколько частей, чтобы было проще ориентироваться и следить за прогрессом.
Если вам близок такой подход к управлению строительством, загляните в наши вакансии. Мы всегда ищем сильных руководителей проектов и инженеров в команду.