Когда суды начали взыскивать только 3% с застройщика. Что происходит с практикой по ДДУ?

До недавнего времени всё было довольно прозрачно: если дольщик находил строительные недостатки после приемки квартиры, он заказывал досудебную экспертизу, затем подавал в суд по ДДУ, и уже в процессе застройщик проводил свою повторную строительную экспертизу. В итоге суд взыскивал стоимость устранения дефектов, подтверждённую независимыми экспертами. Суммы были весомыми. Но в какой-то момент — словно кто-то дал общий сигнал — всё изменилось.

В начале апреля 2025 года мы, юристы, проснулись в новой реальности. По всей Москве и области, как по команде, районные суды стали выносить одинаковые решения: взыскивать с застройщика ровно 3% от стоимости квартиры, независимо от того, сколько реально стоило устранение дефектов.

Не один суд. Не два. Практически все. В одно и то же время.

Что произошло?

Формально суды ссылаются на свежие внесения изменений в закон о долевом участии — речь о поправках к 214-ФЗ, вступающих в силу с 1 января 2025 года. В новых правилах действительно указано: можно требовать неустойку в размере 3% от стоимости объекта, если выявлены недостатки. Но — внимание! — это касается обязательств, возникших с момента вступления закона в силу.

То есть логично было бы считать, что пока изменения не работают, практика остаётся прежней. Однако суды начали применять её уже с весны — задним числом. Причём — что особенно интересно — в своих решениях они начали копировать дословно фразы из письма Минстроя №18103-НС от 28 марта 2025 года. В письме изложена позиция, что 3% можно взыскивать вне зависимости от даты приемки квартиры — главное, чтобы решение вынесено уже в 2025 году.

И здесь начинается юридическая казуистика.

По закону, Минстрой не может формировать правовую позицию. В письме прямо указано: это не нормативный акт, и оно не носит обязательного характера. Но суды, тем не менее, активно ссылаются именно на него. Парадокс? Да. Но и реальность — тоже.

Апелляционные инстанции, не желая спорить с мейнстримом, включают в свои определения те же формулировки из письма Минстроя. Слово в слово. Как итог — кассации и Верховный суд пока не успели (или не захотели) чётко выстроить правовую линию. А значит, районные суды продолжают штамповать решения с тем самым «3%» вместо реальных убытков.

📩 Если вы оказались в ситуации, где застройщик отказывается устранять недостатки, а суды применяют 3% — команда юристов «Аудит Новострой» готова помочь с анализом дела, обжалованием и сопровождением на всех стадиях.

Важно понимать: если приемка квартиры была в 2024 году, а суд вынес решение в 2025-м — скорее всего, применят 3%. И это касается не только новых ДДУ, но и дел по старым договорам, где ранее можно было бы рассчитывать на полноценную компенсацию. То есть речь идёт о тех делах, которые ещё «висят» в судах или по которым ещё не вступили в силу решения. Особенно пострадали те, кто принял квартиру, обнаружил дефекты и подал иск в конце прошлого года — а решение получил уже в новом.

Отдельно стоит отметить: с конца июня суды стали запрашивать документы, подтверждающие, что оплата по договору действительно произведена. Без этой бумаги взыскивать даже 3% стало невозможно.