Гарантийный срок на квартиру в новостройке в 2025 году: как не остаться с дефектами

В условиях постоянных изменений в законодательстве по долевому строительству покупатели новостроек всё чаще сталкиваются с проблемой гарантийного обслуживания жилья. Часто возникает ситуация, когда квартира уже принята, а застройщик перестаёт выходить на связь, оставляя дольщика один на один с дефектами: трещинами, протечками или плохо выполненной отделкой. Важно понимать, как в 2025 году работают гарантийные обязательства, какие сроки применимы, и какие шаги следует предпринять, чтобы защитить свои права.

Гарантийные сроки по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

Основой для регулирования гарантийных обязательств служат положения Гражданского кодекса РФ, Федерального закона № 214-ФЗ и нормативных актов Правительства. С 1 сентября 2024 года произошли значительные изменения, которые уменьшили сроки гарантий на квартиры, приобретённые по ДДУ:

Договоры, заключённые до 1 сентября 2024 года, предполагают гарантийный срок 5 лет (за исключением инженерных систем).
Для договоров, подписанных с 1 сентября 2024 года, гарантия составляет 3 года.
Инженерное оборудование и системы гарантируются в течение 3 лет с даты первого передаточного акта.
С 1 января 2025 года гарантийный срок на отделочные работы сокращён до 1 года, если иное не указано в договоре.

Сокращение срока гарантий на отделку — одна из ключевых реформ 2025 года, которая существенно влияет на права дольщиков.

Особенности гарантий по «старым» договорам

В судах наблюдается неоднозначная практика по договорам, заключённым до реформ. Некоторые суды применяют Гражданский кодекс и устанавливают гарантийный срок отделочных работ в 2 года, другие — руководствуются законом № 214-ФЗ. Верховный суд в 2024 году подтвердил, что при отсутствии конкретных сроков действует основной гарантийный срок по объекту: 5 или 3 года, в зависимости от даты заключения договора.

При перепродаже квартиры гарантии переходят к новому собственнику, то есть застройщик остаётся ответственным за устранение дефектов в пределах гарантийного срока.

Гарантии при покупке по договору купли-продажи

Если квартира приобретена не по ДДУ, а по договору купли-продажи, то нормы закона № 214-ФЗ на неё не распространяются. Отношения регулируются Гражданским кодексом и Законом о защите прав потребителей, если покупатель — физическое лицо и жильё приобретено для личного пользования.

При отсутствии в договоре гарантийного срока, действует стандартный двухлетний срок с момента передачи квартиры, в течение которого можно предъявить требования о ремонте.

Сроки устранения дефектов и порядок действий

Закон не устанавливает жёстких сроков для устранения недостатков, вместо этого используется понятие «разумного срока». На практике чаще всего ориентируются на 45 дней, аналогично нормам Закона о защите прав потребителей. При обнаружении дефектов до подписания акта приёма покупатель вправе сам назначить срок их исправления, после подписания — срок согласуется с застройщиком.

Если застройщик игнорирует обращения, покупатель вправе требовать устранения дефектов, компенсации затрат на ремонт, уменьшения цены договора или подать иск в суд.

Как защитить свои права — пошаговая инструкция

Проведите независимую строительную экспертизу с участием специалиста, желательно из НОПРИЗ. Сообщите застройщику о дате осмотра официальным письмом или телеграммой. Эксперт зафиксирует дефекты, нарушения и рассчитает стоимость устранения.
Направьте застройщику претензию с требованием компенсации или снижения цены, приложив заключение эксперта и указав срок для ответа (обычно 10–14 дней).
Если реакции не последует — подавайте иск в суд, где можно требовать компенсацию ремонта, неустойку, штраф и возмещение морального вреда. Важно не начинать ремонт до завершения судебной экспертизы.
После вынесения решения получите исполнительный лист и предъявите его приставам или банку застройщика для взыскания средств.

Размеры компенсаций

По реальной судебной практике, компенсации за дефекты в новостройках составляют:

Без отделки — от 150 000 до 300 000 рублей.
С предчистовой отделкой — от 200 000 до 400 000 рублей.
С чистовой отделкой «под ключ» — от 300 000 до 800 000 рублей.

Сумма включает не только работы и материалы, но и штрафы, неустойки, расходы на экспертизу и судебные издержки.

Если дефекты касаются общего имущества

По вопросам, связанным с фасадом, кровлей или подъездами, претензии предъявляются через ТСЖ или объединение собственников. Исключение — если дефект затрагивает и личную собственность, например протечка крыши в квартире на верхнем этаже.