Почему покупатель квартиры может быть прав несмотря на «эффект Долиной»?
История Ларисы Долиной стала вирусной — и породила страх у покупателей: а если продавец «передумает», скажет, что его обманули, и суд всё вернёт обратно? «Эффект Долиной» создаёт иллюзию, что любой продавец может отменить сделку, сославшись на заблуждение.
Немного права...
Если отбросить эмоции, становится понятно: иногда покупатель действительно может быть прав. И дело не в субъективных “ожиданиях”, а в очень конкретном юридическом механизме — заблуждении.
В российском праве есть механизм, позволяющий оспорить сделку, если одна из сторон действовала под влиянием существенного заблуждения.
1. Заблуждение — это ошибка в фактах сделки, а не в мотивах.
Заблуждение должно относиться к предмету сделки, её условиям или юридическим последствиям.
То, что продавец квартиры считает, что «участвует в секретной спецоперации» — это мотив, внутренний образ действий, а они юридически не учитываются.
Страхи, давление, фантазии, мотивы, находящие "в голове" у человека не являются заблуждением. К заблуждению относятся, например, ошибки в площади, правах, обременении, предмете договора.
Мотив — это субъективное, не являющееся условием сделки. Если ошибка «в голове» и её невозможно заметить снаружи — это не заблуждение.
2. Заблуждение должно быть распознаваемым.
Критерий распознаваемости: покупатель должен видеть, что человек ошибается относительно сути сделки. Если ошибка скрыта внутри психики и никак не проявляется вовне, то это не заблуждение.
3. Заблуждение должно быть существенным
Существенность = если бы человек знал реальные факты, он бы не заключил сделку.
Но у продавца ситуация не про факты о сделке. Он не ошибается в предмете, цене, характере договора и юридических последствиях. Его ошибка была в отношении того, зачем он подписывает документы.
Почему после «дела Долиной» кажется, что суды на стороне продавца?
Не все дела разрешаются судами подобным образом. Когда покупатель действует добросовестно, открыто и проверяет объект — его позиция в суде намного сильнее, чем кажется после медийных заголовков.
Суды отказывают в признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки, в том числе если:
- Продавец не доказал совершение сделки на крайне невыгодных условиях, под влиянием существенного заблуждения.
- Продавец не доказал, что в момент совершения сделки он не понимал значения своих действий и не мог руководить ими.
Сделки с недвижимостью требуют осторожности. Проверяйте документы, консультируйтесь с юристами и будьте бдительны — это может помочь избежать дальнейших проблем.