Жилье в Португалии — главный экспатский челлендж. Как снять, красные флаги, сколько стоит

Поиск новой квартиры в Лиссабоне для такого человека как я – тот еще челледж. Потому что я Человек-сомнение.

– Так, нам нужно 3 комнаты, кладовка, пусть будет с мебелью

– Нет, давай лучше смотреть пустые квартиры

– Слушай, а может вообще дом в пригороде глянем?

– Мне, если честно, эта наша квартират так нравится, давай не будем переезжать?

За все время поисков я 500 раз поменяла свое представление о нашем ценовом “потолке”, приоритетах в поисках и о том, как должен выглядеть дом мечты.

Расскажу наш текущий кейс и покажу потом на примерах, как насмотренность меняет ожидания

Сейчас мы живем в квартире Т1 – у нас 1 спальня, гостиная, отдельная кухня, 1 сан узел, есть балкон и постирочная комната. Платим 1600 евро уже вместе с к/у. Мне нравится вид из окна с одной стороны – на сад, с другой – на лиссабонские крыши, свежий ремонт, новая техника, планировка, обилие света, детская площадка напротив дома, НО…

Мне категорически не нравится слышимость в нашем доме. У меня низкая толерантность к шуму и слышать звук приезжающего на этаж лифта, чих соседа за стенкой и звуки двигающейся мебели непонятно от кого (я реально тут целое расследование провела, познакомилась со всеми соседями) – меня достало. Может быть, на самом деле это обычный бытовой шум и моего мужа, например, он никак не напрягает, но мне важно, чтобы дома было тихо (а еще тепло, а ночью – темно). Как и то, что дом находится на границе очень классного района с “Бангладешем”, как я его называю.

В целом этот момент не самый критичный – если ходить от дома только вправо – там много любимых заведений, экспатских кафе, супер коворкинг, магазины, но буквально вот в двух улицах уже совсем другой вайб – бомжи в коробках, совсем другие мигранты, много сэкондов и очень пахучих кафе. Со временем такое соседство стало напрягать, поэтому я стала смотреть жилье в четко очерченной зоне благополучного района в непосредственной близости к самому крутому парку с музеем современного искусства на его территории.

В прошлый раз квартиру я нашла сама, но с оформлением всех документов нам помогал риэлтор, в этот раз решили пойти тем же путем, агент тоже подключилась к поискам в обозначенной нами зоне.

Район: Салданья (плоский, современный)

Дом: новый, Т2, наличие техники, не слышно самолетов, наличие кондеев в каждой комнате, свежий ремонт, нормальный (не скрипучий) пол, хорошая звукоизоляция, лифт, желательно последний этаж.

Бюджет: до 2500€ (это прям наш максимум) уже с к/у. Ком. услуги – это свет, вода, газ, Интернет – все подключается отдельно. Прайс за к/у зависит от многих факторов: сколько человек живет, как часто пользуетесь всем, мощность на электричество, сезонность. В среднем можно закладывать +/- 60-100€ на чел.

С риэлтором мы договорились, что по ценнику можем скидывать в общий чат варианты чуть выше, с надеждой на то, что нам удастся немного сторговаться с собственником. В прошлый раз у нас так и вышло, писала недавно у себя в канале, как нам дали скидку в 300 евро. На большую скидку не приходится расчитывать, но пробовать можно.

Документы и предложение собственнику жилья в Португалии

Заранее риэлтору мы направили все документы, чтобы если понравится вариант – оперативно сделать предложение владельцу. Часто на одну квартиру претендует несколько кандидатов и оперативная отправка доков может повысить шансы. Мы прислали: NIF, ВНЖ, рабочий контракт, выписку об остатке на банковском счете – в идеале в размере свыше 15 месячных аренд, стоимость аренды не должна превышать 30% от дохода семьи, каждый ребенок считается как -300 евро из дохода. Также нужно приложить выписку о движении средств за последние 3 месяца, аналог португальского IRS (налоговой декларации), она, кстати, может быть из любой страны и что готовы внести: первый месяц + последний + залог 1-2 месяца. Еще просят часто свидетельство о браке и брачный договор, если есть.

Вообще с доками все индивидуально, кому-то хватает базовых документов, кто-то просит чуть ли не всю «подноготную». Бывает, что собственник сначала хочет посмотреть документы, а потом только согласовывает просмотр.

При отправке предложения собственнику понравившейся квартиры учитываются две составляющие платежа: кол-во месяцев, оплаченных вперед и сумма залога (депозита), это сумма, покрывающая поручи имущества за время проживания. Если при сдаче квартиры будет все как было, то он возвращается. Важно также указывать дату начала договора и срок аренды.

Договорились сделать нам таблицу, добавлять туда варианты и писать комментарии, чтобы было потом проще отследить, что нам подходит, что нет, какие критерии важны и обновлять статус, чтоб не потеряться в просмотрах.

Красные флаги на рынке жилья и как искать квартиру в Лиссабоне

Что мы точно не рассматривали: предложения от таких сервисов как Blueground, Unippace, booking com и пр. Их контракты НЕ подходят для оформления документов, как правило, финальная цена будет сильно разниться с выставленной, они не показываю квартиры заранее и они сильно отличаются от тех, что выставляются на фото.

С осторожностью договаривались на просмотр квартир, где в описании была такая строка: guarantor presentation. Это значит, что нужен поручитель/гарант, он должен иметь все португальские документы и несет ответственность в случае, если вы не сможете оплачивать аренду. Бывает, что для собственника это принципиально, но могут и без поручителя рассмотреть вариант больше залога или рент вперед.

Огромный красный флаг – если агент или собственник квартиры начинает торопить вас внести “резерв” за квартиру до проверки всех документов на жилье с вашей стороны. В одной из квартир агент сказал, для того чтобы кв осталась за нами нужно сделать резерв в ближайшие 24 часа – это сумма одной аренды, она возвращается, если они заключат договор с другими. То есть по идее он возвратный, но нужно посмотреть сам договор резерва. Нам не рекомендовали ничего подписывать без проверки документов. Как правило португалы делают все медленно, но если вдруг они начинают давить, это не очень хорошо, важно провести проверку доков на квартиру с юристами.

Если вам не понравится по какой-то причине жилье, по закону вы должны прожить 1/3, после 1/3 срока можно заявлять о желании съехать и 4 месяца после этого еще нужно будет прожить там. Собственник может настаивать на том, чтобы вы заключали договор аренды не на год или на 3, а сразу на 5, так как более долгий контракт ему выгоднее, он платит меньше налог.

На практике, если вы заключили контракт на 5 лет, но захотели съехать через год и сами при этом привели платежеспособных клиентов (друзей), которые готовы заехать в день вашего выезда, заплатив все те же депозиты, это обычно не проблема.

Смотрели мы все варианты в основном на Идеалиште, а также заглядывали в местные лиссабонские русскоязычные чаты – в основном там саблетят жилье, но бывает, что кто-то съезжает и помогает найти лендлордам новых арендаторов.

Еще я придумала в почтовые ящики домов (они расположены снаружи здания), которые мне нравится, раскидывать объявления на португальском, что семья снимет здесь квартиру и указывать контакт риэлтора. Кидала в почтовые ящики, никуда ничего не клеила, чтобы не нарушать правила кондо. Текст был вот таким:

Boa tarde, vizinhos!

Somos uma família de 3 pessoas, com uma filha pequena, e procuramos um apartamento T2 neste prédio. Gostamos muito deste edifício pela localização prática (jardim de infância e parque mesmo perto) e pelo conforto que oferece.

Podemos arrendar com ou sem mobília. Temos todos os documentos necessários e somos residentes em Portugal.

Se souberem de alguma disponibilidade, por favor, entrem em contacto.

Если вам очень понравилась квартира, важно приложить, кроме документов, презентацию о себе с фото и весомые для вас причины, почему нужно именно это жилье и почему вы – идеальные кандидаты. Например, мы рассказывали собственникам, что я уже сдала экзамен по языку на A2 и загружали сертификат в список доков. На наш взгляд, это говорит о серьёзности намерений остаться тут надолго и снижает их риски, что мы съедем. Рассказывали и про дочь, которая пошла в садик рядышком, и что заказываем клининг 2 раза в месяц, бережем жилье, сортируем мусор и т.д.

На просмотры выбранных квартир я чаще всего приходила с дочкой и сразу – с коляской и часто уже на этапе захода в подъезд все было понятно – комфортно мне там с ребенком или нет (хотя, после лифта с металлическими решетками в текущем жилье меня сложно удивить). Делюсь своими заметками:

– 1800, дом через дорогу от парка Гульбенкяна, локация топ, но сама квартира – на любителя.

– 2300, сдается без мебели, выглядит подуставшей, запах канализации в квартире

– 1980, реновированный дом, но в одной из комнат нет окон, не могу представить в ней детскую, за окном – мусорщики каждую ночь очень громко вывозят баки

– 2300, тоже сдается без мебели, есть камин, ванная, внутренний двор в кондо

– 2700, пустая, грязная, скрипучие полы, уставший ремонт и кафель

Короткие выводы эпопеи под названием “Поиск жилья в Лиссабоне”

Первое и самое главное – сразу определиться с районом и даже – с улицами, чтобы не скакать по вариантам. Для меня это был самый сложный пункт и вот почему – с 3 лет мы отдадим дочку в детский сад, который я уже начала искать для нее и вполне вероятно, что мне понравится вариант садика (и в дальнейшем, в той же системе – началка, средняя школа и т.д.) вообще не в Лиссабоне и нам придется снова переезжать. Муж успокоил меня, что это будет только через год, а жить мы с детской и в квартире с хорошей шумоизоляцией хотим прямо сейчас, так что пока эти разделили эти два проекта между собой. Хотя, я уже начала присматриваться к домикам в Кашкайше, мм, смотрите, какая там красота, а воздух, природа!..

Ценообразование – полный рандом. Мы видели офигенную квартиру с мебелью, ремонтом, классным видом ровно за ту же цену, что была выставлена за пустую, со старой техникой и без кондеев

Я поняла, что мне точно не подходит “португальский” вариант кухни. Обычно она узкая, находится в тесном коридоре, где нельзя разместить даже стол и приходится таскать все в столовую, без окон или вся в кафеле с балконом и выходом на черную лестницу. На кухне мы точно проводим много времени и мне важно, чтобы там можно было полноценно накормить себя и ребенка за отдельным столом или хотя бы за островком с барными стульями

Важно наличие кондеев. Были супер варианты, но без отопления и кондиционеров. Иногда в предложении собственники рассматривают запрос установки, но в большинстве случаев это либо за счет арендатора, либо пополам, в редких случаях собственник соглашается установку за свой счет, плюс надо учитывать возможно ли размещение самих блоков на фасаде

Я хочу, чтобы была нормальная прихожая и с порога никто не упирался в диван или кухонный стол, в Португалии полноценная прихожая – большая редкость, как, впрочем, и ванна вместо душевой кабины

Понравился вариант? Сразу назначай просмотр. Мы протупили с одной очень классной квартирой, собственник сказал, что рассматривает уже 3 предложения и свяжется с нами, если только не примет ни одно (что вряд ли)

В предложении собственнику нужно сразу указывать то, что нужно сделать в квартире до вашего заезда – поменять герметик, покрасить стены, почистить кондеи. Часто, съезжая, прежние жильцы забирают с собой даже плафоны, лампочки, всю посуду, спасибо, как говорится, что ламинат с пола не отдирают, как это происходит, например, в Голландии.

В итоге мы сняли поистине уникальную квартиру – с камином, ванной, большой кухней, гаражом, кладовкой и даже с отдельной зеленой территорией для жильцов во дворе! Все как я хотела! 2300 + к/у цена.

Сам дом – не супер новый, 2000-ных, как я называю “Лужковских времен”, но построен капитально, на совесть. В старое жилье я точно больше ни ногой! Я не знала, что вообще бывает такая слышимость в домах до этого экспириенса.

Квартира сдается без мебели и у меня уже чешутся руки начать ее обставлять! Из текущей квартиры не хочу ничего перевозить, продадим все новым жильцам.

Расскажите, а в вашей текущей локации просто снять жилье?