Ограничение на сделки граждан РФ с зарубежной недвижимостью
Настоящая статья посвящена ограничению на сделки с зарубежной недвижимостью, совершаемые россиянам. По определенным причинам мысли в статье намеренно излагаем тезисно, а не развернуто.
Действует ли запрет на сделки с зарубежной недвижимостью
Для целей применения ограничительных мер под резидентами понимаются валютные резиденты. Валютными резидентами являются граждане РФ. При этом объем прав и обязанностей валютных резидентов различается в зависимости от того, сколько времени и когда они находятся на территории РФ.
Указом Президента РФ от 01.03.2022 введен запрет на сделки с недвижимостью, в которых участвуют лица недружественных стран (или находятся под контролем таких лиц). Этот запрет действует и в отношении сделок с зарубежной недвижимостью, в которых валютные резиденты РФ участвуют как в качестве продавца, так и в качестве покупателя.
При этом есть исключения из такого запрета, в том числе одно из таких исключений касается сделок с недвижимостью, находящейся за пределами РФ.
В настоящей статье не говорим о такой недвижимости как воздушные, морские суда (в отношении сделок с таковыми есть иные особенности).
Итак, запрет на сделки с иностранной недвижимостью не применяется, если выполняются следующие два условия:
1) объекты недвижимости (включая строящиеся объекты недвижимости) находятся за пределами территории РФ;
2) расчеты по сделкам (операциям) с такими объектами недвижимости осуществляются по счетам (вкладам), открытым резидентам в иностранных банках, иных организациях финансового рынка, расположенных за пределами территории РФ, информация о которых раскрыта резидентами налоговым органам РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ.
Далее разберем подробнее на порядке выполнения второго условия.
Требования к резидентам по раскрытию информации о счетах в иностранных банках
Что значит «раскрытие информации о расчетном счете»?
В самом разъяснении ЦБ, которым определены условия для неприменения запрета на сделку с недвижимостью, не предусмотрена какая-либо ссылка на порядок раскрытия налоговым органам зарубежного счета. В других нормативных актах также отсутствует определение «раскрытия информации о расчетном счете».
Несмотря на использование в разъяснении ЦБ такой терминологии, по нашему мнению, под «раскрытием информации» следует понимать подачу уведомления об открытии счета.
Верность такого вывода подтверждается Письмом Минфина России от 19.08.2024 N 05-11-12/77683, в котором выражена позиция, что в целях совершения сделки с зарубежной недвижимость резидентом, у которого не было обязанности уведомлять об открытии зарубежного счета, требуется выполнить одно из следующих условий:
- получить разрешение правкомиссии;
- подать уведомление об открытии счета, по которому планируется проводить расчеты по сделкам с зарубежной недвижимостью.
Порядок раскрытия, если резидент живет за рубежом
Требования законодательства уведомлять об открытии счета не действуют для граждан РФ, которые в году открытия зарубежного счета находились за пределами РФ более 183 дней.
Когда обязанность раскрывать зарубежный счет отсутствует и уведомление не подавалось, нельзя считать выполненным условие для использования исключения из запрета на сделку с недвижимостью. Следовательно, чисто формально, такая сделка запрещена.
В таком случае для целей преодоления запрета на сделку с недвижимостью целесообразно раскрыть информацию о расчетном счете, даже если формально такая обязанность отсутствует.
В этом же письме Минфин позаботился дать рекомендацию в целях избежания привлечения к ответственности за нарушение порядка представления уведомления по формальным признакам рекомендуется к уведомлению приложить пояснения, что в соответствии с абз. 1 ч. 8 ст. 12 Закона N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (Закон 173-ФЗ) отсутствует обязанность уведомлять об открытии зарубежного счета, а данное уведомление представлено в соответствии с Указом N 81.
О валютном регулировании и валютном контроле
Порядок раскрытия, если резидент приехал / приедет в РФ
Закон о валютном контроле (ч. 8 ст. 12 Закона 173-ФЗ) требует подать уведомление об открытии счета (в ситуации когда в периоде открытия счета гражданин РФ бОльшую часть дней в году находился за пределами РФ) после возвращения в РФ и проведении в этой стране более 183 дней. В этом случае уведомление надлежит подать не позднее 1 июня года, следующего за годом преимущественного нахождения в РФ.
С учетом этого выделим следующие варианты срока подачи уведомления об открытии счета, используемого для расчетов за покупаемую или продаваемую зарубежную недвижимость:
1) в срок до осуществления расчетов за недвижимость;
2) в срок до 1 июня года, следующего за годом осуществления расчетов за недвижимость;
3) в срок до 1 июня года, следующего за годом преимущественного нахождения в РФ после расчетов за недвижимость.
Целесообразно осуществить раскрытие счета в первый из указанных выше сроков.
Способы расчетов по сделкам с зарубежной недвижимостью
Также следует отметить, что допустимым способом расчетов является использование счетов, открытых резидентам. Формально, расчеты за недвижимость без использования счета резидента (включая расчеты через счёт посредника), не соответствует допустимому порядку.
Какая ответственность за нарушение Указов Президента
Отдельный немаловажный вопрос касается ответственности за нарушение запретов, установленных Указами Президента РФ.
Формально Указы Президента РФ не относятся к законодательству о валютном контроле. В этой связи меры ответственности за нарушение валютного законодательства, предусмотренные ст. 15.25 КоАП РФ, применению не подлежат. Косвенно это подтверждается фактом наличия законопроекта о введении в кодекс новой статьи 15.25.1, предусматривающей ответственность "за несоблюдение мер воздействия (противодействия), направленных на обеспечение финансовой стабильности Российской Федерации". Предусматриваемый в данном законопроекте размер штрафа аналогичен ответственности за нарушение валютного законодательства (от 20 до 40% суммы операции, осуществленной с несоблюдением установленных мер).
Данный либо иной законопроект о введении отдельной ответственности за нарушение Указов Президента по состоянию на середину 2025 года так и не внесен в Думу.
При этом уже имеется некоторая судебная практика о применении ст. 169 ГК РФ в отношении сделок, совершенных в нарушение запретов, установленных Указами Президента РФ. Данная статья посвящена сделкам, совершенным с целью, противной основам правопорядка или нравственности. Применение данной статья даёт основание для взыскания в доход государства.
Например, имеются дела о применении данной нормы как основания для оспаривания сделок (операций), совершенных в нарушение ограничительных Указов Президента:
а) в спорах с государственными органами (налоговые органы, органы прокуратуры):
- Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2024 N 10АП-12762/2024 по делу N А41-6043/2024;
- Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2025 N Ф05-4269/2025,
б) в спорах хозяйствующих субъектов:
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2023 N Ф05-22512/2023 по делу N А41-101031/2022 (Определением Верховного Суда РФ от 08.02.2024 N 305-ЭС23-28851 отказано в передаче дела N А41-101031/2022);
- Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2023 N Ф03-4059/2023 по делу N А73-5302/2022 (Определением Верховного Суда РФ от 22.01.2024 N 303-ЭС23-26865 отказано в передаче дела N А73-5302/2022).
От выводов в данной статье воздержимся. Но вопросы приветствуются.