Можно ли перевести земли различный категорий в землю для строительства в Индонезии?

Девелопер при выборе участка для строительства может столкнуться с частой проблемой – невозможностью осуществления строительства по причине иной категории земли. Возможным решением такой проблемы может стать поиск нового земельного участка, но что, если требуется именно этот участок? Можно сказать, что его можно попробовать перевести в соответствующую категорию земли, но возможно ли такое в Индонезии? Разберем в данной статье, чтобы у читателя имелось понимание в данном вопросе.

В Индонезии земельные участки классифицируются в соответствии с их назначением, определенным в рамках Закона о земельных ресурсах № 5 от 1960 года (Undang-Undang Pokok Agraria, UUPA) и другими нормативными актами, включая Закон о пространственном планировании № 26 от 2007 года (Undang-Undang Penataan Ruang). Рассмотрим основные категории земель:

1) Земли сельскохозяйственного назначения (Tanah Pertanian): используются для выращивания сельскохозяйственных культур, животноводства, плантаций и т.д.

2) Лесные земли (Tanah Hutan): делятся на государственные леса (Hutan Negara) и частные леса, включая защитные леса (Hutan Lindung), производственные леса (Hutan Produksi) и заповедные территории.

3) Земли поселений (Tanah Pemukiman): предназначены для жилой застройки, коммерческих объектов и инфраструктуры.

4) Земли промышленного назначения (Tanah Industri): используются для заводов, складов и других промышленных объектов.

5) Земли специального назначения: включают территории для общественных объектов, таких как школы, больницы, дороги и т.д.

6) Земли запаса (Tanah Cadangan): не имеют четкого назначения и могут быть переведены в другую категорию при необходимости.

Каждая категория регулируется особыми правилами, которые определяют, можно ли использовать землю для строительства и каков процесс ее перевода в другую категорию.

Теперь рассмотрим возможно ли переводить данные категории земель под строительство в соответствии с законодательством страны. Перевод земель из одной категории в другую в Индонезии возможен, но строго регулируется и зависит от множества факторов, включая:

- Пространственное планирование (Rencana Tata Ruang Wilayah, RTRW): местные планы зонирования, утвержденные на уровне провинций или регентств, определяют, какие земли могут быть переведены для строительства.

- Экологические ограничения: земли, классифицированные как защитные леса или особо охраняемые территории, практически невозможно перевести в категорию для строительства.

- Собственнические права: права на землю (Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai и т.д.) влияют на возможность перевода.

- Государственные интересы: приоритет отдается сохранению сельскохозяйственных земель и лесов, что может ограничивать перевод.

Перевод сельскохозяйственных земель

Сельскохозяйственные земли (Tanah Pertanian) могут быть переведены в категорию земель для строительства (например, Tanah Pemukiman или Tanah Industri), но это сложный процесс. Согласно Закону № 41 от 2009 года о защите сельскохозяйственных земель для продовольственного производства (Undang-Undang Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan), перевод таких земель возможен только в исключительных случаях, например:

- Для общественных нужд (строительство дорог, школ, больниц).

- При отсутствии других подходящих земель для проекта.

- Если проект соответствует местному плану пространственного развития.

Однако перевод сельскохозяйственных земель влечет за собой необходимость компенсации. Например, собственник или застройщик может быть обязан предоставить альтернативные сельскохозяйственные угодья или оплатить компенсацию государству. Кроме того, требуется экологическая экспертиза для оценки воздействия на окружающую среду (AMDAL, Analisis Mengenai Dampak Lingkungan). Поэтому перевод данной категории земель под строительство коммерческих проектов – вилл или отелей не подходящий вариант для девелопера.

Перевод лесных земель

Лесные земли, особенно государственные леса (Hutan Negara), переводятся в категорию для строительства только в исключительных случаях. Закон о лесах № 41 от 1999 года и Правительственное постановление № 10 от 2010 года регулируют этот процесс. Основные условия включают:

- Одобрение Министерства окружающей среды и лесного хозяйства (Kementerian Lingkungan Hidup dan Kehutanan): перевод лесных земель требует специального разрешения, называемого Pelepasan Kawasan Hutan (освобождение лесной территории).

- Компенсация: при переводе лесных земель в категорию для строительства застройщик обязан компенсировать утрату лесного фонда, например, путем посадки новых деревьев или предоставления эквивалентной территории для лесовосстановления.

- Экологические ограничения: защитные леса (Hutan Lindung) и заповедники практически не подлежат переводу. Производственные леса (Hutan Produksi) могут быть переведены при наличии веского обоснования, например, для инфраструктурных проектов.

Что позволяет сделать вывод о том, что данная категория земель, по сути, не может быть переведена в иные категории земель, о строительстве на таких землях можно забыть.

Перевод земель запаса

Земли запаса (Tanah Cadangan) могут быть переведены в категорию для строительства относительно проще, так как они не имеют четкого целевого назначения. Однако процесс все равно требует согласования с местными властями и соответствия плану зонирования.

Перевод земель поселений

Земли поселений (Tanah Pemukiman) уже предназначены для строительства, поэтому их перевод в другую категорию (например, промышленную) возможен, но требует изменения вида разрешенного использования (Peruntukan Penggunaan Lahan). Это может быть проще, чем перевод сельскохозяйственных или лесных земель, но все равно подлежит строгому контролю.

Перевод земель промышленного и специального назначения

Перевод земель промышленного назначения (Tanah Industri) или специального назначения (Tanah Khusus) в земли для строительства (Tanah untuk Pembangunan) в Индонезии возможен, но подлежит строгому регулированию. Возможность такого перевода зависит от вышеперечисленных факторов.

Далее рассмотрим основные трудности при переводе таких земель в земли для строительства:

Несоответствие RTRW:

Если участок находится в зоне, где разрешено только промышленное или специальное использование, перевод потребует изменения плана пространственного планирования, что может занять годы и потребовать согласования на нескольких уровнях.

Экологические требования:

Промышленные земли часто требуют рекультивации из-за загрязнения. Это дорогостоящий и длительный процесс, включающий очистку почвы и восстановление природной среды.

Без выполнения экологических требований перевод невозможен.

Ограничения на земли специального назначения:

Земли, используемые для военных, энергетических или транспортных нужд, часто имеют статус ограниченного оборота. Их перевод может быть полностью запрещён или потребовать специального разрешения от центральных властей.

Социальные и политические факторы:

Местные сообщества могут выступать против перевода земель, особенно если это связано с жилищной застройкой вблизи промышленных зон.

Политические факторы, такие как приоритет промышленного развития в регионе, могут затруднить перевод земель.

Финансовые затраты:

Процесс перевода включает оплату государственных пошлин, экологических экспертиз и рекультивации, и иные траты. Стоимость может варьироваться в зависимости от региона, размера участка и сложности процедуры.

Ограничения для иностранцев:

Иностранные инвесторы не могут владеть землёй на праве Hak Milik. Для строительства они обычно получают HGB, что требует дополнительных согласований и ограничено по сроку.

Отвечая на вопрос о возможности перевода земель разных категорий в земли под строительство можно сказать, что в целом это возможно, но нужно помнить, что данный процесс является крайне сложным, трудозатратным, как по времени, так и по деньгам, что в большинстве случаев лишает такой перевод экономического смысла в бизнес-проектах. Наличие высокой степени непредсказуемости при переводе земли из одной категории в другую в Индонезии в совокупности с иными обстоятельствами делает такой перевод, по сути, необоснованным для бизнеса.

Если Вам интересно приобрести недвижимость в Индонезии, пересдать арендуемую недвижимость и совершить иные сделки - обращайтесь ко мне для получения юридической поддержки в данном вопросе. Желаю успеха в инвестиционных проектах! Если Вам понравилась статья буду признателен за её репост или иное распространение.

Telegram - ar_law или через ЛС.