Продажа квартиры с маткапиталом

Достаточно распространенная ситуация - это продажа квартиры, но трудности начинаются, если при покупке квартиры использовался маткапитал.

Юрист по недвижимости отмечает основные моменты:

Предварительное разрешение на продажу детской доли от органов опеки:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Особо следует отметить и тот фактор, что размер стоимости имущества несовершеннолетнего не должен уменьшиться!

Как это выглядит на практике: при отчуждении доли ребенка стоимость имущества ребенка уменьшиться не должна! Как вариант, при продаже доли ребенка ему должна быть предоставлена доля в приобретаемом жилье стоимостью не меньше, чем была, и не менее 6 кв.м. (часть 1.1 статьи 30 ЖК РФ) и при этом условия проживания ребенка должны улучшиться

Особо стоит отменить тот факт, что сначала необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и только потом продавать и приобретать новую недвижимость, т.к. в судебной практике часто встречаются следующие случаи:

Граждане купили новую квартиру с расчетом на то, что старую они продадут и используют уже полученные ден. средства на погашение новой ипотеки. Далее граждане подают заявление в органы опеки на выдачу предварительного разрешения на совершение сделки по продаже квартиры, где есть детская доля и в заявлении указывают, что взамен ребенку будет выделена доля в "новой" квартире. Зачастую орган опеки выдает отказ, граждане идут в суд и суд зачастую встает на сторону органов опеки.

Мотивировка следующая:

Суд может посчитать договор дарения доли в "новой" квартире ,совершенным под условием, т.е. что выделение доли ребенку в "новой" квартире происходит под обязательство о продаже доли в старой квартире, а близким родственникам запрещено совершать сделки с подопечным (в данном случае с несовершеннолетним ребенком) ст. 37 ГК РФ. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование

также есть и такая формулировка в решении суда: "поскольку на вырученные средства другое жилье не приобретается, сделка дарения детям долей в квартире, в которой они проживают с родителями, является безвозмездной, т.е. не связана с предполагаемым договором купли-продажи долей.", т.е. никто не запрещает детям что-то дарить, для того чтобы детям что-то подарить не обязательно продавать их доли

Так что если у Вас есть необходимость в продаже квартиры, в которой был использован маткапитал, то необходимо: