Разбираемся, стоит ли ехать в Новую Москву за большими площадями квартир и просторными дворами

Если вы устали от маленьких квартир и дворов в Старой Москве, от нехватки парковок, то, возможно, рассматриваете покупку жилья в Новой Москве. Кажется, что там будете жить в просторной квартире, выходить гулять в большой двор с собственными парками и с первого раза находить место для машины. Но в реальности всё не совсем так: разница в площади квартир между Новой и Старой Москвой незначительна, проблема парковок тоже никуда не ушла. В статье на примере ЖК комфорт-класса разберемся, как на самом деле обстоят дела в Новой Москве и стоит ли туда ехать за большими пространствами.

Кажется, в Новой Москве квартиры должны быть больше, чем в Старой: их строят в полях, а благодаря немалым объемам строительства застройщики могут уменьшить себестоимость ЖК и предлагать покупателям просторное жилье по ценам ниже, чем в Старой Москве. Например, в 2023 году в Новой Москве ввели в эксплуатацию 2,3 млн кв. м недвижимости. Это можно сравнить с площадью небольшой страны Монако, где живет 38 тысяч человек. А в Старой Москве в 2023 году в эксплуатацию ввели всего 546,5 тыс. кв. м недвижимости.

В 2019 году средняя площадь квартир комфорт-класса была 58 кв. м, а после — застройщики начали ее снижать. Обычно это связано с тем, что стоимость жилья постоянно растет, квартиры выходят дороже, чем покупатели могут себе позволить. Поэтому застройщики уменьшают площадь жилья, чтобы предложить его по более низким ценам.

В 2024 году площадь квартир в Новой Москве сократилась до 43 кв. м. Причем в новостройках внутри МКАД средняя площадь в 2024 году составила 50 кв. м.

Сравним квартиры в Новой и Старой Москве по комнатности и площади, чтобы выяснить, есть ли между ними разница. Для примера возьмем данные за второй квартал 2024 года, на обеих территориях продается примерно одинаковое количество однокомнатных и двухкомнатных квартир. Студий в Новой Москве меньше, зато больше трехкомнатного жилья, но ненамного. Если смотреть данные за полгода и даже год, то разницы особо нет — статистика по комнатности менялась максимум на 1–2% во всех категориях квартир.

Теперь рассмотрим площади квартир за I полугодие 2024 года. Новая Москва не сильно оторвалась от Старой. В ней больше жилья площадью от 50 кв. м, но всего на 6%.

И в Новой, и в Старой Москве лидируют квартиры площадью 30–50 кв. м, они занимают практически половину от всех площадей. На втором месте — жилье площадью 50–70 кв. м. А вот больших квартир от 90 кв. м мало везде, они занимают всего 2%.

Вывод. Новая Москва не стала местом с просторным жильем, которое не найдешь в пределах МКАД. В ней есть и маленькие студии до 30 кв. м, и большие квартиры от 70 кв. м. Все то же самое строится и в точечных застройках в черте города.

Под жилые комплексы в Новой Москве выделяют большие территории — иногда более 130 га, это примерно 190 футбольных полей. От такой площади ожидаешь, что будут просторные дворы с детскими площадками, велосипедными дорожками, парками для прогулок. Так ли это на самом деле?

Мы посмотрели проекты ЖК в нескольких точках Новой Москвы и от разных застройщиков, в них они обещают благоустроенные большие дворы с местами для прогулок, развлечений и отдыха с детьми. На планах показывают красивые территории с зелеными насаждениями, аллеями, площадками.

Убедимся, что застройщики действительно ответственно благоустраивают дворы, и посмотрим на них через панораму в Яндекс Картах. Мы просмотрели ЖК, которые показывали выше, и на их территориях действительно много зелени, лавочек, скверов и других мест для отдыха.

Судя по отзывам в Яндексе, жители довольны дворами, они отмечают большое количество детских и спортивных площадок, благоустроенные парки.

В Старой Москве тоже делают красивые дворы. Но из-за ограниченности территории на них мало детских и спортивных площадок, часто отсутствуют велосипедные дорожки.

Сравним, благоустройство дворов в жилых комплексах Новой Москвы и в пределах МКАД. Во дворах Старой Москвы в лучшем случае по две детской и спортивной площадке. У многих отсутствуют велосипедные дорожки. Зато в Новой Москве всего гораздо больше. Например, в ЖК «Рассказово» целых 10 детских площадок и 7 мест для занятий спортом.

Вывод. Во многих ЖК Новой Москвы дворы действительно большие. Жильцы в Яндекс Отзывах хвалят их за большое количество мест для отдыха, занятий спортом и спокойных прогулок. Жилые комплексы Старой Москвы этим похвастаться не могут из-за ограниченности территории.

Необходимо смотреть проекты на сайтах застройщиков или запрашивать у агентств недвижимости. Иногда бывают исключения в виде домов с маленькими неблагоустроенными территориями. Например, в ЖК «Борисоглебское» всего одна детская площадка и нет спортивных.

Застройщики ЖК в Новой Москве не ограничены тесным соседством с другими домами и городской инфраструктурой. По идее, у них должно быть достаточно места, чтобы сделать парковки. Удалось ли за МКАД решить большую проблему Старой Москвы — нехватку парковочных мест? Ведь 31% москвичей испытывает трудности с парковкой при каждой поездке по городу.

Оказалось, что застройщики не во всех проектах комфорт-класса проектируют паркинги — сообщает аналитический центр рынка недвижимости. Их нет примерно в 35% ЖК Новой Москвы, по данным на 2023 год.

В интернете встречаются жалобы жителей, что машину негде припарковать. Единственный выход — покупать дорогие места на платной парковке. Не все могут это себе позволить, особенно если у семьи два и более автомобиля. Средняя стоимость одного машино-места в Новой Москве около 1 млн рублей — мы просмотрели объявления на Cian, Avito, Яндекс.Недвижимость и посчитали как среднее.

По градостроительным нормам на одну квартиру стандарт-класса должно приходиться 1,2 парковочных слота. Например, в жилом доме на тысячу квартир необходимо предусматривать 1200 машино-места. Нормы прописаны только для ЖК стандарт- и бизнес-класса. Комфорт находится между ними, поэтому в нем тоже должно быть не менее 1,2 парковочного места на квартиру. В действительности у большинства домов комфорт-класса в Новой Москве они составляют не более 30% от количества жилья.

Вывод. Парковки — такая же большая проблема в Новой Москве, как и в Старой. Хоть под новостройки и выделяли огромные территории, застройщики распорядились ими по-другому: построили больше домов, детских садов, школ, спортивных площадок, скверов.

Если вы надеялись, что в Новой Москве квартиры будут просторнее, то нет. По площади и комнатности они практически не отличаются от жилья в пределах МКАД. В Новой Москве больше квартир площадью от 50 кв. м, но всего на 6%. Однокомнатного и двухкомнатного жилья в Старой и Новой Москве примерно одинаковое количество. Трехкомнатных квартир в новых ЖК больше за МКАД, но лишь на 4,6%.

Проблему с парковкой застройщики Новой Москвы тоже не смогли решить. Жители или покупают дорогие машино-места, или тратят немало времени, чтобы найти свободное место — иногда в 10–20 минутах ходьбы от дома.

Зато у большинства жилищных комплексов Новой Москвы просторные дворы. В них делают велосипедные дорожки, аллеи для прогулок, лавочки, места для отдыха с детьми и занятий спортом. В одном ЖК может быть по 5-7 детских и спортивных площадок.