Налоги и строительство в России 2026: как работать и не остаться без штанов
В 2026 году государство делает то, что строительный рынок не любит больше всего: меняет правила игры посреди матча. НДС вырастает до 22%, снижаются лимиты для освобождения от НДС на УСН, пересматриваются режимы для ИП и патента. Если вы строите дома, апартаменты, гостиницы или спортцентры, простого «ну, поднимем цены» уже мало — так можно остаться и без клиентов, и без штанов. Я в строительстве больше 20 лет, пережил уже несколько налоговых кульбитов. В этот раз у нас интересная комбинация: рост налоговой нагрузки плюс свежая позиция Конституционного суда по длящимся договорам. И это как минимум повод переписать типовые договоры и учебник по ценообразованию. --- Что конкретно меняется для строителей с 2026 года НДС 22%: меньше маржи, больше нервов С 1 января 2026 года базовая ставка НДС повышается с 20% до 22%. Для строительной компании это не просто «плюс два процента»: дорожают материалы, оборудование, техника; растут подрядные цены; все, у кого фиксированы договоры, начинают нервно смотреть в договор и в налоговый кодекс. Если вы работаете с НДС, маржа схлопывается. Если вы конечный заказчик (девелопер, инвестор) и не можете принять НДС к вычету — переплата превращается в чистый минус к доходности проекта. УСН и НДС: малый строительный бизнес больше не маленький Ключевой момент реформы — снижение порога доходов, после которого упрощенец обязан платить НДС. Лимит по выручке с 60 млн в год опускают до 20 млн, далее предполагается поэтапное снижение до 10 млн. Перевод на человеческий язык: небольшая бригада, которая строит пару хороших коттеджей в год, внезапно перестаёт быть «маленьким бизнесом» в глазах Налоговой. Добавьте к этому: ужесточение условий по патенту для ИП (лимит по доходу также снижают до 20 млн, а позже ещё ниже); автоматическое освобождение от НДС только для самых маленьких (до 20 млн выручки). И получаем: многим строительным ИП и небольшим фирмам придётся всерьёз пересобирать модель — от цен до юрструктуры. Длящиеся договоры: суд вмешался в игру Отдельная история — длящиеся договоры (подряды, долгие сервисные контракты). Конституционный суд прямо указал: просто переложить риск роста НДС на вторую сторону и задним числом поднять цену — нельзя. Законодателю предписано устранить пробел, а пока действует логика «делим риск, смотрим на договор». Переводя на стройплощадку: если вы подрядчик и хотите поднять цену «потому что НДС вырос» — готовьтесь к вопросам; если вы заказчик и вам принесли допсоглашение «+2% НДС» без аргументации — не подписывайте автоматически.
Где стройка попадёт под удар первой 1. Долгие проекты с тонкой маржой Многоэтажные жилые комплексы, большие коттеджные посёлки, санатории, спорткомплексы — всё, где горизонт 2–5 лет. Ошибка — закладывать в маржу «примерную» налоговую ситуацию и не страховать её в договоре. В 2026 году это уже не просто риск, а почти гарантированный сценарий. 2. Малые подрядчики, работающие «на верхней границе» лимитов Любимые ребята рынка: 15–25 млн выручки, три бригады, пара прорабов и «да мы на упрощёнке, нам нормально». В 2026 году это «нормально» превращается в: необходимость платить НДС; более сложный учёт; потерю ценового преимущества перед «белыми» компаниями на общей системе. 3. Девелоперы без нормальной финансовой модели Там, где экономика проекта считалась «по ощущениям»: «земля такая-то, дом стоит примерно столько же, продадим — разберёмся». Рост НДС + рост себестоимости + слабый спрос = минус прибыль и плюс седые волосы. --- Что я уже делаю у себя и советую заказчикам Переписываю договоры под новые правила В каждом типовом договоре на 2026+ годы у меня теперь есть: прямое упоминание ставки НДС в цене; раздельное описание цены до и после 01.01.2026, если договор跨 год; пункт о том, как стороны делят налоговые риски при изменении законодательства (с оглядкой на позицию Конституционного суда). Это не юридическая броня навсегда, но шанс не превратить деловые отношения в войну юристов. Развожу юрлица и виды деятельности Для бизнеса в стройке я всё чаще рекомендую: отделять девелопмент и подрядку; для малых объектов (ИЖС, небольшие коммерческие) использовать разные режимы налогообложения, чтобы не тянуть весь объём на одну ОПФ; заранее считать сценарии: «мы выросли выше 20 млн» / «мы выросли выше 60 млн» и т.д. Да, это звучит как «заморачиваемся», но дешевле один раз правильно структурировать бизнес, чем каждый год тушить пожар. Пересчитываю экономику проектов с учётом НДС 22% Для каждого проекта — от CLT-гостевого домика до большого wellness-центра — я теперь считаю: базовый сценарий: все подрядчики с НДС, ставка 22%; оптимизированный сценарий: где можно логично использовать ИП, патент, УСН без риска «дробления» бизнеса и налоговых претензий; стресс-сценарий: рост стоимости денег, падение спроса, заморозка продаж. --- А что с деревянным домостроением и mass timber? На первый взгляд дерево и бетон перед налоговой одинаковы. На практике mass timber-проекты часто выигрывают: меньший срок строительства → меньше накладных расходов и фонд оплаты труда на объект; предсказуемая заводская себестоимость CLT-панелей и клеёного бруса → проще зафиксировать цену в договоре и обсудить, как делится риск роста НДС; высокая энергоэффективность здания → для инвестора важна не только стройка, но и эксплуатация, общая окупаемость. Если вы думаете о том, как пройти налоговую турбулентность, mass timber — не только про экологию и скорость, но и про управляемость цифр. --- Что имеет смысл сделать уже сейчас 1. Разобрать свою налоговую модель по косточкам. Не на уровне «мы на упрощёнке», а на уровне сценариев 2025–2028 годов. 2. Перепроверить все долгие договоры. Есть ли там оговорка о смене налогового законодательства и как именно считается цена. 3. Проверить выручку и лимиты. Вы не упираетесь лбом в новые пороги по НДС? Если да — решайте, вырастаете осознанно или рассыпаетесь на ИП «для вида». 4. Пересчитать ключевые проекты 2026+ с НДС 22%. Особенно те, где стройка ещё даже не началась. 5. Обсудить стратегию с налоговым консультантом. Да, это стоит денег. Но дешевле, чем спорить с ФНС и переписывать весь бизнес задним числом. --- Больше живых разборов, кейсов из mass timber и технической кухни стройки — в моём Telegram-канале «Строительство: бизнес и инновации». https://t.me/talkzubov
Подписывайтесь, там можно задать мне вопрос по своему объекту и разобрать цифры без лишнего пафоса.
стройка, налоги, НДС, девелопмент, деревянные дома, mass timber, CLT, УСН, ИП, инвестиции в недвижимость, налоговая реформа, управление рисками