Когда стройка идёт не по плану: разбираемся в строительных спорах

Строительные споры возникают при исполнении договоров подряда, связанных с возведением, реконструкцией, капитальным ремонтом и другими работами в сфере строительства. В таких спорах часто затрагиваются вопросы качества и безопасности выполненных работ, соблюдения сроков, стоимости, приемки объекта, а также устранения выявленных недостатков.
Они охватывают разные аспекты, включая:
• Качество и безопасность работ: спорные ситуации с дефектами, несоблюдением строительных норм и стандартов.
• Сроки исполнения: вопросы задержек и нарушений установленных графиков.
• Стоимость и финансовые вопросы: разногласия по цене, допрасходам и бюджетным ограничениям.
• Заключение и исполнение договоров: толкование условий, невыполнение обязательств.
• Права и обязанности сторон: регулирование обязанностей заказчика, подрядчика и субподрядчиков.
• Лицензирование и разрешения: соответствие требованиям лицензирования и получению разрешительных документов.
Для разрешения таких споров применяются различные методы: переговоры, медиация, судебное разбирательство. Строительные споры зачастую имеют сложный и многоаспектный характер, требующий глубоких профессиональных знаний в праве.
Сторонам рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, специализирующихся на разрешении строительных споров, для защиты интересов и достижения справедливого разрешения конфликта.
Основные виды строительных споров:
• Споры о качестве работ: например, обнаружение дефектов, несоответствие стандартам.
• Сроки выполнения работ: споры из-за просрочек и задержек.
• Споры о стоимости: разногласия по оплате, дополнительным расходам.
• Разногласия по проекту: изменения в дизайне, планировке.
• Нарушение условий договора: односторонние изменения, непредвиденные обстоятельства.
• Несоблюдение строительных норм.
• Невыполнение гарантийных обязательств.
• Расторжение договора.
• Споры о праве собственности на результат строительства.
Участники строительных споров — это:
• Заказчики: лица или организации, приобретающие услуги строительства.
• Подрядчики: лица и компании, выполняющие работы.
• Проектировщики, инженеры и архитекторы.
• Контролирующие органы, исполнительная власть.
• Юристы и адвокаты, представляющие интересы сторон.
• Судебные органы.
• Эксперты (строительные, оценщики).
• Медиаторы.
• Страховые компании.
• Третьи лица и финансовые учреждения.
Регулирование строительных споров в нормативном поле России:
• Градостроительный кодекс РФ — определяет правовые основы строительства и землепользования.
• Земельный кодекс РФ — регулирует земельные отношения.
• СНиПы (строительные нормы и правила) — обязательные стандарты проектирования и строительства.
• Закон о защите прав потребителей (в отношении жилищного строительства).
• Гражданский кодекс РФ — регулирует договорные отношения, в том числе строительный подряд (статьи 703–740).
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ — регламентирует разрешение споров в арбитражных судах.
• Гражданский процессуальный кодекс РФ – регламентирует разрешение споров в судах общей юрисдикции.
Процедура разрешения строительных споров обычно включает:
• Досудебное урегулирование — переговоры, консультации, направление претензий. В некоторых случаях это является обязательным (например, при расторжении договора подряда — п. 2 ст. 452 ГК РФ).
• Подача претензии — письменного требования с изложением оснований и требований.
• Если претензия не удовлетворена, обращение в суд — подача искового заявления с доказательствами.
• Судебное разбирательство — рассмотрение дела, назначение экспертиз при необходимости.
• Принятие судебного решения и его исполнение.
• Возможность обжалования решения в апелляционной и кассационной инстанциях.
• Альтернативные методы разрешения (медиация, арбитраж), которые могут применяться по соглашению сторон.
При разрешении строительных споров важно опираться на нормы ГК РФ, Градостроительного и Земельного кодексов, СНиПов, а также процессуальное законодательство. Обязательное досудебное урегулирование реализуется посредством направления претензии и соблюдения сроков её рассмотрения — например, споры о расторжении договора подряда требуют досудебного порядка (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Согласно ст. 753 ГК РФ, акт сдачи-приёмки работ подписывается обеими сторонами, однако при отказе заказчика подписать акт возможно оформление одностороннего акта подрядчиком с пометкой о возражениях заказчика. Суд может признать такой акт действительным, если отказ заказчика необоснован — например, если выявленные недостатки не являются существенными и не исключают возможности эксплуатации объекта (судебная практика, например: определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.11.2021 № 33-20043/2021).
Если возникают споры о качестве и недостатках, часто назначается строительная экспертиза, расходы на которую возлагаются на подрядчика при подтверждении нарушений (ст. 720 ГК РФ). Если экспертизы противоречивы, суд может назначить дополнительную или повторную экспертизу (ст. 87 ГПК РФ).
Для успешного решения подобных споров рекомендуется привлекать опытных юристов.