Пошаговый гайд: как проверить застройщика в 2025 году

Покупка квартиры в новостройке — это шаг, который для большинства людей становится крупнейшей сделкой в жизни. Но вместе с надеждой на новую уютную квартиру часто приходят и риски: от задержек строительства до откровенного мошенничества.

В юридической практике встречаются случаи, когда люди теряют деньги из-за доверия рекламным обещаниям или формальной записи в ЕГРН. Чтобы этого избежать, нужно внимательно подойти к выбору застройщика.

Главная опасность для будущего собственника в том, что внешне компании выглядят идеально: современный сайт, красивые презентации, офис продаж с образцами отделки, множество интересных объектов.

Но за этим фасадом могут скрываться:

▪ банкротство компании и попытки «продать» объект повторно;

▪ проблемы с подключением к коммуникациям, как в печально известном ЖК в Подольске;

▪ судебные споры вокруг земельного участка или объекта. Яркий пример – ЖК «Филатов луг» от ИНГРАД.

▪ невыполнение обязательств перед дольщиками, такие как задержки сроков сдачи свыше 3-х месяцев.

Если закрыть глаза на эти риски, можно потерять не только аванс или задаток, но и все вложенные деньги, оказаться втянутым в судебные процессы или вовсе остаться без жилья.

Мы подготовили краткую и понятную инструкцию, которая поможет вам вовремя заметить существующие проблемы и сделать выбор в пользу более надежного застройщика.

Проектная декларация — это ключевой документ (ст. 19 № 214-ФЗ), который обязан опубликовать каждый застройщик перед началом продаж. Изучив её, можно заранее понять, стоит ли связываться с проектом. В ней указываются сведения о застройщике, финансовое состояние, сроки и этапы строительства. С 2017 года её размещение обязательно на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф).

Главные риски, которые можно выявить через декларацию:

▪ «молодой» застройщик без опыта;

▪ низкий уставный капитал — меньше 10 млн рублей;

▪ аренда земли на короткий срок или с обременениями;

▪ уже допущены просрочки по другим объектам.

Разрешение на строительство показывает, что у застройщика законные основания возводить дом. Проверка этого документа помогает понять, нет ли рисков остановки стройки или проблем с вводом в эксплуатацию.

Что должно насторожить:

▪ разрешение просрочено;

▪ несоответствие застройщика (в разрешении и ДДУ разные юрлица);

▪ земля в аренде на короткий срок или под другим видом использования;

▪ объект в разрешении — «апартаменты», а продают как «квартиры»;

▪ этажность/параметры отличаются от проектной декларации.

Право на землю — это фундамент всего проекта. Если с землёй проблемы, стройка может остановиться или дом вообще не введут в эксплуатацию.

Какие риски у дольщика, если землю не проверить:

▪ дом не признают законным и не введут в эксплуатацию;

▪ проблемы с регистрацией права собственности в Росреестре;

▪ затяжные суды, дополнительные расходы, долгострой;

▪ возможная потеря вложенных денег.

Проверка этих документов позволяет понять, есть ли у застройщика законные основания строить дом, насколько он финансово устойчив, и не несёт ли проект скрытых рисков. Грамотный дольщик сначала проверяет связку «земля → разрешение → декларация», и только после этого принимает решение о покупке.

Когда у застройщика есть все бумаги, важно понять, способен ли он довести проект до конца.

Как это сделать:

▪ Изучите бухгалтерскую отчетность на сайте ФНС РФ или в СПАРК.

▪ Посмотрите, не введены ли процедуры банкротства в арбитражных делах (картотека арбитражных дел).

▪ Оцените, сколько объектов застройщик уже построил и сдал вовремя.

Существуют крупные игроки рынка, такие как кредитные, аналитические и риэлторские агентства, которые оценивают застройщиков с точки зрения их кредитоспособности, опыта, финансовых показателей, отсутствия судебных споров. Их рейтинги не менее полезный инструмент для сужения круга поиска и принятия решения.

▪ Начните с портала наш.дом.рф. Проверьте статус застройщика («Надежный» или «Обычный»).

▪ Посмотрите кредитный рейтинг (если он есть) на сайтах АКРА, Эксперт РА. Его наличие — уже большой плюс.

▪ Изучите рейтинги на ЦИАН и других риэлторских площадках, чтобы понять позицию застройщика на рынке.

Но помните, рейтинг — это лишь один из инструментов. Его нужно использовать вместе с проверкой документов и личным визитом на стройплощадку.

Суды отражают истинное положение дел у застройщика. Если компанию регулярно привлекают к ответственности за нарушения, стоит задуматься, а не окажетесь ли вы в числе тех, кому застройщик останется «должен»?

Обратите внимание на:

▪ иски дольщиков о взыскании неустойки или расторжении договоров;

▪ споры с подрядчиками часто сигнализируют о нехватке средств;

▪ иски о признании права собственности или оспаривании сделок.

Документы — это база, но не единственный критерий. Никто не расскажет лучше о реальной ситуации, чем дольщики, уже купившие квартиру и заселившиеся в ЖК застройщика.

Мы рекомендуем изучать:

▪ форумы и чаты дольщиков конкретного ЖК;

▪ репутацию компании на профильных сайтах;

▪ новости и публикации о застройщике.

Если застройщик системно задерживает сдачу объектов, у него «висят» недострои, а само жильё плохого качества, риск повторения ситуации крайне высок. У вас не должно быть никаких иллюзий.

На что обратить особое внимание:

▪ Срок сдачи объекта после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Т.е. когда реально передаются квартиры после списания денег с эскроу-счетов. Сравните обещанное с реальным прогрессом.

▪ Страхование ответственности застройщика. Закон обязывает застройщиков обеспечивать свои обязательства, но схема может быть формальной.

▪ Текст договора, касающийся сроков сдачи (если это ДДУ) и качества отделки квартиры.

Никогда не ограничивайтесь только выпиской из ЕГРН. Проверяйте застройщика по нескольким источникам (ФНС, ЕИСЖС, арбитраж), изучайте рейтинги и отзывы покупателей на различных ресурсах.

Не соглашайтесь на «устные договоренности» или «серые» схемы покупки. При малейших сомнениях консультируйтесь с юристами. Стоимость грамотной проверки несоизмерима с риском потерять миллионы.

Проверка застройщика — не дополнительная опция, а единственный способ защитить себя от финансовых потерь. Мы рекомендуем относиться к этому максимально серьёзно: анализировать документы, проверять историю компании, судебные дела и фактический ход строительства.

Хотите получить полноценный юридический анализ?
Оставляйте заявку и получите консультацию уже через 15 минут.

✍🏻 Записаться на консультацию

📩 Быстрая обратная связь

📚 Мы в Телеграм