Доверяй но проверяй: что не так в официальной статистике турпотока Пхукета и как инвестору не дать себя обмануть

И снова здравствуйте, на связи Борис Поляков из «Отдела Аналитики Пхукета». В этот раз предлагаю обсудить, что не так с турпотоком Пхукета и почему цифрам, которые вы видите в аналитике, доверять можно далеко не всегда. Даже если цифры эти взяты из официальных источников, выглядят убедительно и напечатаны небезызвестными агентствами.

Безумное количество кондоминиумов, вилл, различной недвижимости, включая коммерческие объекты, строится на резиновом Пхукете. Как будто бы он из каучука сделан, да? Ну, он же утопает в плантациях каучуковых деревьев — секрет активности и уверенности действий застройщиков, видимо, в этом.

Но куда, куда это всё строится?

Надо же понимать, куда. И, главное — кому?

Мне кажется, не понимают, и я даже могу объяснить и наглядно показать, почему.

Что ж, запаситесь кофейком или чаем — статья очень длинная, но сегодня сядем, разберёмся, всё проанализируем, и получим ответы на все вопросы:

Важная ремарка перед стартом: я здесь не рассказываю, что я думаю и что мне кажется — я показываю, что и как я насчитал.

Сегодня у нас под прицелом несколько аналитических компаний, которые делают периодические отчёты по Пхукету, включая турпоток. Они много чего пишут и говорят, и многое из этого, к сожалению, очень далеко от истины.

Я предлагаю начать изучение турпотока Пхукета как раз с одного из таких отчётов — для наглядности - это будет наша отправная точка. И потом перейдём к моей таблице, где я уже всё посчитал.

Компания C9 Hotel Works — это действительно аналитическая компания. Наверное, единственная из организаций, что я знаю, которая делает хоть какие-то исследования по Пхукету.

Тут и кроется самая главная проблема — что значит это их «пассажиров»? Международные это пассажиры, внутренние пассажиры, пассажиры в две стороны или в одну сторону — здесь не уточняется.

Что ж, возьмем по умолчанию, что здесь подразумеваются прилёты международных пассажиров, допустим.

Давайте сразу же проверим эти цифры.

В 2019 году заявлено 9 миллионов.

А вот на странице Википедии официального Пхукетского аэропорта.

Вот он у нас, пассажирооборот, пока мы тоже не понимаем, как он считается, потому что здесь указаны только внутренние рейсы и международные.
Находим 2019 год. Вот у нас три цифры: внутренние, международные и всего.

7 452, 10 666 и 18 118.

То есть, тут у нас, в отличие от данных от С9, есть три цифры, и они абсолютно не бьются с данными от уже знакомой нам аналитической компании. Цифры 9 миллионов здесь нет.

И вот в этом и вся проблема. Куда смотреть, где правда? В Википедии три числа. В отчете у С9 ещё одно число. Смотрим дальше, а дальше они дают статистику по месяцам:

Это прибытие пассажиров в международный аэропорт Пхукета в миллионах человек, по месяцам. Опять же, здесь непонятно, что это за цифры, и откуда они взялись.

Посчитать достаточно сложно. За 2023-2024 год глобально данные не указаны.

И вот у нас есть еще одна схема замечательная:

Кстати, хочу сказать, что схема у меня, в принципе, сходится, но не по цифрам. Сходится она только по траектории.

Здесь у нас показатели туризма прибытия пассажиров. Но, опять же, не указано, туристы это посчитаны или не туристы. Может, это местные особенно активно ехали.

Это серьезная, кстати, аналитическая контора. Они получают большие деньги за свою аналитику. При этом на графике мы видим, что года вообще абсолютно не попали в график — понять, где какой год, по этой схеме достаточно сложно.

То есть, вот мы просмотрели отчет C9 Hotelworks. Что можно здесь понять? Да понять, в общем-то, сложно что-то. Единственное, что Пхукет приближается к уровню до пандемии с 7 миллионами пассажиров.

Мы будем дальше проверять, так ли это.

Кстати, есть теория, почему эти аналитики зарабатывают столько денег — потому что их отчеты выгодны риелторам на Пхукете и тем, кто продает квартиры:)

Но не будем торопиться с выводами — может быть, у меня там все хорошо в конце и и всё сходится. А вдруг?

Но перед этим возьмем еще один отчет наших коллег.

Смотрим, что тут? А тут у нас ребята из Tranio учитывают и международные рейсы.

И также у них есть статистика по общим видам транспорта. Очень интересно:

И дальше смотрим внутренние и международные прибытия в аэропорт. Это у нас 2023 год.

Всего пассажиров 7 миллионов 30 тысяч. Дальше тоже к этим цифрам вернемся. Они у меня не бьются.

Дальше еще интереснее. Зарубежные прибытия на Пхукет через Бангкок у нас считаются по данным иммиграционного бюро Пхукета:

И здесь они ведут подсчет с поправкой регистрации по месту пребывания. И вот это огромная проблема. Если вы прилетали на Пхукет, вспомните, как часто вы регистрировались там, где вы живете, в отеле или кондо. Если процесс регистрации произошёл, то в итоге вы получаете на руки форму ТМ-30.

Если вы эту форму не получали, значит, вас не регистрировали, соответственно. Все очень просто.

И вот мой главный вопрос: можно ли опираться на данные иммиграционного бюро, основанные на регистрации?

Конечно, нет, нельзя.

Смотрим, что получается у наших коллег в конце.

«Реальный объем иностранных прибытий составит порядка 4,9 миллиона человек», — посчитали мои коллеги.

Хотя, вот опять же, открывая ту же самую Википедию, 2023 год, у нас снова три цифры: 6 миллионов, 7,700 и почти 14 миллионов пассажиров:

Мы не ищем лёгких путей. Я скачал все годовые отчеты аэропорта Пхукета до 2024 года. Сделал файлик, там все свёл, и вот он.

Обратите внимание на колонку с нагрузкой — она максимально нам важна для понимания того, что нас ждёт.

Потому что когда мы считаем турпоток, пассажиропоток, практически никто не обращает внимания на максимальную нагрузку. То есть на то, где есть этот предел. Мы этот предел учитываем.

Важный факт №1

В ноябре 2007 года завершилась масштабная реконструкция аэропорта на Пхукете. Число стоек регистрации увеличилось с 7 до 16, была расширена зона беспошлинной торговли. Однако формальная пропускная способность осталась на уровне 6,5 млн пассажиров в год, нагрузка составляла при этом 84%.

Важный факт №2

А в 2016 году был введен в эксплуатацию новый международный терминал, что увеличило общую пропускную способность аэропорта до 12,5 млн пассажиров в год. И нагрузка при этом составляла 118%.

Дальше соотношение полетов международных и местных. И в конце, в последнем столбце таблицы, мы уже вывели нашу группу туристов. То есть, конкретно мы посчитали, сколько именно туристов прибыло международными и внутренними рейсами.

Конечно, это тоже очень приблизительные цифры. Но они, по крайней мере, хотя бы на чём-то основаны.

Если с международными прилётами всё, в принципе, понятно — там почти все туристы в международном аэропорту Пхукета, то с внутренними как раз стало непонятно:

Тут мы искали публикации в СМИ, тоже официальных СМИ сайта аэропорта, сколько примерно международных пассажиров среди внутренних прилетов. От 60% до 67%. Поэтому мы взяли среднее число 65% туристов от внутренних перелетов.

Еще хотел сказать, что страницу на Википедии, которая тоже посчитала пассажирооборот, я, честно говоря, не понимаю. Пока я копался в отчётах во всех Пхукетских, у меня цифры с данными Википедии не сошлись. Может, я и подал бы заявку на правку Википедии, чтобы восстановить справедливость и установить истину, но у меня нет на это времени — мне нужно спасать рынок Пхукета и выпускать полезные видео для своих подписчиков на Ютубе :)

Самое главное, на что хочу обратить ваше внимание — на то, что аэропорт Пхукета всё-таки не резиновый — у него есть свои ограничения:

Загрузка указана в процентах неслучайно. Многих интересует вопрос, как вообще работает этот пхукетский аэропорт на максимальную загрузку? А любопытный читатель, уже заглянувший по ссылке в эту мою табличку с расчётами (если еще не успели, она ждёт вас здесь.

Заметили, что в столбике с нагрузкой есть и 118% загрузки, и 193 ? Я не шучу : )

То есть, мы видим, что в 2003 году было 50% — ни о чём, 90%, 80%, 100%, 105%. В 2010 загрузку 100% легко преодолели, пошли дальше, 120%, 140%, 170%, и к 2015 году дошли до значения 193%. То есть, это уже почти загрузка почти в два раза.

И только после этого в 2016 году расширили пропускную способность до 12,5 млн, тем самым уменьшив нагрузку до 118%. То есть как сейчас делает, получается, тайское правительство Пхукета: оно планирует доводить аэропорт до загрузки 200% и потом его расширяет так, чтобы она стала 100% либо чуть больше сотни. То есть, в принципе, уже все привыкли к тому, что аэропорт наш немножко резиновый и работает с превышением нагрузки почти в два раза.

Ах, если бы точно так же можно было делать и с местными дорогами. Но вот дороги на Пхукете, увы, не резиновые, но это будет в другом исследовании. Надеюсь, эта аналитика немного поможет предположить, что нас ждёт впереди, в том числе и с дорогами.

Но и это ещё не конец эпопеи с Пхукетским аэропортом. Вот они его расширили в 2016 году до 12,5, — 118%. Вот оно росло, росло, росло до 143%.

И в 2019 году у нас бахает пандемия. Как она бахает, я сейчас могу показать вот на этом графике:

Здесь у меня вообще просто общий сводный график, сюда я добавил вообще все данные.

Но здесь как раз наглядно можно увидеть, насколько всё просто провалилось, и как оно сейчас собирается восстанавливаться, до каких пор оно восстановилось. То есть в каком-то смысле пандемия даже спасла Пхукет, потому что если бы её не было и у нас не было бы падения турпотока и такого медленного восстановления, то мы бы уже перевалили бы за все допустимые разумные пределы. А расширение будет только в 2027 году.

Знаю, что со мной сейчас не согласились бы некоторые инвесторы, которые вложились в недвижимость на Пхукете, и она не была построена после пандемии. Но важно внимательно выбирать. Ведь есть очень много примеров, когда инвесторы вложились в недвижимость на Пхукете до пандемии, и она построилась. И их намного больше. И люди там очень неплохо заработали. Особенно те, кто вкладывался в пандемию, когда все выгребали деньги из недвижимости, из Таиланда. Они, наоборот, закупались в этот момент. Они как раз молодцы.

И теперь идем к табличке. Общую я свел просто, чтобы показать, насколько сильно бахнула пандемия визуально, чтобы было понятно, до каких пор нам ещё возвращаться.

А теперь… Барабанная дробь. Главный график прогноза турпотока:

Здесь у нас оранжевой полосой идет нагрузка в процентах.

Я как раз подписал числа - это нагрузка в процентах. То есть в 2015 году у нас значение было 193%, это как раз с небольшим расширением, которое формально не увеличило, но сделало аэропорт всё-таки более пропускным. А вот в 2018-2019 годах мы наблюдаем как раз реальную планочку.

Вот у нас 2018 и 2019 год. Всё встало на месте — два года подряд один и тот же результат, даже в 2018 чуть поменьше.

Эта нагрузка на аэропорт была 146%. Формулировка 146% давно стала нарицательной — таким ироничным невозможным значением. Но вот здесь все-таки оно возможно — нет ничего невозможного на Пхукете.

У нас в 2015 году было 193% нагрузки на аэропорт — максималка:

А в 2018 году у нас 146% нагрузки на аэропорт — максимум:

При этом количество туристов у нас при этом максимальном значении было 7 млн. в 2018 и 7 млн. в 2019 году (кому интересно — загляните в таблицу и сравните сами, если навести на график мышкой, всё вполне наглядно видно)

Таким образом, стоит предположить, что по этой полке больше турпотока он быть не мог. Либо из-за ограничения пропускной способности, либо в принципе из-за привлекательности всего региона.

Дальше смотрим на огромное колоссальное падение практически до нуля. Потом будем сравнивать с другими регионами. Юго-Восточная Азия у нас в пандемию провалилась гораздо сильнее, чем прочие регионы.

Видимо, гораздо серьёзнее отнеслись к Ковиду. И получается, что в 2024 году мы уже вернулись:

То есть, у нас максимальная загрузка в две стороны 16400, когда она была заявлена 18 млн.

Нагрузка на аэропорт выросла до 131%, то есть, есть еще рост где-то на 10%. Ну и туристы тоже практически догнали:

Как видим, это то же самое практически значение в 7,700 млн, как и сообщал С9.

Они говорят, что «Пхукет приближается к 7 млн. к 2019 году, когда это было 9 млн. туристов». Но, опять же, исходя из тех данных, которые мы посчитали, 9 млн. туристов на Пхукете не было никогда.

Пара слов о дорогах и пробках на Пхукете: их загруженность упрётся в ту же планку, которая была изначально до пандемии. И до 2027 года более серьёзных пробок, чем они есть сейчас, уже не будет. Эта планка находится сейчас примерно посередине Бангтао. Там сейчас еще перекрыли одну дорогу, и жить стало еще сложнее.

А здесь, кому интересно, на этой диаграмме я сравнил прибытие международных с прибытием домашних рейсов:

Раньше, в 2003-2011 годах, домашних рейсов было больше. Потом, в период с 2011 по 2020 год международники обгоняли, в 2021-2022 годах снова просели, и с середины 2022 года снова ушли в большой отрыв от международных рейсов. Даже если так представить, то считая сейчас пассажиропоток, можно понимать уже, что туристов при таком же пассажиропотоке будет, в принципе, больше.

И здесь также еще для удобства свел табличку по туристам:

То есть, максимальная загрузка у нас после пандемии в 2024 году и составляет 131%. Но это значение за истину в последней инстанции я бы не брал, потому что всё-таки эта нагрузка берётся у нас в процентном соотношении условно от пропускной способности. А вот в 2015 году, когда она была 193%, аэропорт всё-таки был ещё искусственно увеличен. То есть у него была пропускная способность больше, чем фактически заявленная.

Сейчас, как мы видели, у нас максимальные возможности будут где-то до 143%. То есть, нагрузку можно увеличить ещё примерно на 10%. Что это говорит нам? Опять же, что вот эти пробки, которых все боятся, говоря, что сейчас мы встанем в пробках, они пока не грозят. До 2027 года у правительства есть, что сделать. И, опять же, исходя из этой таблицы, мы понимаем, что увеличить нагрузку аэропорта можно еще примерно на 10%, а туристов по этой формуле где-то еще будет полтора миллиона при общем пассажиропотоке в два миллиона.

Что нам со всем этим делать? Ну, в принципе, просто жить дальше и понимать, что рост турпотока не закончится прямо сегодня, как думал, честно говоря, я до начала этого исследования.

То есть, у нас еще есть запасик на примерно полтора-два миллиона пассажиров. И, в принципе, мы понимаем, что сильной загрузки до 2027 года не будет. Большинство комплексов у нас сдается 25-26. Будут пустовать, да, видимо. И до 2027 года придётся немножко потерпеть. Наверное, уже пора продавать машины, покупать байки.

Есть мнение, что всё придет к тому, что люди будут приезжать и жить в одном комплексе, не выезжая оттуда, как это делают пакетные туристы. Как показывает практика, многим людям даже тяжело доехать до Равайи. Это не шутка. У меня есть реальные покупатели, которые приобретают себе квартиру на Лаяне, потому что им просто не нравится ехать из аэропорта больше часа.

Но люди люди разные, их потребности и интересы отличаются. Кто-то будет жить в комплексе. Конечно, это прикольно, но как долго? Тут должно повезти с локацией, чтобы всё необходимое рядом с ней было. Например, за эти три года я пожил в Таиланде в 5-6 различных местах.

И в некоторых локациях мне было всё-таки совершенно скучно. Вот ты приезжаешь, живёшь две недели, и ты уже знаешь все кафе, всех владельцев кафе, всех соседей, всё, что есть вокруг, все пляжи, все лавки с кокосами. И становится как-то скучновато, хочется поехать в какой-то другой район, на другой пляж — посмотреть, что там.

Вот это будет происходить всё-таки, подозреваю, с многими людьми. Но есть и другие, которые могут, в принципе, забуриться на Патонг, на Бангла Роад, и через две недели улететь домой, ничего, кроме этого Бангла Роад, в принципе, и не посмотрев. Все люди разные, всем нужно разное.

Но это всё лирика, а у нас здесь цифры и аналитика. И теперь, когда мы свели эту табличку, мы вооружены главным — информацией. И теперь мы можем объективно оценивать, что будет дальше, прогнозировать

И перейдем теперь к другим регионам. Пхукетский туристический поток восстановился, все ждем 2027 года, тут всё понятно.

Предлагаю взглянуть на сводку данных по регионам:

Здесь у нас Вьетнам, Бали, Пхукет, Таиланд, Дубай, Турция и Египет. Возможно, вы хотите задать вопрос, почему я вообще взял целые направления и сравнил их с Пхукетом? Да потому что у нас столько туристов, что это можно сравнивать со странами, а не просто с регионами.

И нет, я не шучу — так и есть. Давайте посмотрим 2023 год и сравним.

Потому что данные по 2024 году ещё могут быть немного неточным, не у всех. Итак, первый у нас Вьетнам: 8 миллионов туристов против 5,5 млн на Пхукете.

То есть, на Пхукет, на весь Пхукет, приехало всего лишь на 2,5 миллиона туристов меньше, чем во Вьетнам. В этом году, правда, уже разница 5 миллионов. То есть, мы сравниваем маленький относительно остров с целой страной.

И вот у нас уникальная ситуация. Вообще Пхукет попал в список со странами, с туристическими направлениями, и при этом он ничем не хуже. Эти цифры можно сравнивать — они сопоставимы:

Вьетнам — 8 миллионов,

Бали — 4 миллиона (в два раза меньше, чем во Вьетнаме),

Пхукет — 5,5 млн (то есть на 1,5 млн больше туристов, чем на Бали),

Таиланд — 25 миллионов (такая уверенная хорошая цифра),

Дубай — 15 млн (казалось бы, Таиланд или Дубай — что круче, может быть, Дубай? Но нет, Дубай проваливается — в два раза меньше турпоток, чем в Таиланде),

Турция — 50 млн (Турция у нас, конечно, чемпион со своими 50 миллионами туристов в год)

Египет — 11,5 млн (тоже популярное наше направление).

Для более чёткого сравнения, что вообще происходило во время пандемии и после неё, свёл Пхукет, Бали и Вьетнам — именно Юго-Восточную Азию:

Здесь мы видим, что Вьетнам у нас был безоговорочным чемпионом. Весь регион Юго-Восточной Азии упал в 2021 году практически в самый ноль.

И сейчас все примерно одинаково восстанавливаются. И также видно, что Вьетнам восстанавливается медленнее, чем Пхукет — медленнее набирает объёмы турпотока до своих допандемийных оборотов. Ну, а показатели туристического потока Пхукета и Бали уже почти сравнялись с интенсивностью своего допандемийного уровня. То есть, остались примерно вот эти 10%, как раз о которых я и говорил, когда мы считали пассажиропоток.

И по оставшимся странам — раз табличка у меня уже сведена, решил сделать сборку и по остальным странам: Таиланд, Дубай, Египет, Турция.

Здесь у нас всё очень просто. Турция — топ-1, Таиланд — топ-2, ну, и Дубай рядышком с Египтом.

Если говорить о России, перспективы в российской недвижимости сейчас, к сожалению, не радужные из-за инфляции и ослабления курса рубля.

Уровень инфляции — что было и чего ждать?

Тут у меня две — средняя инфляция по регионам. Смотрим, что здесь происходит:

● Турция — 12,5%, это средний показатель. Мы рассчитали, что пик был в 2023 году, дойдя до 73%.

● Египет — средний уровень инфляции 10%, стабильный рост после 2020 года.

● Таиланд — 1,5%.

● Вьетнам — 3,5%.

● Индонезия — 3%.

● Дубай — 1,5%.

Кстати, в Дубае там вообще прикольно. Там шейхи, и они контролируют эту инфляцию. То есть, они хотят, чтобы она была 1,5%, и они её стабильно удерживают на этом уровне с помощью различных финансовых инструментов.

Маленькое отступление: У меня просьба. Напишите в комментариях, пожалуйста, какие темы вы хотели бы, чтобы мы разобрали, проанализировали. Может быть, что-то очень важное мы упустили и не дали каких-то данных, которые были бы вам интересны и полезны. Вам не сложно, я пойму, куда копать, что дальше делать.

И посмотрим сразу сводный график по этой таблице. Это что за ужас такой синего цвета — спросите вы? Это Турция, друзья мои. Это как раз вопрос о том, что несмотря на то, что Турция такая классная в вопросе пассажиропотока и пандемийно-устойчивая, есть большое «но».

Этот уровень инфляции говорит нам о том, что экономика нестабильная и вкладываться в Турцию нельзя ни в коем случае. В 22-23 годах Турция получила инфляцию 100% в совокупности.

Дальше у нас Египет. Египет тоже показал высокий уровень инфляции в этом году — 21,6%.

А вот вся Юго-Восточная Азия, прямо все три региона показывают крайне низкие значения инфляции. Для наглядности я вывел их отдельно:

Бали — 3,52% в 2023 году.

Вьетнам — 3,45%.

Дубай — 2,5%.

Таиланд — 1,68%.

Вот у нас южноазиатские страны все демонстрируют замечательную инфляционную стабильность. Надо ли это учитывать при покупке недвижимости? Конечно, надо.

Потому что если ваша недвижимость стоит на месте в цене, а при этом инфляция в стране растет, то вы теряете стоимость вашей квартиры с каждым процентом инфляции. Многие об этом тоже не думают. А надо бы. Зато ставки по вкладам растут.

Вот мне писал под прошлый ролик на Ютубе пользователь, мол, зачем инвестировать под 6,6% в валюте, если сейчас в России 24% в рублях по вкладам. Не знаю, нужно ли делать отдельный разбор этого вопроса или нет. Мне кажется, что нет. Выбор всегда за вами, смотреть или не смотреть.

Просто потом не звоните и не просите перепродать вашу недвижимость в 2 раза дороже, чем вы её купили, потому что такую возможность вам пообещал застройщик.

Это всё, что я хотел рассказать в этой публикации. Всем, кто читал и дочитал, спасибо. Если у вас остались вопросы — смело задавайте.

С вами был Борис Поляков, «Отдел аналитики Пхукета». Впереди ещё много тем и публикаций, до скорого.

Больше информации на Ютубе - канал "Отдел Аналитики Пхукета"