Золотая Четверка. Куда инвестировать в России: Москва, Питер, Сочи, Крым – выбираем перспективные активы

Падение доходности банковских вкладов и снижение ключевой ставки Банка России делают рынок недвижимости всё более привлекательным для инвесторов. Но в арендном бизнесе важно не только наличие объекта, а стабильность спроса на аренду. В России ключевыми точками притяжения остаются Москва, Санкт-Петербург, Сочи и Крым.

Каждый из этих регионов имеет свою специфику: от устойчивого делового потока в столице до ярко выраженной сезонности на южных курортах. Мы собрали статистику турпотока, прогнозы аналитиков и особенности рынка, чтобы показать: где инвестор получает доход здесь и сейчас, а где — работает «на будущее».

Москва остается самым популярным городом у туристов в России. В 2024 году её посетили 20,97 млн человек, что на 5% больше, чем в 2023-м. Это сопоставимо с рекордным 2019 годом. При этом структура поездок смещается в сторону культурных мероприятий: столица активно развивает фестивали и городские события, но ключевым драйвером остаются командировки и бизнес-поездки (данные: tadviser).

Для инвестора это означает круглогодичный спрос на аренду. Даже в периоды спада внутреннего туризма бизнес-аудитория обеспечивает стабильную загрузку.

С точки зрения вложений Москва требует высокого входного порога: 25 млн рублей позволяют приобрести лишь одну студию в центре — например, на Тверской. Такой объект будет приносить стабильный арендный доход за счёт круглогодичного делового и туристического потока. По внутренней аналитике ГК «МЕТРЫ», суточная стоимость аренды в Москве в среднем составляет 5 000–7 000 рублей вне зависимости от сезона, а средняя загрузка по году держится на уровне 22–24 дней в месяц. Это даёт собственнику порядка 110 000 рублей чистого дохода ежемесячно. Однако важно учитывать: весь этот доход идёт только с одной квартиры, без возможности распределить риски и увеличить общую прибыль за счёт нескольких объектов. Плюс очевиден: высокая капитализация и минимальные риски снижения стоимости. Минус — отсутствие диверсификации: у инвестора будет один объект вместо нескольких, а значит, зависимость от конкретного сценария выше.

Прогнозы аналитиков (Циан и ЕРЗ.РФ) предполагают, что рост цен в Москве на первичную недвижимость в ближайшие 1–2 года будет умеренным — в диапазоне примерно 5–8% годовых, с возможностью чуть более быстрого роста в лучших локациях. Для вторичного рынка рост может быть слабее, с возможной стагнацией в некоторых сегментах.

Второй город страны по турпотоку — Санкт-Петербург. В 2024 году его посетили 11,6 млн туристов, что на 23% больше, чем в 2023-м. В 2025 ожидается рост до 12,3 млн, а к 2028 году прогнозируется 14,3–15 млн. При этом структура почти полностью внутренняя: 11,4 млн россиян и менее 900 тыс. иностранцев (данные Фонтанка.ру).

Петербург выигрывает за счёт круглогодичности. Зимой в город приезжают на Новогодние праздники, выставки и спортивные события, летом — на белые ночи и культурные фестивали. Дополняют поток корпоративные поездки и «нестандартные» брони — жильё возле больниц или рядом с рабочими предприятиями.

За тот же бюджет в 25 млн рублей в Петербурге можно приобрести уже три студии в топ-локациях. При этом в высокий сезон арендная ставка варьируется от 7 000 до 12 000 рублей за сутки (по внутренней аналитике ГК «МЕТРЫ»). Такая диверсификация снижает риски: если в каком-то месяце спрос на одну из студий ниже, доходность от двух других восполняет результат. По нашим данным, сезонные доходы по одной студии (май–сентябрь, праздничные даты и новогодние каникулы) достигают 90 000–180 000 рублей в месяц.

В Петербурге фиксируется планомерный рост цен на жилье: рынок дорожает, а в центре и историческом фонде темпы опережают средние показатели по стране – 8-10% (вторичное жилье). Аналитики прогнозируют сохранение восходящего тренда в ближайшие годы

Сочи в 2024 году зафиксировал 8 млн туристов (+400 тыс. к 2023 году), что составляет 37% всего турпотока Краснодарского края. Летом город работает на полную мощность: загрузка жилья близка к 100%, пляжный отдых и мероприятия формируют высокий спрос. Но в межсезонье ситуация меняется: туристы приезжают реже, так как предложений для длительного пребывания в городе намного меньше. Фактически Сочи остаётся городом, ориентированным прежде всего на летний сезон, и это напрямую отражается на доходности арендного бизнеса (данные: tadviser)

За 25 млн рублей в Сочи инвестор может приобрести 2–3 объекта в среднем ценовом сегменте. В высокий сезон доходность таких квартир заметно возрастает: при ставке около 6 500–7 000 рублей в сутки и почти полной загрузке за три летних месяца одна студия может приносить порядка 550–600 тысяч рублей. Но в межсезонье ситуация меняется — спрос ограничен, и часть квартир простаивает. В итоге совокупный годовой доход оказывается ниже, чем в Москве или Петербурге, где поток где поток более устойчивый, а сезонность не так выражена.

Особенность Сочи — ставка на природу и олимпийское наследие. Город продолжает инвестировать в инфраструктуру, но сезонность остаётся ключевым ограничением. Для инвестора это вариант «игры на сезон»: заработать летом и быть готовым к простоям зимой.

Некоторые эксперты отмечают, что в 2025 году экологическая ситуация (в частности, инциденты, связанные с состоянием побережья и негативный медиаповод в Анапе) снизила доверие части туристов к отдыху на юге России. В Сочи наблюдалось уменьшение бронирований: по данным РСТ, летом турпоток в Краснодарском крае упал примерно на 20% по сравнению с ожиданиями

Также стоит отметить, что в 2025 году транспортная доступность Сочи стала одним из сдерживающих факторов. Спрос на авиабилеты снизился примерно на 31% по сравнению с прошлым летом, что связано как с ростом их стоимости, так и с экологической ситуацией в регионе. Аэропорт временно испытывал ограничения на прием и выпуск рейсов из-за технических и экологических инцидентов. Это дополнительно снизило привлекательность поездок в регион, особенно вне высокого сезона.

Аналитики ЦИАН также отмечают релокацию активности с южных направлений в сторону Москвы и Петербурга: часть туристов и инвесторов переориентировалась на культурные и деловые поездки в крупнейшие города, где спрос распределяется равномернее в течение всего года.

Несмотря на это, эксперты прогнозируют рост цен на недвижимость в Сочи на 8–10% в год, но он будет напрямую зависеть от развития транспортной доступности и внутреннего туризма.

Крым показывает более скромные цифры: в 2024 году регион принял 6,06 млн туристов, что на 16% больше, чем в 2023-м (данные: Министерство курортов и туризма Республики Крым). Для сравнения: в 2021-м был рекордный показатель — 9,5 млн.

За 25 млн рублей в Ялте можно приобрести 2–3 студии в популярных туристических районах в среднем за 7-12 млн рублей

Основной поток туристов формируется летом — город работает на полную мощность, особенно в курортных районах. В межсезонье же ситуация меняется: событий и развлечений становится заметно меньше, и спрос ограничен короткими поездками. Дополнительным фактором остаётся транспортная доступность: на данный момент самолёты в Крым не летают, а дорога через Крымский мост сопровождается часовыми пробками на досмотре. К этому добавляется эмоциональный барьер у части туристов — ощущение риска, что также снижает привлекательность региона для круглогодичного отдыха и инвестиций.

При этом в высокий сезон посуточная аренда в Ялте в туристических районах в среднем составляет около 4 500–5 000 рублей в сутки. Это обеспечивает хорошую доходность летом, но из-за слабого спроса в межсезонье квартиры часто простаивают, что резко снижает годовой результат.

Инвестор в Крыму фактически делает ставку на будущее. Власти региона планируют выйти на 10 млн туристов к 2030 году. Если эти планы реализуются, рынок недвижимости может показать существенный рост. Но на данный момент доходность ограничена сезонностью и инфраструктурными рисками. ЦИАН отмечает, что рынок Крыма будет развиваться медленнее других регионов, но имеет потенциал в горизонте 5–10 лет.

Каждый сам выбирает стратегию инвестирования. Одни ориентируются на стабильный поток арендаторов и долгосрочную капитализацию, другие готовы играть на сезонных колебаниях ради высокой доходности летом. В любом случае реальная окупаемость объекта складывается не из одного фактора, а из сочетания сезонности, горизонта вложений и структуры турпотока.