🤝 Как работают займы под залог?

С августа 2025 года все свои сделки под залог недвижимости я публикую в моем канале сделок. И за это короткое время больше 200 человек смогли инвестировать вместе со мной, а многие уже несколько раз получили проценты на свои инвестиции.

Сегодня хочу рассказать - как работают займы под залог, какие особенности, доходность и риски. Текста будет много, поэтому усаживайтесь😉

В чем суть таких займов?

Займы под залог недвижимости или земли – это способ привлечения денег, когда заемщик передает свой объект или участок земли в качестве гарантии возврата долга. Если он не платит, кредитор получает право получить этот объект или землю. Это если прям совсем коротко.

И чтобы было проще к пониманию, давайте попробуем сравнить этот вариант инвестиций с известными вами облигациями.

Почему качественный залог надежнее, чем облигации?

📌 Физический актив. Недвижимость или земля – реальный актив, который всегда сохраняет ценность, в отличие от облигаций, которые опираются только на обещания эмитента. А учитывая, что объект залога идет с дисконтом 30-50% - получается, что вы получаете ликвидный актив ниже рынка. Если конечно реализовался сценарий невозврата долга.

📌 Приоритет выплат. В случае проблем у заемщика кредитор получает недвижимость или землю, да через суд, но это очень короткий путь. А по облигациям выплаты могут быть заморожены или даже обнулены при банкротстве компании. В варианте облигаций инвестор становится почти в самый конец очереди по выплатам. Лично я знаю мало примеров, когда кому-то что-то выплатили.

📌 Гибкость условий. В отличие от облигаций, где проценты фиксированы, в займе можно договориться о гибком графике выплат или досрочном погашении. Конечно есть договор. Но когда мы заключаем договор мы можем предложить заемщику другие варианты. К примеру мы можем предложить выплату в конце срока, но при этом увеличить на 1-2% доходность годовых. Такое часто практикуем.

📌 Защита от инфляции. Земля или недвижимость дорожает в долгосрочной перспективе, а облигации могут обесцениться из-за роста инфляции. Давайте представим, что вы сегодня даете займ на год по залог земли с оценкой и дисконтом 35%. Через год земля скорей всего будет дороже на 15-20% и если вдруг реализуется сценарий невозврата, ваш дисконт будет уже 50%.

Итоги

Заем под залог земли или недвижимости – это инвестиция, подкрепленная реальным активом, а не просто "обещанием" эмитента. Но как бы все красиво не было в теории, всегда следует допускать вариант "кирпича" и просчитывать риски. Деньги которые вы пускаете в инвестиции не должны быть "последними" и у каждой суммы должен быть осознанный горизонт.

А что по доходности?

Доходность в таких займах всегда выше, чем в тех же облигациях. В крайних сделках в моем канале доходности были 27, 30 и 34%. Доходность зависит от ставки ЦБ и от условий выплаты процентов. Если проценты выплачиваются каждый месяц, то доходность чуть ниже. Если проценты выплачиваются ежеквартально или в конце срока, то доходность чуть выше.

Почему такая высокая доходность и какие риски?

Как и любая инвестиция, займы под залог имеют свои риски, и тут главный риск - это нарушение графика выплат процентов. Да, качественный залог снимает часть рисков, но все-таки не убирает их полностью. Именно поэтому в займах такой повышенный процент. И я всегда придерживаюсь диверсификации. Для меня безопасней войти в 10 займов со средней 30%, чем в один займ под 35%.

Как это происходит технически?

Вариантов на самом деле 2. Это либо по прямым договорам с заемщиком. И этот вариант применим если сумма инвестиций от 3 млн. руб. Но 90% всех сделок проходит через краудлендинговые платформы. Это позволяет снизить минимальный чек для входа всего 50 тыс. руб. В данном варианте платформа выступает залогодержателем. Все платформы имеют лицензию и находятся в реестре Центрального Банка.

Если вам интересно инвестировать вместе со мной под 27-34% и минимальным входом от 50 тыс. руб: https://t.me/+L3iFDfjswqg2MzA6

Подписывайтесь на Telegram Кубышка | Евгений Марченко.