Недвижимость: куда инвестировать?

Недвижимость всегда была и остается одним из наиболее привлекательных активов для инвестиций, меняется лишь портрет инвестора.

Кто сегодня инвестирует в недвижимость? Какая ликвиднее - жилая или коммерческая? С чего начать? Как грамотно рассчитать свои финансовые возможности и риски? На эти и другие вопросы ИА Рустемпо отвечают специалисты.

- Недвижимость какого типа сегодня вызывает наибольший интерес у инвесторов?

Председатель Совета директоров АО «АСТОРИУС», Председатель Комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ, кандидат юридических наук, PhD по экономике Екатерина Авдеева (Москва):

- В 2026 году рынок инвестиционной недвижимости изменился структурно. Инвестиции в недвижимость все чаще становятся не альтернативой бизнесу, а его стратегическим дополнением — основой для сохранения капитала. При объеме вкладов населения около 67 трлн рублей ожидается отток средств из банков в недвижимость, которая превращается в главный защитный актив. Инвесторы сегодня сосредоточены на коммерческой недвижимости. Доля инвестиционных сделок выросла с 52% в 2024 году до 65% в 2025-м; прогноз на 2026 год — 70%. Офисный сегмент переживает ренессанс: вакантность офисов класса А в Москве достигла исторического минимума 5,7%, ставки аренды растут, цены за 2025 год поднялись на 44,7%. IRR успешных проектов в этом сегменте — 25–35%. Хотя определенное охлаждение спроса мы и видим в 2026 г. Востребованы стрит-ритейл и курортные сервисные апартаменты с доходностью 17–18% годовых плюс капитализация 15–20%. Жилая недвижимость при грамотном подходе дает 12–14% годовых за счет суммирования арендного потока и роста капитала.

Инвестор, предприниматель и основатель приложения социальной сети про финансы и инвестиции БАЗАР Владислав Никонов (Москва):

- Сегодня наибольший интерес у инвесторов вызывает именно жилая недвижимость. Это наиболее понятный и ликвидный актив, который позволяет получать доход от аренды и рассчитывать на рост стоимости в долгосрочной перспективе. В то же время интерес к коммерческой и загородной недвижимости сохраняется, особенно со стороны более опытных инвесторов, которые стремятся диверсифицировать свой портфель.

Основатель производственно-строительной компании NordBox, консультант в области управления и маркетинга Никита Прохоренко (Москва):

- На сегодняшний день наибольший интерес у инвесторов по-прежнему вызывает жилая недвижимость. Речь прежде всего о небольших квартирах, студиях, ликвидной вторичке и объектах под аренду. При этом рынок стал заметно осторожнее: инвесторы уже не покупают все подряд в расчете на автоматический рост стоимости квадратного метра. Доходность аренды уже не рекордная, и в случае типовой однушки составляет около 6% годовых. Поэтому жилье чаще рассматривают не как инструмент сверхдоходности, а как защитный актив. В хорошие годы, при низкой ставке, доходность по таким объектам могла достигать 8–11% годовых, но сейчас такие показатели уже скорее исключение.

Профессиональных инвесторов больше интересует коммерческая недвижимость. Это офисы, склады, стрит-ритейл и помещения с долгосрочными арендаторами, например, сетевым продуктовым ритейлом. Потенциальная доходность здесь выше, но вход дороже и риски больше. Загородную недвижимость тоже стоит рассматривать, особенно готовые дома и объекты под краткосрочную аренду. Спрос на них есть и растет, но это уже не совсем пассивная инвестиция. Такой объект нужно обслуживать, сдавать, предварительно грамотно продвинув, контролировать гостевой опыт, потому что при неправильной эксплуатации – особенно если на участке есть баня, бассейн, зона барбекю - расходы и риски в отсутствие продуманного страхования могут быстро съесть предполагаемую доходность. Поэтому инвестиции в загородный формат – это больше про бизнес, чем про пассивный доход.

Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):

- Интерес инвесторов смещается в сторону загородной недвижимости, прежде всего, земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Это связано с относительно доступным порогом входа, понятной моделью роста стоимости и сохраняющимся спросом на загородный формат жизни.

Интерес к городской жилой недвижимости сдерживают высокая стоимость объектов на первичном рынке и дорогая ипотека. В коммерческом сегменте сохраняется спрос на промышленную и складскую недвижимость, однако, в последние месяцы его динамика выглядит менее выраженной, чем в сегменте ИЖС. При этом инвесторов интересует не любая земля, а подготовленные объекты в сильных локациях: с транспортной доступностью, коммуникациями, природными преимуществами и понятным планом развития территории. Некачественные участки без инфраструктуры и ясной концепции, напротив, становятся менее ликвидными.

- Какие методы инвестирования наиболее распространены (прямая покупка объектов, участие в инвестиционных фондах, пр.)?

- Основные методы инвестирования — прямая покупка с беспроцентной рассрочкой, в том числе строящихся объектов, участие в ЗПИФах (чистые активы выросли в 1,5 раза за год) и лизинг. Налоговая реформа 2025–2026 годов (налог на прибыль — 25%, НДС — 22%) усилила преимущества лизинга: вся сумма платежа относится на расходы, снижая налогооблагаемую базу, совокупная экономия для компании на ОСН достигает 47%. По расчетам Аналитического центра Корпорации недвижимости «АСТОРИУС», при лизинге двух объектов (взнос 98 млн из 200 млн) капитал через 10 лет составит 595,1 млн руб. против 346,6 млн руб. при покупке одного объекта за 100 млн. Лизинг дает на 72% больше абсолютного дохода, диверсификацию и налоговую экономию.

- Самым распространенным способом инвестирования остается прямая покупка недвижимости. Инвесторы приобретают объекты для последующей сдачи в аренду или перепродажи. Постепенно растет интерес к коллективным инвестициям, фондам и различным форматам совместного владения. Сегодня многие рассматривают недвижимость, как часть инвестиционного портфеля наряду с другими инструментами.

- Наиболее распространенные — прямая покупка квартиры, дома или коммерческого помещения, приобретение объекта под аренду, а также покупка новостройки на ранней стадии. Это, в первую очередь, долгосрочная стратегия. Еще один формат — участие в закрытых или открытых паевых инвестиционных фондах. Для непрофессионального инвестора такие инструменты часто удобнее, потому что требуют меньше операционного участия и имеют более низкий порог входа. Отдельный вариант — покупка доли в доходном проекте, например, в апарт-отеле, глэмпинге или коммерческом объекте. Но к фондам и долевым форматам нужно подходить внимательно: важно изучать состав активов, комиссии, ликвидность паев и документы по структуре сделки.

Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):

- Самый распространенный и понятный для частного инвестора способ — прямая покупка объекта. На загородном рынке это может быть приобретение земельного участка в коттеджном поселке на ранней стадии реализации с последующей перепродажей после строительства дорог, коммуникаций и объектов благоустройства. Более сложными стратегиями являются участие в земельных торгах, приобретение прав аренды с последующим выкупом, а также покупка объектов с обременениями для их последующего снятия. Такие модели требуют знания законодательства, опыта оценки земельных активов и готовности принимать повышенные риски.

- Каков портрет современного инвестора в недвижимость?

- Современный инвестор в недвижимость — это финансово грамотный, стратегически мыслящий человек с холодным расчетом. 2026 год — время вдумчивого подхода к выбору объектов. Те, кто использует системный анализ рынка, повышают свою доходность в среднем на 5–7 процентных пунктов по сравнению с теми, кто полагается на интуицию.

- Современный инвестор в недвижимость — это, как правило, человек в возрасте от 30 до 45 лет, который уже имеет стабильный доход и стремится сохранить и приумножить капитал. Среди таких инвесторов много предпринимателей, руководителей и специалистов в сфере технологий. Они принимают решения на основе анализа, оценивают доходность и стараются подходить к инвестициям рационально и взвешенно.

- Это может быть предприниматель, топ-менеджер, специалист с хорошими накоплениями или семья, которая сформировала капитал и хочет его сохранить. Нередко это и инвестор, который диверсифицирует портфель после депозитов и облигаций. Главный мотив здесь, как правило, не быстрое обогащение, а сохранение капитала, получение арендного дохода и защита денег от инфляции.

Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):

- Современный инвестор стал более рациональным и осторожным. Он реже принимает решение исключительно под влиянием эмоциональной привлекательности объекта и больше внимания уделяет транспортной доступности, коммуникациям, качеству окружения, юридической чистоте и перспективам развития территории.

Это не обязательно профессиональный участник рынка. В сегменте земельных участков значительную часть покупателей составляют частные инвесторы, которые ищут понятный материальный актив с относительно доступным порогом входа и горизонтом вложения примерно от одного до двух лет. Такой инвестор заранее думает о сценарии выхода: кто сможет купить объект через несколько лет, за счет чего должна вырасти его стоимость и насколько легко участок можно будет перепродать. Поэтому предпочтение отдается объектам в организованных поселках, где уже сформированы мастер-план, единая концепция, инфраструктура и понятные обязательства девелопера.

- Как выбрать объект для инвестиций? С чего начать?

- Выбор объекта для инвестиций требует системного подхода: важно входить на просадке спроса, но с просчитанным восстановлением. Ключевые шаги — макроанализ (ключевая ставка, инфляция), микроанализ локации (перспективы района, инфраструктура, дефицит предложения) и расчет финансовых метрик. Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» разработал интегральную методику, объединяющую количественные показатели (IRR, NPV, денежный поток) с качественными факторами (ликвидность, юридическая чистота, репутация застройщика, перспективы локации) и рекомендует применять фундаментальный и технический анализ с учетом специфики рынка недвижимости.

- В первую очередь необходимо определить цели и понять, что именно вы хотите получить от инвестиций: регулярный доход от аренды, рост стоимости актива или сохранение капитала. После этого следует изучить рынок, оценить расположение объекта, инфраструктуру, транспортную доступность и перспективы развития района. При выборе недвижимости важно ориентироваться на потенциальный спрос и финансовые показатели.

- Начинать нужно не с красивой картинки, а со стратегии. Прежде всего, важно понять, зачем вы покупаете объект — для перепродажи, долгосрочной аренды, посуточной сдачи, сохранения капитала или собственного использования. Затем уже идет оценка локации, спроса в ней, цены входа, налогов, необходимого ремонта, коммунальных расходов и дополнительного обслуживания, чтобы понять реальную ликвидность и экономическую эффективность объекта.

Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):

- Начинать необходимо с определения инвестиционной цели. Это может быть перепродажа участка после роста стоимости, строительство дома для дальнейшей продажи, получение арендного дохода или долгосрочное сохранение капитала. После этого нужно определить бюджет и срок вложения, а затем оценить сам объект по нескольким направлениям: локация, коммуникации, юридический статус, этап реализации проекта, опыт девелопера. Важно понимать, за счет чего объект должен подорожать. Если единственным аргументом является общее ожидание роста рынка, инвестиционная модель недостаточно обоснована. Более надежная ситуация, когда рост стоимости связан с конкретными изменениями: строительством дорог, подключением инженерных сетей, благоустройством поселка, появлением социальных и коммерческих объектов. Отдельно следует изучить уже реализованные проекты девелопера. Большое значение имеет не только обещанная доходность, но и способность компании выполнять обязательства, завершать инфраструктурные работы и поддерживать качество территории после начала продаж.

- Какую документацию необходимо проверить для заключения сделки?

- Проверка документации — критически важный этап. Базовый чек-лист:

- выписка из ЕГРН (собственник, аресты, залоги, сервитуты);

- правоустанавливающие документы, статус земли и история ее оборота;

- кадастровый паспорт; - разрешение на ввод в эксплуатацию (для новостроек);

- договоры аренды и финансовая история объекта (минимум за 24 месяца) для ГАБ. Особое внимание стоит уделить объектам в курортных зонах и на новых территориях.

- Перед заключением сделки необходимо проверить правоустанавливающие документы, убедиться в отсутствии обременений, задолженностей и судебных споров. Также нужно изучить историю перехода права собственности. Если речь идет о новостройке, следует обратить внимание на документы застройщика, разрешение на строительство и проектную документацию. Качественная юридическая проверка позволит вам значительно снизить возможные риски.

- Прежде всего, необходимо изучить выписку из ЕГРН, проверить права собственности и историю перехода прав, а также наличие обременений, ипотеки, арестов и долей. Отдельно следует проверить согласие супруга, полномочия продавца (если это не прямая продажа), возможные банкротства и судебные споры, а также техническую документацию на объект. Если речь идет о доме или строении на земельном участке, необходимо дополнительно проверить разрешенное использование и статус земли.

Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):

- В первую очередь необходимо проверить выписку из ЕГРН. В ней должны быть указаны собственник, кадастровый номер, площадь, категория земли, вид разрешенного использования, зарегистрированные ограничения и обременения. Особой осторожности требуют старые СНТ и прямые сделки с частными владельцами. В таких объектах фактические границы могут не совпадать с кадастровыми, постройки могут быть не зарегистрированы, а доступ к участку или коммуникациям – основываться только на устных договоренностях.

- Как грамотно рассчитать возможные риски (налоговые, финансовые, законодательные и пр.)?

- Расчет инвестиционных рисков требует комплексного подхода. Одна из ключевых угроз — рост кадастровой стоимости. Например, при переоценке кадастровой стоимости квартиры в Москве с 240 млн руб. до 320 млн руб. налог вырастает с 720 тыс. руб. до 6,3 млн руб. — почти в 9 раз. В среднем по Москве кадастровая стоимость жилья выросла на 23%. Финансовые риски связаны со стагнацией рынка, на который оказывает влияние ключевая ставка 14,5%, сдерживающей ипотечную активность.

При этом опираться надо на экономический анализ и профессиональные инвесторы используют три базовых показателя:

1. Cap rate (ставка капитализации) — отношение чистого операционного дохода к стоимости объекта.

2. NPV (чистая приведенная стоимость) — разница между текущей стоимостью будущих денежных потоков и первоначальными инвестициями.

3. IRR (внутренняя норма доходности) — среднегодовая процентная доходность, которую принесут инвестиции с учетом всех денежных потоков за весь период владения.

Комплексное использование этих метрик дает инвестору объемную картину эффективности вложений.

- Риски рекомендую оценивать по нескольким направлениям.

В первую очередь это финансовые риски, связанные с изменением цен на рынке и возможными простоями объекта без арендаторов. Важно учитывать налоговые и законодательные изменения, которые могут повлиять на доходность инвестиций. Кроме того, необходимо анализировать общую ситуацию на рынке и рассматривать недвижимость как долгосрочный инструмент. Грамотный подход и продуманная стратегия позволяют минимизировать риски и повысить эффективность инвестиций.

- Риски нужно считать в трех сценариях: базовом, негативном и стрессовом. Важно заранее понять, что произойдет, если арендатор съедет, арендная ставка снизится на 15–20%, ремонт подорожает, объект будет простаивать три месяца или изменится налоговый режим. Не менее важно просчитать, по какой цене объект можно будет срочно продать и останется ли он при этом финансово устойчивым для инвестора.

Коммерческий директор компании-девелопера "Земельный экспресс" Игорь Пеньков (Москва):

- Расчет рисков следует начинать не с прогнозируемой доходности, а с полной стоимости инвестиции. Итоговая доходность зависит от цены входа, стадии развития проекта, качества локации, надежности девелопера и возможности продать объект в запланированный срок. Главный принцип заключается в том, что инвестировать нужно не просто в квадратные метры или количество соток, а в понятный сценарий развития объекта. Чем конкретнее источники будущего роста стоимости и чем лучше юридически и инфраструктурно подготовлен участок, тем ниже риски инвестора.

Подготовил Евгений Раи

Фото - ИА Рустемпо