Ипотека: ждем 12%? — Евгений Раи на vc.ru

Вопрос о том, когда рынок недвижимости вернется к прежним объемам продаж, остается одной из самых обсуждаемых тем среди аналитиков. Многие связывают надежды на оживление спроса с психологической отметкой по ипотечным ставкам в 12% годовых. Однако скептики призывают не искать «волшебную таблетку» в конкретном проценте. По их мнению, даже снижение ставки до указанного значения не гарантирует взрывного роста спроса.

О том, какие факторы влияют на доступность ипотеки, и стоит ли ждать понижения ставки, рассказывают эксперты ИА Рустемпо.

- Насколько оправданы надежды на ставку 12%? Действительно ли это тот психологический и финансовый порог, после которого рынок «оживет», или мы переоцениваем значимость этой цифры?

Гендиректор девелоперской компании «Власта Инвест» в Крыму, член Общественного совета при Росреестре РФ Людмила Любимова (Крым):

- Снижение ставки нельзя рассматривать как отдельный независимый фактор. Если стоимость квадратного метра остается высокой, а реальные доходы населения растут медленно, то даже при 12% годовых число покупателей, способных позволить себе ипотеку, будет ограничено. Для оживления рынка все должно «заработать» в комплексе: рост доходов населения, стабилизация цен на недвижимость, смягчение условий кредитования. Конечно, при ставке 12% ипотека станет доступнее, и часть отложенного спроса действительно вернется на рынок. На мой взгляд, это станет началом постепенного восстановления отрасли, нежели возвратом к буму льготной ипотеки под 6%.

Руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка Дмитрий Долженко (Москва):

- В 2026 году рынок живет в постепенном снижении ключевой ставки. При этом нельзя однозначно сказать, что ее снижение до 12% оживит рынок и отыграет снижение продаж. Значение ключевой ставки на уровне, близком к 10%, даст возможность бизнесу перейти от повсеместной оптимизации бизнес процессов к инвестиционной стадии проектов, принимая во внимание сокращение текущих экстра расходов на финансирование. Кроме изменения ключевой ставки необходимо принимать во внимание трансформацию ипотечных программ с государственной поддержкой, которые являлись основным драйвером продаж, а теперь имеют более адресный характер и доступны меньшему количеству людей.

Ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ Ярослав Климов (Москва):

- Цифра 12 процентов действительно стала психологической отметкой в дискуссии о рынке жилья. Сейчас ключевая ставка Банка России составляет 14 процентов, а рыночная ипотека в среднем держится около 16–19 процентов. Переход к 12 процентам означал бы заметное удешевление кредита относительно текущих условий. Однако это не автоматический порог «оживления». Спрос упирается не только в ставку, но и в цену квадратного метра, размер первоначального взноса и платёжеспособность семьи.

Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости, инвестор София Любимова (Ростов-на-Дону):

- Ставка 12% действительно может стать важной психологической отметкой для рынка, но я бы не ждала, что в момент ее появления покупатели массово побегут покупать квартиры. Для большинства людей имеет значение не сама цифра, а итоговый ежемесячный платеж.

Брокер по недвижимости Николай Хлащев (Москва):

- 12% – не выключатель, а привычка. Это цена денег, к которой рынок привык в 2018–2021 гг., и она въелась покупателю в голову как «нормальная». Но математика важнее психологии: ключевая сегодня – 14%, средняя рыночная ипотека по фактическим выдачам – 17,8%. Спред банка к ключевой ставке – почти 4 п.п. Чтобы ипотека стала 12%, ключевая должна уйти к 8-9%. По прогнозу ЦБ это – уровень 2028 года. «Заветные 12%» – не следующая весна, а горизонт 2028-2029 гг.

- Даже при 12% ежемесячный платеж за квартиру в 30 млн рублей остается внушительным — около 245 тысяч. Насколько такой уровень доступен для среднего покупателя в текущих реалиях, особенно, если доходы населения останутся на прежнем уровне?

- Если размер ключевой ставки снизится до 10%-12% и будет сохранен тренд на ее дальнейшее не увеличение, то ставки по рыночной ипотеке снизятся пропорционально с текущих 19%-21%, но все равно останутся на уровне 15%, что не позволит в полном объеме заместить ранее выдаваемые ипотечные кредиты по ставкам 3-6%.

Наряду со снижением стоимости фондирования ключевым аспектом будет являться изменение стоимости самого жилья. Сейчас банки берут кредиты на стройку (проектное финансирование), ставка по которым привязана к ключевой: логично предположить, что при ее снижении сократятся расходы застройщиков и, как следствие, можно ожидать снижения стоимости объектов. Именно комплекс мер по снижению расходов на приобретение квартиры позволит ощутимо изменить ситуацию в сторону увеличения продаж.

Доступность платежей по ипотеке напрямую связана не только с доходами населения, но и с политикой Банка России в части розничного кредитования, а именно ограничения объемов последнего с долговой нагрузкой свыше 50% и требованиями по подтверждению доходу. В связи с этим для возможности одобрения кредита с платежом в 250 тыс. руб. фактически нужен подтвержденный доход на уровне 500 тыс. руб. Учитывая средний размер заработной платы на уровне 110-120 тыс. руб. подобный кредит просто не будет одобрен. Эту ситуацию с большей степенью вероятности необходимо решать в плоскости снижения стоимости жилья и увеличения доходов населения.

- Квартира стоимостью 30 млн рублей даже при ставке 12% остается покупкой далеко не для среднего заемщика. Платеж около 245 тысяч рублей в месяц доступен семье с достаточно высоким и стабильным доходом. Поэтому снижение ставки оживит рынок, но разные сегменты отреагируют совершенно по-разному. В массовом жилье эффект будет гораздо заметнее, чем в дорогом.

При этом ждать именно 12%, на мой взгляд, тоже не всегда разумно, часто люди думают, что ставка снизится, и квартира автоматически станет доступнее. Но если вслед за дешевеющей ипотекой на рынок одновременно выйдет большое количество покупателей, собственники и застройщики быстро почувствуют увеличение спроса. Часть сегодняшних скидок и специальных условий может исчезнуть, а цены начнут расти. В итоге человек выиграет на процентах, но часть этой выгоды потеряет на стоимости самой квартиры.

- Даже при 12 процентах ежемесячный платёж по квартире стоимостью 30 млн рублей остаётся очень высоким. Для среднего покупателя такая нагрузка при сохранении нынешнего уровня доходов выглядит тяжёлой. Снижение ставки уменьшает переплату и делает график чуть мягче, но не превращает объект в массово доступный.

Стратег и советник собственников бизнеса Никита Малов (Москва):

- Порог задаёт не ставка, а отношение платежа к доходу. Банк ориентируется на показатель долговой нагрузки, и при платеже 247 тысяч заёмщику нужен подтверждённый доход около 494 тысяч рублей в месяц, чтобы платёж занимал половину. Столько зарабатывает исчезающе малая доля семей, и снижение ставки этого не меняет. Сравнение с сегодняшним уровнем показывает масштаб эффекта. При 20 процентах тот же кредит стоит 401 тысячу в месяц, при 12 процентах – 247 тысяч. Платёж падает на 38 процентов, и это много. Но требуемый доход всё равно остаётся в районе полумиллиона, то есть, рынок переходит из категории «недоступно почти никому» в категорию «доступно немногим».

Что показывает полная сумма?

Цифра, которая в обсуждениях ставки обычно теряется. За тридцать лет под 12 процентов заёмщик отдаёт 88,9 млн рублей при теле кредита 24 млн. Переплата 64,9 млн, почти три суммы долга. Под 20 процентов выплаты составляют 144,4 млн. Это объясняет поведение покупателей лучше любых опросов. Люди не ждут «психологической отметки», они считают и видят, что покупают одну квартиру, а платят за три. Дальше решение принимается не ставкой, а сроком: реальный ипотечный заёмщик планирует досрочное погашение и смотрит на платёж как на арендную плату с выкупом.

Механизм, который съедает эффект

Есть закономерность, которую видно на всех предыдущих раундах смягчения. Снижение ставки повышает платёжеспособный спрос быстрее, чем застройщики выводят новое предложение, которое в моменте неэластично: проект от котлована до ключей идёт годами. Результат предсказуем: часть выигрыша от ставки уходит в цену квадратного метра, и доступность возвращается к прежнему уровню в течение нескольких кварталов. Поэтому рынок оживёт, но иначе, чем ждут: в первые месяцы после снижения вырастет число сделок, а затем цена подтянется и отсечёт тех, кто не успел.

Кто будет покупать?

При ставке 12 процентов основным покупателем остаётся тот, у кого есть крупный первоначальный взнос от продажи прежнего жилья. Для него ипотека закрывает разницу, а не всю стоимость, и платёж выходит подъёмным. Покупатель без имущества за спиной при таких суммах остаётся за бортом при любой ставке в диапазоне, который сейчас обсуждается. Отсюда практический вывод для рынка: оживление будет в сделках с обменом и в сегменте меньшей площади, а не в возврате прежних объёмов.

Брокер по недвижимости Николай Хлащев (Москва):

- Разложим цифру: 245 тыс. - это кредит 24 млн под 12% на 30 лет, то есть 6 млн своих на входе. Чтобы банк одобрил, нужен доход от 500 тыс. в месяц – это 1-2% страны. Для сравнения: при сегодняшних 17,8% тот же кредит – 358 тыс. в месяц. Снижение до 12% экономит 110 тыс. ежемесячно. Это много для того, кто уже решил покупать, и ничего не меняет для того, у кого нет полумиллионного дохода. Ставка меняет глубину спроса, а не его ширину.

- Насколько снижение переплаты по процентам при ставке 12% реально повышает инвестиционную привлекательность недвижимости, учитывая нынешние цены на «квадрат»?

- Сегодня инвестор полностью считает экономику объекта: стоимость покупки, первоначальный взнос, ипотечную ставку, ежемесячный платеж, арендный доход, расходы на содержание и потенциальный рост стоимости. Если квартира дорогая, а доходность от аренды невысока, одно лишь снижение ипотечной ставки ситуацию радикально не поменяет. В данном случае можно говорить лишь об оптимизации условий кредитования, но не о явном триггере для сделки.

- Инвестиционная привлекательность тоже растёт ограниченно: доходность аренды и возможный рост цены должны перекрывать стоимость кредита и риски простоя. При высоких ценах на «квадрат» 12 процентов улучшают математику сделки, но не возвращают рынок к модели лёгкой спекулятивной покупки.

- Снижение ставки однозначно улучшает экономику сделки, но недвижимость нельзя покупать только потому, что ипотека стала дешевле. Нужно считать конкретный объект: цену входа, возможную аренду, ликвидность, перспективу района и цену будущей продажи. Дорогая квартира со слабой доходностью не становится хорошей инвестицией только из-за ставки 12%.

Брокер по недвижимости Николай Хлащев (Москва):

- За 30 лет переплата по кредиту под 12% – это около 65 млн при теле 24 млн. Ставка ниже – переплата меньше, но арифметика инвестора не сходится: аренда в Москве даёт 4-6% годовых до налогов. Пока кредит стоит 12%, а актив приносит 5%, вы платите за право поставить на рост цены. В плюс это выходит только на коротком плече – вход в котлован, выход на вводе. Ипотека под 12% – инструмент для жизни, а не для доходности.

- Как вы оцениваете текущий объем новых проектов? Не получится ли так, что при снижении ставок мы столкнемся с дефицитом качественного жилья, что снова разгонит цены?

- Я вижу сопряженный с этим риск другого плана. Пока ставка держится на высоком уровне, покупатели откладывают сделки, а девелоперы сдерживают запуск новых объемов. Когда ипотека станет доступнее, отложенный спрос начнет возвращаться. И если к тому времени нового качественного предложения окажется недостаточно, часть эффекта от снижения ставок может перейти не в доступность жилья, а в рост цен. То есть покупатель получит более дешевый кредит, но сама квартира станет дороже.

- Действительно есть сценарий, когда при ощутимом снижении ключевой ставки рынок может столкнуться с нехваткой качественного жилья и, когда спрос постепенно будет восстановлен, наиболее ликвидные лоты начнут дорожать. Причин у такого поведения рынка несколько:

• в период высоких процентных ставок, а значит и крайне высокой стоимости финансирования проектов, застройщики снижали объемы по запуску новых проектов, что сократило объемы ввода жилья в эксплуатацию;

• высокая стоимость так же вынуждала концентрироваться в проектах на малометражных квартирах и студиях, чтобы сформировать доступное предложение, что в свою очередь сократило объем семейного жилья.

- В последние годы застройщики работают в достаточно сложных условиях, и если объем запуска новых проектов будет отставать от будущего восстановления спроса, качественное предложение действительно может начать сокращаться. Тогда покупатели будут конкурировать уже не за ипотеку, а за хорошие квартиры. Это тоже способно поддержать рост цен.

Брокер по недвижимости Николай Хлащев (Москва):

- Объём новых проектов – вот где «мина». За первое полугодие 2026 в старой Москве вывели 960 тыс. кв. м новых проектов – минус 29% год к году, в Новой Москве – минус 39%. Топ-10 застройщиков во II квартале срезали запуски вдвое. В бизнесе и премиуме стартовало 8 проектов против 15. Стройцикл – 3-4 года, значит, пауза 2025–2026 выстрелит в 2028-м: ввод бизнес- и премиум-класса, по оценкам, упадёт на 43%. Ставки пойдут вниз ровно тогда, когда качественного предложения станет меньше. Спрос вернётся на сжатую полку и цены поедут вверх.

- Что будет с рынком в «период ожидания»? Какие инструменты, кроме льготных программ, могут поддержать спрос в ближайшие пару лет, пока ставки остаются высокими?

- Рынок уже адаптируется к высоким ставкам. Девелоперы предлагают длинные рассрочки, траншевые схемы, программы трейд-ин, индивидуальные скидки и прочие инструменты, позволяющие снизить первоначальную финансовую нагрузку на покупателя. Поэтому я бы советовала смотреть не только на процент по ипотеке. Иногда квартира с хорошей рассрочкой или реальным дисконтом может оказаться экономически интереснее, нежели снижение ставки на несколько процентных пунктов, которого еще надо дождаться. Но тут важно просчитать всю сделку целиком. Скидка на первый платеж или субсидированная ставка от застройщика еще не означают выгодную покупку.

- В так называемый «период ожидания» снижения стоимости фондирования на рынке начинают развиваться инструменты более гибкой оплаты от застройщиков (рассрочки), наблюдается увеличение доли сделок за наличные, а также смещение спроса в сторону загородного строительства (ИЖС) и вторичного рынка недвижимости.

- Пока рыночные ставки остаются высокими, спрос будут поддерживать не только льготные программы. На практике уже работают рассрочки от застройщиков, субсидированные предложения, трейд-ин, индивидуальные скидки, использование материнского капитала и различные региональные программы. Покупатель сегодня выбирает уже не просто квартиру, а финансовую схему, которая позволяет ему эту квартиру приобрести.

- В период ожидания рынок живёт за счёт льготных программ, рассрочек от застройщиков, субсидированных ставок на первый период и точечного спроса тех, кому жильё нужно сейчас. Новые проекты запускаются сдержаннее. Это снижает риск быстрого перепроизводства, однако, при резком оживлении спроса может вновь обостриться нехватка качественного предложения в удобных локациях.

Брокер по недвижимости Николай Хлащев (Москва):

- Чем рынок живёт в «период ожидания»? Замену льготным программам он уже нашёл – рассрочка. В элитном сегменте она забрала 80-85% сделок, ипотека там – 3%. По рынку в пике рассрочка доходила до 44% продаж, неоплаченный «хвост» – 1,5 трлн рублей. Дальше по списку: субсидированные ставки застройщиков, траншевая ипотека, трейд-ин, дисконт за полную оплату. Всё это не бесплатно – цена субсидии зашита в метр.

- Если человек планирует покупку квартиры для жизни, стоит ли ему ждать «заветных 12%» или лучше искать другие варианты решения жилищного вопроса прямо сейчас?

- Покупка недвижимости – ответственное решение, которое не должно упираться исключительно в одну цифру. Если семья нуждается в квартире, у нее есть средства на первоначальный взнос, а будущие платежи вписываются в бюджет, можно уже сейчас рассматривать подходящие варианты. Тем более если объект качественный и реализуется на привлекательных условиях. Ожидание тоже имеет свою цену: пока человек продолжает платить аренду, квадратные метры дорожают. К тому же ипотечная ставка не фиксируется на весь срок кредита. Если рыночные условия в дальнейшем улучшатся, то появится возможность рефинансирования.

- Если квартира нужна для жизни, ждать исключительно «заветных 12 процентов» рискованно. Дата такого снижения не фиксирована, а цена объекта за время ожидания может вырасти и съесть выигрыш по ставке. Рациональнее смотреть на совокупную стоимость владения: платёж, первоначальный взнос, льготные программы, возможность рефинансирования позже. Для части семей выгоднее действовать сейчас через семейную ипотеку или более скромный объект, чем откладывать решение в расчёте на одну круглую цифру.

- Клиентам, которые покупают жилье для собственной жизни, я не советую ориентироваться на одну заветную цифру. Если квартира нужна сейчас, есть первоначальный взнос и найден хороший объект, который устраивает по цене и платежу, я бы считала сделку уже сегодня, особенно если есть возможность получить скидку или выгодные условия от продавца. А если человек берет обычную ипотеку по высокой ставке, обязательно нужно оценить запас по семейному бюджету и возможность в дальнейшем рефинансировать кредит при снижении ставок. Покупать квартиру в расчете исключительно на будущее рефинансирование я бы не стала. Рынок, скорее всего, начнет оживать раньше, чем ипотека дойдет ровно до 12%. Покупатели реагируют не только на фактическую ставку, но и на устойчивое ожидание ее дальнейшего снижения. Поэтому искать одну точку, после которой рынок внезапно включится, на мой взгляд, неправильно. Важнее сочетание трех факторов: доступного платежа, уверенности людей в своих доходах и адекватной стоимости самой недвижимости.

Брокер по недвижимости Николай Хлащев (Москва):

- Если квартира нужна для жизни – ждать нельзя. Два-три года ожидания стоят выросшей цены и сузившегося выбора. Рабочая стратегия – покупать по сегодняшней цене на платеже, который тянешь, и рефинансироваться в 2028-м. Ставку поменять можно, цену входа – нет. И главное – торгуйтесь: при нынешнем спросе дисконт и условия от продавца дают больше, чем 2 п.п. по ставке.

Подготовил Евгений Раи

Источник - ИА Рустемпо