Новые правила расчета НДФЛ при продаже недвижимости

Приветствую открывшего эту статью! Меня зовут Анастасия Яковлева. Я юрист, адвокат, руководитель Адвокатской практики. Уже 10 лет моя специализация – недвижимость, земельное право, строительство, инвестиции в этой сфере. Всё это время мы совместно с командой помогаем клиентам выбирать безопасные объект для покупки/аренды, сопровождаем судебные споры, оцениваем градостроительный потенциал территорий и многое другое.

Также я веду Телеграм-канал, в котором делюсь интересной и полезной информацией о недвижимости и правовых аспектах работы с ней, рассказываю об актуальных проектах, кейсах, новостях. Подписывайтесь, буду рада видеть Вас в канале!

До конца 2024 года для того, чтобы рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости нужно было вычислить 13 % от максимального из двух значений – цена продажи или 70% кадастровой стоимости объекта: если цена продажи превышала 70 % от кадастровой стоимости объекта, НДФЛ исчислялся с цены продажи. Если же объект продавался по цене ниже 70 % от кадастра, то НДФЛ следовало рассчитывать как 13 % от 70 % кадастровой стоимости (т.е. к кадастровой стоимости применялся коэффициент 0,7).

Правила существенно поменялись.

Во-первых, субъекты РФ получили право увеличивать коэффициент, применимый к кадастровой стоимости с 0,7 до 1. То есть, при определении размера НДФЛ от продажи недвижимости в расчет может приниматься не 70 % от кадастровой стоимости, а 100 %. Таким правом уже воспользовались Санкт-Петербург, Карелия, Татарстан, Архангельская, Астраханская и Калининградская области, а также Республика Крым и Краснодарский край – здесь за основу расчета берется 100 % от кадастровой стоимости. Если цена продажи объекта в этих регионах ниже 100 % от кадастровой стоимости, НДФЛ будет исчислен именно от кадастровой стоимости без применения к ней каких-либо понижающих коэффициентов.

Во-вторых, сама налоговая ставка теперь двухступенчатая и зависит от суммы полученных доходов от продажи недвижимости: — 13 % для доходов от продажи, не превышающих 2,4 млн руб. в год включительно; — 15 % от суммы, превышающей 2,4 млн руб.

То есть, НДФЛ при продаже недвижимости считается так: 13 % от суммы прибыли 2,4 млн руб. + 15 % от суммы прибыли, которая превышает порог в 2,4 млн руб.

Пример: объект приобретен за 10 млн.руб., продан за 13 млн.руб., налогооблагаемый доход составил 3 млн.руб. Расчет размера НДФЛ проведен по следующей формуле: 13 % * 2400 т.р. + 15 % * 600 т.р. = 402 т.р. НДФЛ равен 402 т.р.

Напомню, что физическое лицо может быть освобождено от оплаты НДФЛ при условии, если проданный объект находился в его собственности на протяжении минимального срока владения (3/5 лет). Кроме этого, все еще действует право на получение имущественных вычетов, применение которых может существенно снизить размер налога.