Недвижимость в Черногории — как купить жильё у моря и получить ВНЖ

Недвижимость в Черногории — как купить жильё у моря и получить ВНЖ Черногория — небольшая балканская страна, которая в последние годы стала настоящим открытием для тех, кто ищет новое место для жизни или инвестиций. Причины очевидны: мягкий климат, доступные цены на недвижимость, простая система получения ВНЖ и потрясающие пейзажи между морем и горами. В этой статье расскажу, как купить недвижимость в Черногории и использовать это для получения вида на жительство — без лишней воды и с конкретными шагами. Связь по юридическим услугам в Черногории и получению ВНЖ Черногории: +7 925 518 81 30 Telegram/WhatsApp.

Покупка недвижимости в Черногории — это не просто приобретение курортного жилья, а стратегическое решение, которое может открыть новые возможности:

Относительно низкие цены — стоимость квадратного метра на 30-50% ниже, чем в популярных европейских странах

Упрощённая процедура получения ВНЖ на основе владения недвижимостью

Безвизовый режим с большинством европейских стран

Потенциал роста цен — на 5-8% ежегодно, особенно в прибрежных районах

Возможность сдавать в аренду — окупаемость вложений 5-7% годовых

Побережье Черногории протянулось на 293 км, но наиболее популярные места для покупки недвижимости сосредоточены в нескольких ключевых районах.

Самый популярный и дорогой регион с развитой инфраструктурой:

Будва — однокомнатные апартаменты от €70 000, а виллы от €300 000

Бечичи — квартиры с видом на море от €120 000

Рафаиловичи — апартаменты от €90 000

Бока Которская

Живописный залив с историческими городами:

Котор — недвижимость в старом городе от €150 000

Тиват — современные апартаменты от €100 000, особенно популярен район Porto Montenegro

Герцег-Нови — недорогая недвижимость в Черногории у моря от €60 000

Менее туристическое направление с более доступными ценами:

Бар — квартиры от €50 000, дома от €100 000

Сутоморе — апартаменты от €45 000

Ульцинь — самая недорогая недвижимость в Черногории у моря, квартиры от €40 000

Перед просмотром:

1. Определите бюджет (включая дополнительные расходы на оформление — около 3-5% от стоимости)

2. Выберите регион исходя из целей покупки (для жизни, инвестиций или получения ВНЖ)

3. Изучите цены на недвижимость в Черногории в выбранном районе

4. Подготовьте список вопросов по объекту

Во время просмотра:

1. Проверьте наличие всех коммуникаций

2. Оцените состояние дома и необходимость ремонта

3. Узнайте размер ежемесячных платежей (коммунальные услуги, управление)

4. Выясните юридическую чистоту объекта

После выбора:

1. Заключите предварительный договор

2. Откройте счёт в местном банке

3. Оплатите налог на приобретение недвижимости (3%)

4. Оформите страховку на недвижимость

Процесс покупки недвижимости в Черногории для иностранцев включает несколько ключевых этапов. После выбора объекта необходимо получить налоговый номер, открыть банковский счет и провести юридическую проверку недвижимости.

Для покупки недвижимости в Черногории вам понадобятся:

Заграничный паспорт

Свидетельство о браке (если недвижимость приобретается в совместную собственность)

Налоговый номер Черногории (получается на месте)

Существует три основных способа найти недвижимость:

Через агентства недвижимости в Черногории (комиссия 3-5%)

На специализированных сайтах недвижимости в Черногории (montenegrorealestate.me, realitica.com)

Через частные объявления (требует знания языка и местной специфики)

Перед покупкой критически важно:

Убедиться, что продавец имеет право продавать объект

Проверить наличие обременений и долгов

Удостовериться, что недвижимость зарегистрирована в кадастре

Проверить наличие всех необходимых разрешений (особенно для новостроек)

После выбора объекта вы подписываете предварительный договор купли-продажи и вносите задаток (обычно 10% от стоимости). Основной договор купли-продажи должен быть нотариально заверен, после чего можно провести окончательный расчет.

Право собственности регистрируется в местном кадастровом управлении. Этот процесс может занять от нескольких недель до месяца. После регистрации вы получаете выписку из кадастра, подтверждающую ваше право собственности. Также важно зарегистрироваться в налоговой инспекции и оплатить годовой налог на недвижимость, который составляет от 0,25% до 1% от стоимости объекта.

Если ваш бюджет ограничен, обратите внимание на следующие варианты:

В Черногории много старых домов в хороших локациях, которые продаются по цене от €30 000. Инвестиции в ремонт (€300-600 за м²) помогут значительно повысить стоимость такой недвижимости.

Стоимость жилья резко падает уже в 500-1000 метрах от моря:

Квартиры в Будве: первая линия — от €2500/м², в 500 метрах от моря — от €1500/м²

Дома в пригороде Бара: от €50 000 за дом площадью 80-100 м²

Самая недорогая недвижимость в Черногории находится в северных муниципалитетах страны и внутренних районах. Например, в городах вроде Никшича или Даниловграда можно найти квартиры от €30 000, а дома от €50 000. В прибрежных городах наиболее доступные варианты — в Сутоморе, Баре и Ульцине, где цены на 30-40% ниже, чем в Будве или Которе.

Налоговая система Черногории для владельцев недвижимости относительно проста. Основной налог — ежегодный налог на недвижимость, который варьируется от 0,25% до 1% от кадастровой стоимости объекта. Конкретная ставка зависит от муниципалитета, типа и местоположения недвижимости. При продаже недвижимости, которой вы владели менее 3 лет, взимается налог на прирост капитала в размере 9%.

Помимо налогов, владельцу недвижимости нужно учитывать:

Коммунальные платежи — €30-100/месяц в зависимости от размера недвижимости

Управляющий сбор (для апартаментных комплексов) — €1-3/м² в месяц

Страхование — €100-300/год

Многие покупают недвижимость в Черногории для сдачи в аренду. В зависимости от расположения и качества объекта, доходность может составлять:

Краткосрочная аренда (в курортный сезон): 6-12% годовых

Долгосрочная аренда (для местных жителей): 4-6% годовых

Стоимость аренды существенно различается в зависимости от сезона:

Май-сентябрь: €50-150/сутки за апартаменты с одной спальней

Октябрь-апрель: €200-500/месяц за те же апартаменты

1. Получите налоговый номер и зарегистрируйтесь как арендодатель

2. Заключите договор с управляющей компанией (если не планируете заниматься этим сами)

3. Платите налог с дохода от аренды — 9% для нерезидентов

4. Подавайте ежегодную налоговую декларацию

Покупка недвижимости в Черногории является одним из оснований для получения временного вида на жительство. Однако сама по себе недвижимость не гарантирует получение ВНЖ — вам также потребуется предоставить доказательства наличия средств к существованию, медицинскую страховку и обосновать цель пребывания в стране.

Для оформления ВНЖ в Черногории на основании владения недвижимостью необходимо пройти следующие этапы:

Заграничный паспорт

Свидетельство о праве собственности на недвижимость

Подтверждение финансовой состоятельности (выписка со счета, подтверждающая наличие не менее €3650 на человека)

Медицинская страховка, действующая в Черногории

Справка об отсутствии судимости из страны гражданства

Заявление установленного образца

Документы подаются лично в отделение полиции по месту нахождения недвижимости

Все документы должны быть переведены на черногорский язык и нотариально заверены

Оплачивается государственная пошлина (около €100)

Срок рассмотрения заявления — до 30 дней

При положительном решении выдается биометрическая карта ВНЖ сроком на 1 год

Продление ВНЖ происходит ежегодно по той же процедуре

Для самостоятельного поиска недвижимости можно использовать следующие ресурсы:

montenegrorealestate.me — крупнейший портал с объявлениями на английском языке

realitica.com — популярный сайт с фильтрами по различным параметрам

propertyinmontenegro.com — специализируется на элитной недвижимости

montenegro-prospect.com — много предложений по недорогой недвижимости в Черногории

domaza.com — международный портал с разделом по Черногории

При использовании этих сайтов обращайте внимание на дату публикации объявления — наиболее выгодные предложения обычно быстро находят покупателей.

Хотя официальной валютой Черногории является евро, некоторые продавцы согласны на расчеты в рублях. Это может быть удобно, но имеет особенности:

Курс конвертации часто менее выгодный, чем официальный

Требуется дополнительное юридическое оформление для подтверждения источника средств

Возможны сложности при последующей продаже объекта

Для безопасной покупки недвижимости в Черногории рекомендуем:

1. Открыть счет в черногорском банке

2. Перевести средства в евро

3. Провести расчеты через банковский счет с указанием назначения платежа

В 2025-2026 годах на рынке недвижимости Черногории ожидается стабильный рост цен на уровне 5-7% годовых. Наибольший рост прогнозируется для прибрежных районов, особенно в развивающихся курортных зонах Луштица Бэй и Порто Монтенегро.

Развитие туристической инфраструктуры

Продолжающийся приток иностранных инвесторов

Ограниченное предложение в популярных районах

Улучшение транспортной доступности региона

Наиболее перспективные направления для вложений:

Небольшие апартаменты в новых комплексах с управлением (Будва, Тиват)

Недвижимость в районах с развивающейся инфраструктурой (Луштица, окрестности Бара)

Старинные дома в исторических центрах (Котор, Пераст) для последующей реновации

Если планируете переезд в Черногорию, обратите внимание на:

Доступность инфраструктуры (магазины, медицинские учреждения, школы)

Круглогодичную транспортную доступность

Наличие русскоговорящего сообщества

Стабильный интернет для удаленной работы

Если покупаете с целью сдачи в аренду:

Выбирайте объекты не далее 500 метров от моря

Предпочтительны новые комплексы с управлением и инфраструктурой

Учитывайте сезонность (максимальная загрузка — 4-5 месяцев в году)

Рассмотрите возможность комбинирования краткосрочной и долгосрочной аренды

Если основная цель — получение ВНЖ:

Выбирайте недвижимость стоимостью от €50 000 (негласный минимум для получения ВНЖ)

Обратите внимание на ликвидность объекта на случай последующей продажи

Проверьте возможность регистрации по адресу приобретаемой недвижимости

Представьте: лазурное море плещется у ваших ног, горы величественно обнимают горизонт, а лёгкий бриз доносит аромат сосен и средиземноморских трав. Черногория — не просто место на карте, это территория мечты, где каждый рассвет обещает новые открытия, а каждый закат дарит покой уставшей душе. Возможно, именно сейчас, читая эти строки, вы чувствуете внутреннее стремление изменить свою жизнь — сделать шаг навстречу тому будущему, которое вы всегда представляли. Не откладывайте мечту на завтра.

Позвольте нам стать вашим проводником в этом удивительном путешествии — от выбора идеального уголка у моря до момента, когда вы впервые переступаете порог своего нового дома с заветной картой ВНЖ в кармане.