Минутка: «бизнес по-русски»

Я, дорогие друзья, очень осторожно отношусь ко всяким новомодным течениям, стихийно возникающим на рынке недвижимости.

Вот, «флиппинг», например. Для тех, кто не в курсе, флиппинг — это, когда покупаешь «некрасивую квартиру без ремонта», делаешь из неё «красивую квартиру с ремонтом», после чего задорого продаёшь. (А на заработанные миллионы отдыхаешь на Мальдивах.)

Направление, ставшее супер-модным, благодаря красивым роликам на ютупе и гражданам, которые продавали курсы: «как легко и просто заработать миллионы на рынке недвижимости».

И модным оно стало настолько, что клиенты, не имевшие до этого никакого отношения к недвижимости, начали спрашивать у меня: а не попробовать ли им себя в этом прибыльном деле? И я очень надеюсь, что мне, по итогу, удалось их отговорить. Почему? Сейчас покажу на конкретном примере.

Подбираем давеча клиенту квартиру в новом ЖК и натыкаемся на объявление, где на фото: бежевые тона в интерьере, актуальная мебель и ванная в сером граните. В общем, модно – стильно – молодёжно. А также, очевидно, что квартира из под флипперов, потому как их фирменный почерк трудно с кем-то спутать.

Идём смотреть, и нам поступает нескромное предложение: указать в договоре купли-продажи 7,2 млн.р. заместо реальной цены в 8,6 млн.р.

Из чего делаю несложный вывод, что покупали они её, в своё время, за 7,2 млн.р. После чего, по самым скромным оценкам, вложили в ремонт порядка 900 т.р. и в мебель ещё в где-то 400 т.р., а теперь пытаются свести дебет с кредитом. И, по ходу, не очень-то у них это получается.

Отсюда вопрос: это что за бизнес-модель такая, где, после вложения 8+ млн.р. и 3-6 месяцев интенсивного труда, остаётся маржа в размере одномесячного оклада не самого успешного доставщика еды?

Хотя, казалось бы, всё сделано по заветам гуру флиппинга. И квартиру купили в топовом ЖК, и ремонт сделали классный, и от конкурентов отстроились, но что-то пошло не так.

И если вы думаете, что они одни такие, то смею вас разочаровать — таких много. Частенько делаю подборы и постоянно натыкаюсь на объекты, грустно зависшие далеко над верхней границей цены.

И это понятно. Снизить цену они не могут, потому как вложено туда столько, что продавать дешевле — уже смысла никакого нет. И покупателей за такую цену нет, потому что времена дешёвой ипотеки давно прошли и теперь все «гуляют на свои» (а «на свои» не особо-то и разгуляешься). В общем, бизнес современного флиппера — терпеть, и бизнес сегодня идёт прям отлично, образцово прям.

Ну и, в завершении, повторю то, что говорил своим клиентам: главный секрет успешного флиппинга — это не актуальный цвет стен или красиво разложенный плед на диване, а покупка объекта по цене ниже низкого. Вот прям настолько, чтобы нырнуть на самое ценовое дно рынка недвижимости, открыть там люк, занырнуть ещё ниже, и только тогда покупать. И это — единственный вариант, при котором экономика будет биться.

Но, к сожалению, это уже совсем другой бизнес. Не такой красивый, как на ютупе рассказывают.