Как продать квартиру в ипотеке: безопасные схемы, подводные камни и пошаговый алгоритм

Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, требует особого подхода. Неправильные действия могут привести к срыву сделки, судебным спорам или финансовым потерям. Разберемся, как провести операцию легально, сохранив нервы и деньги.

Почему продажа залоговой квартиры сложнее обычной?

Ипотечная квартира — собственность банка до полного погашения кредита. Это означает:

- Запрет на самостоятельную продажу без согласия кредитора.

- Обременение в ЕГРН, которое видит любой покупатель.

- Риск отказа банка при несогласованных действиях.

3 законных способа продажи

1. Полное погашение ипотеки перед сделкой

Как работает:

- Покупатель переводит деньги на ваш счет в банке → вы досрочно гасите кредит → банк снимает обременение → квартира переходит новому владельцу.

Плюсы:

- Простота: сделка проходит как стандартная купля-продажа.

- Банк не участвует в процессе после закрытия кредита.

Минусы:

- Покупатель должен располагать всей суммой, включая остаток ипотеки.

2. Перевод ипотеки на покупателя

Как работает:

- Банк проверяет платежеспособность покупателя → переоформляет кредит на него → вы выходите из договора → покупатель становится заемщиком и собственником.

Плюсы:

- Не нужно искать всю сумму для погашения.

- Идеально, если у покупателя хорошая кредитная история.

Минусы:

- Банк может отказать новому заемщику.

- Процедура занимает 2–4 недели.

3. Использование эскроу-счета

Как работает:

- Покупатель кладет деньги на спецсчет → банк видит гарантию оплаты → снимает обременение → после регистрации сделки средства переводятся вам.

Плюсы:

- Безопасно: покупатель не рискует деньгами, а вы — квартирой.

- Подходит для сделок с ипотекой от разных банков.

Минусы:

- Комиссия за открытие счета — 0,5–1,5% от суммы.

Пошаговая инструкция

1. Получите справку от банка

Запросите документ с остатком долга и условиями досрочного погашения.

2. Найдите покупателя

Предупредите, что квартира в залоге. Укажите это в объявлении, чтобы отсеять неподготовленных клиентов.

3. Согласуйте схему с банком

- Напишите заявление о намерении продать квартиру.

- Уточните, допускает ли банк перевод долга или использование эскроу.

4. Подпишите предварительный договор

Включите пункты:

- Обязанность покупателя внести деньги на счет банка.

- Сроки снятия обременения.

- Ответственность за срыв сделки.

5. Заключите основной договор купли-продажи (ДКП)

Укажите:

- «Квартира находится в залоге у [название банка]».

- Реквизиты эскроу-счета (если используется).

6. Подайте документы в Росреестр

Через МФЦ или онлайн. Приложите:

- Заявление от банка о снятии обременения.

- Квитанцию о погашении ипотеки (если кредит закрыт).

Как подчеркивает Ксения Никулина, директор компании «Бриллиантовый Стандарт - Недвижимость»:

«Ключ к успешной сделке с залоговой недвижимостью — прозрачность и профессионализм. Используйте эскроу-счета, проверяйте каждый документ и работайте только с проверенными экспертами. Помните: даже сложные операции можно провести безопасно, если действовать по закону и доверять тем, кто уже доказал свою надёжность».

5 подводных камней и как их обойти

1. Отрицательный остаток (долг больше стоимости квартиры)

- Решение: Доплатите разницу из своих средств или договоритесь с банком о реструктуризации.

2. Отказ банка в переводе долга

- Решение: Предложите банку залог в виде другой недвижимости или поручителя.

3. Сокрытие обременения от покупателя

- Итог: Сделка будет аннулирована через суд. Всегда указывайте статус квартиры в договоре.

4. Просрочки по ипотеке

- Решение: Погасите долг перед продажей. Иначе банк может заблокировать сделку.

5. Споры с созаемщиками

- Решение: Получите их письменное согласие на продажу, заверенное нотариусом.

Налоговые нюансы

- НДФЛ 13% платится с разницы между ценой продажи и покупки, если квартира в собственности менее 5 лет (3 лет для купленной до 2016 года).

- Как снизить налог:

- Используйте вычет 1 млн рублей.

- Учтите расходы на выплату ипотечных процентов.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеке — это марафон, а не спринт. Чтобы не споткнуться:

- Выберите схему, подходящую вашему финансовому положению.

- Согласуйте каждый шаг с банком.

- Привлекайте юриста для проверки документов.