Сергей, я говорю про ситуацию, которая сформировалась на рынке жилой недвижимости в результате программы льготной ипотеки: люди набрали дешевых квартир за дешевые деньги, началась волна спроса, застройщики ринулись строить, влезли в большие долги, надеясь на то, что этот ажиотаж на рынке как минимум сохранится, а в лучшем случае увеличится, но высокая инфляция, перегрев экономики, спроса на рынке, побудил государство прошлым летом отменить программу льготного кредитования семей, а ЦБ в рамках ДКП начать процесс увеличения КС, дабы снизить перегрев в экономике и опустить инфляцию. В результате этих махинаций, роста КС до рекордных 21%, спрос на кредитование снизился, ипотеки стали невыгодными и непосильными для граждан. Случился, так скажем, кризис спроса на рынке жилой недвижимости. При этом предложение продолжало расти, закредитованные по уши застройщики продолжали строить и выставлять на продажу недвижимость. И вроде как по законам экономики цены на квартиры должны падать, ведь спрос начал уменьшаться, а предложение продолжило расти, но закредитованные застройщики просто физически не могут снизить цены на квартиры, ведь им надо отбивать цены за материалы, которые растут в цене вследствие инфляции, платить зп рабочим и во всем этом еще и пытаться заработать. То есть из золотой жилы строительство недвижимости превратилось в дико закредитованную, убыточную отрасль с минимальным спросом. А главным виновником этого мракобесия и гигантских цен является государство со своей программой льготной ипотеки (которая вводилась, как вынужденная мера - взбудоражить рынок недвижимости на фоне Ковида)
Владимир, да. Это я и пытаюсь донести. Ситуация сложная, много подводных камней. Сухие законы экономики диктуют одни схемы действий для застройщиков, изменения цен на недвижимость и покупателей. На деле же ситуация намного сложнее и многограннее
Отвечаю по пунктам:
1. Да, растет число одиноких людей и неполных семей, которым нужно отдельное жилье. Однако этот тренд упирается в абсолютную численность населения. Если население страны или конкретного города сокращается (низкая рождаемость, высокая смертность, отрицательная миграция), то общее количество "единиц спроса" (семей и одиноких людей) в долгосрочной перспективе уменьшается. Нельзя бесконечно делить пирог.
2. Вы серьезно думаете, что покупка инвестиционных квартир - это рациональное решение? Как только ключевая ставка ЦБ вырастет (для борьбы с инфляцией) или на рынке появятся новые финансовые инструменты (например, более надежные облигации), или экономика выйдет из стагнации, деньги мгновенно уйдут из недвижимости. Недвижимость — низколиквидный актив, а выход из него занимает время, который, кстати, очень легко у вас могут отдать в случае чего.
3. Вполне логично, что наплыв людей в мегаполисы порождает спрос на жилую недвижимость. Растет спрос, вследствие чего растет и предложение. Но, если оценивать динамику роста спрос/предложение на этом рынке, мы видим, что спрос обгоняет предложение, поэтому на ограниченное количество квартир претендует большее количество потенциальных покупателей = цена растет. Далее, льготная ипотека, которая подстегнула спрос еще выше, ну и последующее закономерное увеличение КС, сворачивание льготного кредитования, инфляция и кризис спроса на кредиты и жилую недвижимость. То есть, как вы выразились «кризис предпринимательства», искусственно был создан за счет аномально высокого инвестиционного спроса, разогретого дешевой ипотекой, и застройщики, видя ажиотаж, наращивали ввод жилья. Но это жилье скупалось не для проживания, а как финансовый актив. Вот и всё.
Да, необходимо что-то делать. Да, альтернатив мало и задача государства эти альтернативы искать и предлагать. НО главный мой посыл не в этом, а в том, что не стоит ждать у моря погоды: что все наладится и в один прекрасный момент станет хорошо (и пенсии, и зарплаты, и машины, и квартиры вдруг появятся). Я говорю про личную ответственность, ответственность за свою будущую жизнь. Да, возможно, когда-то станет лучше и светлее, но сидеть и ждать (или как делают некоторые - жаловаться и ныть), я не собираюсь, и вам этого не советую. То есть пора отказаться от патернализма, взять свою жизнь в свои руки и начать действовать. Ведь никто за вас Ваши проблемы решать не будет, как бы цинично это не звучало.
Владимир, я понимаю. Как альтернатива, чтобы пенсионные накопления не уходили на дворцы и джипы пенсионного фонда - это отмена пенсионной системы как таковой. И, опять же, я говорил, что пенсионных отчислений на покрытие пенсий не хватает, поэтому государство активно использует деньги из ФНБ, а именно нефтегазовые доходы, значительная часть которых уходит именно на обеспечение пенсий. В результате образуется порочный круг, где расходы растут, количество пенсионеров растет, а количество новых рабочих становится меньше. Конечно, есть альтернативы в виде пенсионных фондов, но, как показывает практика, их доходность не покрывает даже инфляцию, которая в долгосрочной перспективе съест ваши сбережения. (Сами посудите, какой успешный и умный портфельный менеджер пойдет работать в унылые пенсионные фонды.) А еще, представьте, что в один прекрасный момент государство просто возьмет и скажет: «пенсий нет, обеспечивать мы их не можем и т.д.». Люди оооочень сбунтуются, рейтинги все полетят, поэтому государства во всем мире этого так и не делают, но менять систему надо и как можно скорее. Благо наше государство не первое столкнется с этой проблемой, у нас будет опыт стран, где проблема на более критичном уровне стоит (Япония, Ю. Корея, Италия и др.)
Владимир, определенную продолжительность времени государство действительно будет покрывать пенсии за счет наших налогов и своих неналоговых доходов, но всему есть предел. Если население будет стремительно уменьшаться, рождаемость падать, а продолжительность жизни расти, то как мировую тенденцию, я вижу, сначала повышение пенсионного возраста, а дальше, если не отмену пенсий как таковых, то как минимум отмену их адекватной индексации на уровень инфляции, в результате чего прожить на эту пенсию будет не то что сложно, а просто невозможно. Следовательно, людям так или иначе придется искать альтернативы пенсионных доходов в качестве какого-то пассива в старческом возрасте, например, инвестиций. У меня в телеграмм канале много раз поднимался этот вопрос, если интересно, то можете подписаться.
Сергей, да, ошибся, не 4, а 3 млн. Спасибо за поправку. В конце поста представлены не цены на сейчас, это перспективы на будущее, то есть сколько будут стоить машины из каждого сегмента буквально через несколько лет при первом сценарии развития российского авторынка.