Инвестиции в недвижимость в 2025 — ещё не всё потеряно
Две рабочие стратегии на текущем рынке и разбор их экономики.
Стратегия №1. Переуступки на предсдаче: искать «вынужденных продавцов»
Что это: покупка права требования (переуступка в строящемся доме) у инвестора, который входил 1–2 года назад и сейчас не тянет платежи/рассрочку.
Почему это работает сейчас: у части продавцов появилась потребность быстро выйти из сделки — 2–3 года назад они вошли по субсидированной ипотеке, а она была «халявная» только на 2–3 года, и сейчас им прилетели платежи по 200–300 тыс. в месяц по полной ставке! По некоторым проектам дисконт к рынку достигает –20…–40%.
Как выглядит экономика
- Вход: цена «минус дисконт».
- Держим 12–24 месяца: объект добирает до ввода/регистрации, рынок стабилизируется, ипотечный спрос оживает (за 1,5–2 года ставки придут к уровню, который вернёт ипотечные сделки).
- Выход: продаём по рынку либо запускаем эксплуатацию (долгосрок/посуточная) до целевой цены.
Бонус: если дом сдаётся раньше, аренда может добавить до ≈8% годовых к общей доходности на период ожидания. Но это «плюс к ожиданию», а не отдельный бизнес.
Стратегия №2. Жёсткие переговоры с застройщиком: берём дисконт сейчас
Чтобы забрать целевые 20–40% годовых на капитал, на входе нужен реальный дисконт ≈20% к прайсу — не маркетинговые «скидки», а фактическое снижение цены.
Почему это работает сейчас: сколько бы «отдельные ребята» ни говорили «рынок растёт, покупай и инвестируй», на деле рынок в стагнации. За год продажи упали, цены на метр (в некоторых регионах –1–2%).
Не забываем: предложения в прайсах и объявлениях — это не показатель цены. Показатель — стоимость реальных сделок!
Так вот, застройщики в текущей ситуации могут делать (и делают) хорошие предложения. И –20% к прайсу — это реальность. Сейчас «рынок покупателя», и этим надо пользоваться.
Посмотреть такие объекты, например, в Крыму или Сочи можно в каталоге GLOBOOS
Важно: обе описанные стратегии работают только за наличные. В рассрочке удорожание всегда «сидит» в прайсе!
Почему скидка в 20–30% — это почти дно рынка?
Как я уже сказал, рынок в стагнации. Могут ли цены в новостройках просесть ещё? — Да, могут, но, вероятно, не более чем на 10–15% (рабочая сила, стоимость стройматериалов, сметы, ставки финансирования строительства — всё выросло; себестоимость увеличилась, продавать в минус никто не будет. Проще обанкротиться :))
Всегда следуем правилам
- Сначала цель, потом объект.Если хочешь быстро купить-продать, представь будущего покупателя: кто он и почему выберет именно эту квартиру. Если берёшь надолго, подумай, кто будет снимать — семья, пара, туристы — и что им важно (удобная планировка, садик рядом, парковка).
- Считай пессимистичный сценарий.Внеси в расчёт всё: коммуналку, налоги, страховку, мебель, клининг, простой между жильцами и комиссию управляющей. Добавь «подушку» на поломки и неожиданные траты — лучше приятно удивиться, чем ошибиться в плюс.
- План «Б».Что сделаешь, если не получится продать по плану? Вероятность не маленькая, поэтому сразу продумывай запасной план и оцени возможности.
- Локация решает.Выбирай места, где людям уже удобно жить и отдыхать: транспорт, пляж/парки, магазины, школы, парковка. «Перспективно» — это когда стройка дороги/школы уже идёт и есть сроки, а не просто обещания на бумаге.
- Кредит — не волшебная палочка.Ипотека может повысить доходность. Но объект в залоге сложнее продать, а платежи никуда не исчезнут — всё просчитай заранее.
Следуйте этим правилам, чтобы сделать инвестицию успешной!
А как вы думаете, что ждёт рынок недвижимости — и всё ли потеряно? 🙂