Ипотека как тест на взрослость. Почему красивые финансовые теории редко работают в реальной жизни

Возможно, сейчас — не лучшее время писать об ипотеке. Ставки высокие, льготные программы урезают или закрывают, слово «кредит» у многих вызывает нервный тик. Но давайте будем честны: ипотека никуда не денется. Когда-то ставки снова упадут, появятся новые субсидии, или просто наступит момент, когда выбора не останется. И тогда этот разговор станет не теоретическим, а предельно личным.

Я предлагаю посмотреть на ипотеку под другим углом — не с позиции банковских калькуляторов и инвестиционных презентаций, а с точки зрения человека, который через нее прошёл. Человека, который параллельно читал финансовых гуру, слушал блогеров, впитывал «умные» советы — и в итоге сделал собственные выводы. Местами неудобные. Местами противоречащие модным теориям. Зато честные.

Вводные данные: цифры без прикрас

2021 год. Ставка по ипотеке — 6%. По тем временам почти подарок. На руках — 3,3 млн рублей на первоначальный взнос. Квартира — первичка, трёхкомнатная, стоимостью 9,3 млн. В кредит — 6 млн рублей.

Срок — 30 лет. Ежемесячный платёж — около 35 тысяч рублей. Примерно 30% моего дохода на тот момент.

Если смотреть сухо, по учебнику — всё выглядит довольно разумно. Платёж не превышает рекомендованных 30–40% дохода. Запас по сроку большой. Ставка низкая. Классическая «здоровая» ипотека.

А теперь — субъективная часть, о которой обычно не пишут в инвестиционных блогах.

Первое впечатление: страх

Не «лёгкое волнение», не «разумная тревога», а именно страх. Настоящий, липкий. Тридцать лет. Шесть миллионов долга. Один неверный шаг — и вся конструкция может поехать.

Как любой человек, я начал строить модели. Excel, калькуляторы, сценарии. Вот здесь досрочное погашение, тут прибавка к зарплате, тут экономия. В идеале — семь лет. В реальности — скорее десять. Всё равно долго. Всё равно страшно.

Был альтернативный вариант: вторичка, двушка, без льготной ставки. На выходе квартира получалась примерно на полтора миллиона дешевле. Платёж — меньше. Психологически — проще. Но двушка. Вторичка. Компромисс, который ощущался как откат назад.

Сегодня, оглядываясь назад, я рад, что не выбрал этот путь. Но в моменте выбор был совсем не очевидным.

Параллельная реальность финансовых гуру

И вот на этом фоне я начинаю активно потреблять финансовый контент. Известные блогеры, уважаемые эксперты, умные лица. И почти хором звучит мысль:

— Ипотека — это выгодно. — Деньги обесцениваются. — Платёж со временем станет копейками. — Зачем досрочно гасить? — Лучше инвестировать, а ипотеку платить с процентов.

Поначалу — удивление. Потом — лёгкое раздражение. А затем — усмешка.

Потому что довольно быстро становится понятно: к моей реальности всё это имеет крайне отдалённое отношение.

Почему красивые теории не сходятся с жизнью

1. Иллюзия бессмертия и стабильного дохода

Большую часть дохода в семье на тот момент приносил я. И когда я слушаю рассуждения о «длинной выгодной сделке на 30 лет», у меня возникает простой вопрос: а вы уверены, что все эти 30 лет будете так же зарабатывать?

Финансовые советники рассуждают так, будто:

Мой взгляд куда менее оптимистичен. Вероятность того, что на длинной дистанции что-то пойдёт не так, не просто ненулевая — она высокая. Потеря работы, выгорание, болезнь. И в этот момент ипотека превращается из «умного финансового инструмента» в камень на шее семьи.

Отсюда и мой вывод: долг нужно закрывать как можно быстрее. Не потому что так выгоднее по формулам, а потому что так спокойнее жить.

2. «Платите ипотеку с процентов» — откуда деньги, Зин?

Один из самых любимых советов: «Положите деньги на вклад, купите облигации, и платите ипотеку с процентов».

Звучит прекрасно. Почти как сказка. Но есть маленькое «но»: где взять эти деньги?

Когда ты с трудом наскрёб 3,3 млн на первоначальный взнос, откуда внезапно появится ещё миллион-другой, который будет генерировать доход? Это совет из серии: «Возьмите десять миллионов. Пять — на взнос, а с пяти — платите ипотеку».

Спасибо, капитан очевидность. А если у тебя не десять, а три?

Этот совет отлично работает для людей с уже сформированным капиталом. Для всех остальных — это утопия, замаскированная под универсальную стратегию.

3. «Растяните ипотеку на 30 лет, инфляция всё съест»

Логика понятна. В условиях российской инфляции через 10–15 лет платёж действительно станет менее ощутимым. А аренда за это время подорожает ещё сильнее. И в конце пути у тебя будет квартира.

Формально — всё верно. Но тут снова накладывается мой первый пункт: неопределённость жизни. Плюс добавляется субъективный, но важный момент — я не выношу быть должным. Морально. Физически. Это постоянный фоновый шум в голове.

И есть ещё один нюанс, о котором гуру почему-то говорят вскользь: — суммарные проценты за весь срок ипотеки, — обязательные страховки.

Если посчитать честно, квартира легко может обойтись в полтора-два раза дороже своей изначальной цены. В моём случае страховки добавляли ещё 4–5 тысяч рублей в месяц. Мелочь? Не совсем.

Кто ты в этой модели?

В сухом остатке получается интересная картина. Чтобы ипотека «по-умному» работала, ты должен быть:

Моя реальность — другая. Думаю, у большинства — тоже.

Неожиданный эффект ипотеки

А теперь — самое интересное. Эффект, который я не планировал и не просчитывал.

Как только я взял ипотеку, мой мозг начал постоянно искать способы заработать больше. Не абстрактно «когда-нибудь», а здесь и сейчас. Сначала я придумал проект на текущей работе. Он не принёс больших денег, но дал опыт.

Потом я сменил работу. И уже на новом месте смог существенно увеличить доход.

Можно сказать: повезло. Можно. Но главный урок для меня в другом. Ипотека перестала быть фоном и стала стимулом. Я перестал ждать «подвернувшейся возможности» и начал действовать.

В итоге ипотека была закрыта за четыре года.

Итоговые выводы

Моя история — не универсальный рецепт. Ипотека может сработать по-разному. Но несколько выводов я считаю важными:

Ипотека — это не только про деньги. Это тест на зрелость, ответственность и способность брать контроль над своей жизнью. И пройти его можно по-разному. Главное — думать своей головой.

Если вам откликается такой взгляд — без розовых очков, без «гарантированной доходности» и сказок про лёгкие деньги, — значит, нам по пути. В своём блоге я регулярно разбираю финансы и жизнь вокруг них именно с этой позиции: медленно, трезво и с уважением к реальности, в которой мы все живём. Без суеты, без хайпа и без обещаний, что «всё будет хорошо само собой». Если хочется думать о деньгах глубже и спокойнее — буду рад видеть вас в «Медленных деньгах»: https://t.me/medlennye_dengi