PapaInvestor

Это тогда какая-то антиреклама)

Классная таблица. Спасибо!

Вот здесь кроется главная подмена понятий.
Вы пишите: Я же не дурак был отказываться от халявных 8%.
Абсолютно верно. При инфляции 15-20% брать ипотеку под 8% - это гениальное финансовое решение. Банк доплачивает вам за то, что вы живете в квартире. В вашем случае математика работает на вас. Но мы обсуждаем героиню видео. У нее ставка 21%. Разница между 8% и 21% - это не просто цифры, это разница между активом и пассивом.
При 8% (у вас): Вы действительно платите себе, потому что платеж комфортный, а тело долга сгорает в инфляции. При 21% (у нее): Как мы выяснили выше, из 160к платежа она платит себе (в тело долга) только 19 тысяч. Остальные 140 тысяч она дарит банку. Про вливание аренды после 2027 года
Сейчас 2026 год. Дом сдадут в 3-м квартале 2027. Ей ждать ключей и снимать жилье еще полтора года.
Давайте посчитаем цену этого ожидания.
За эти 18 месяцев стройки она отдаст банку чистыми процентами около 2,5 млн рублей (140 000 руб. × 18 мес.). Эти деньги сгорят безвозвратно. В конце 2027 она въедет и начнет экономить 70к на аренде.
Ей потребуется 3 года (70к × 36 мес. = 2,5 млн), просто чтобы отбить те проценты, которые она подарила банку в ожидании сдачи дома.То есть реальная математическая выгода от переезда у нее начнется примерно в 2030 году. А вы со своей ставкой 8% в плюсе с первого дня. Чувствуете разницу?

А вы точно брали в руки кредитный калькулятор перед тем, как писать про +80К себе в бетон? Давайте посчитаем вместе. Долг: 8 млн. Ставка: 21%.
Проценты за первый год: 8 000 000 × 0,21 = 1 680 000 рублей. Делим на 12 месяцев = 140 000 рублей в месяц.
Из её платежа в 159 000 рублей:
- 140 000 руб. уходит дяде (банку) безвозвратно.
- 19 000 руб. идет в бетон (погашение тела долга).

Никаких +80К себе там нет и близко. Чтобы закинуть 80К в тело, ей нужно платить не 160, а 240 тысяч в месяц.
Про рефинансирование:
Это ставка на успешный успех. Вы надеетесь, что ставка упадет. А если она продержится еще 3-4 года (что вполне реально в текущей экономике)? За эти 3 года она подарит банку 5 миллионов рублей чистыми процентами.
Не нужно надеяться на то, что никто же не платит долго. Платят. И еще как

Вы упускаете одну деталь. В СССР люди теряли накопления свои деньги. В случае с этой девушкой - у неё нет квартиры. У неё есть долг 8 миллионов рублей и обязательство платить 160 тысяч в месяц.
Если случится условный крах совка 2.0 (гиперинфляция, смена строя, развал экономики) то происходит следующее
Доходы населения падают или исчезают (безработица).
Платить ипотеку становится нечем.
Банк забирает квартиру, так как она находится в залоге.
В кризис выживает тот, у кого есть ликвидность (кэш, золото, валюта, товары) чтобы купить еду. А тот у кого есть огромный долг и неликвидный бетон, который в кризис никому не нужен, оказывается в самой уязвимой позиции. Спасаться от краха системы через кредитное рабство внутри этой же системы - это сомнительная стратегия

Да, графики хорошо показывают реальность)

Сценарий всё закончится + включат печатный станок (льготы) = рост цен я не исключаю. Это тот самый черный лебедь или белый, который может перевернуть игру. Но это ставка на удачу/политику. А ипотека под 21% - это гарантированный математический убыток здесь и сейчас.
Про налог с ОФЗ/вкладов, да заплатить 13-15% с прибыли это неприятно. Но заплатить 150-200% от стоимости квартиры в виде процентов банку это куда больнее.

Про рост после сдачи тут есть ловушка. Пока дом строится - это первичка, на которую действуют (или действовали) льготы от застройщика/государства. Как только вы получаете ключи - это вторичка. Следующий покупатель будет брать ее у вас в ипотеку уже под рыночный процент (те самые 20%+). Это сильно охлаждает пыл покупателей и режет цену. Спреда между котлованом и готовым жильем сейчас почти нет.

Если цены будут расти по 20% в год, то через 5 лет эта студия будет стоить 35 млн. Кто ее купит? Зарплаты в Москве растут на 20% ежегодно? Рынок недвижимости упирается в покупательную способность, а она сейчас задушена ставкой ЦБ. Рассчитывать на вечный туземун бетона в таких условиях это казино, а не инвестиция

Чтобы оправдать ставку по ипотеке 21% и переплату в 11 млн рублей, эта квартира должна дорожать минимум на 25-30% в год. При нынешней ключевой ставке и отмене льгот рынок недвижимости скорее стагнирует, чем летит в космос