Покупка ВРЕМЕННОГО МАГАЗИНА и АРЕНДА МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЗЕМЛИ без торгов: как не остаться у разбитого корыта?
Покупка торговой точки на муниципальной земле
Вы когда-нибудь задумывались, что покупка обычного временного магазина может обернуться настоящей лотереей?
Представьте: вы нашли классный павильон, уже прикинули, как будете торговать, договорились о цене… А потом вдруг выясняется, что земля под этим магазином — не ваша, и завтра её могут просто отдать другому на аукционе. Как не попасть в такую ловушку и не потерять деньги? В этой статье разберём, как предпринимателю не остаться у разбитого корыта, если речь идёт о временных объектах (некапитальных магазинах, киосках, павильонах) и муниципальной земле. Всё по-честному, без заумных формулировок — только реальные схемы, законы и лайфхаки, которые работают на практике. Читайте до конца — и узнаете, как защитить себя и свой бизнес от неприятных сюрпризов.
Правовой статус временного магазина: почему это важно
В России временные магазины, павильоны и киоски часто не считаются недвижимостью. По статье 130 ГК РФ недвижимость — это то, что прочно связано с землёй и стоит на кадастровом учёте. Если у магазина нет капитального фундамента, он не зарегистрирован в ЕГРН, то для закона это просто движимое имущество, как, например, вагончик или бытовка.
В чём подвох:
Покупая такой магазин, вы не становитесь автоматически арендатором земли под ним. Это не квартира в МКД или дом, где земля "идёт в комплекте". Тут всё сложнее.
Переход права аренды земли: что говорит закон
По статье 652 ГК РФ, если продаётся здание или сооружение, права аренды земли под ним переходят новому собственнику. Но это работает только для объектов недвижимости, которые стоят на кадастровом учёте. Если ваш магазин — временный объект, автоматического перехода аренды не будет. Чтобы получить землю, нужно согласие муниципалитета и отдельный договор уступки права аренды (ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
Можно ли получить землю без торгов?
Есть лазейка: по статье 39.6 Земельного кодекса РФ, если вы купили здание, признанное недвижимостью, у вас есть преимущественное право на аренду земли без торгов. Но если ваш магазин — временный, некапитальный, не стоит на кадастре, администрация может отказать и выставить участок на аукцион. В этом случае вы рискуете: купили магазин, а землю под ним не получили. И что делать? Правильно, участвовать в торгах и надеяться на удачу.
Как минимизировать риски при покупке временного магазина
- Проверьте статус магазина Если есть шанс признать магазин недвижимостью (например, есть фундамент, разрешение на строительство, стоит на кадастре) — это ваш шанс получить землю без торгов.
- Оформляйте переуступку аренды Если магазин временный, договаривайтесь с продавцом и арендатором земли о переуступке права аренды. Главное — чтобы это не было запрещено договором с муниципалитетом. Оформляйте оба договора одновременно.
- Получите предварительное согласие администрации До сделки напишите в администрацию: готовы ли они переоформить аренду земли на вас? Если да — оформляйте всё сразу. Если нет — готовьтесь к аукциону.
- Не покупайте магазин без оформления аренды земли Не ведитесь на уговоры "потом разберёмся". Без земли ваш магазин — просто коробка, которую могут попросить убрать в любой момент.
Как обезопасить расчёты: банковский аккредитив
Банковский аккредитив — это когда деньги за магазин продавец получит только после того, как вы получите право аренды на землю. Всё просто:
- В договоре пишете, что деньги переходят продавцу только при наличии документов о переходе права собственности на магазин и аренды земли.
- Открываете аккредитив в банке, где чётко прописаны условия.
- Банк проверяет документы. Если всё ок — деньги уходят продавцу. Если нет — возвращаются вам.
Если в сделке участвуют несколько сторон (например, продавец магазина и арендатор земли — разные люди), можно использовать аккредитив с трансферацией. Это когда деньги делятся между несколькими получателями по условиям сделки.
Практические советы
- Не покупайте магазин без одновременного оформления прав на землю или без письменного согласия администрации.
- Проверьте все документы: статус магазина, договор аренды земли.
- Общайтесь с администрацией заранее, получите их позицию письменно.
- Используйте аккредитив — это реально работает и защищает ваши деньги.
Заключение
Покупка временного магазина на муниципальной земле — это не просто сделка, а целый квест. Можно потерять деньги, если не знать нюансов. Но если всё сделать правильно — проверить статус магазина, договориться о переуступке аренды, получить согласие администрации и оформить аккредитив — риски сводятся к минимуму.
Не дайте себя обмануть и не платите за воздух. Всё можно сделать по закону и без лишних нервов.
-----
Полная версия статьи - на нашем сайте
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в правовых вопросах?
· Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать - https://t.me/advokat_usov
· Или прямо сейчас звоните/пишите WhatsApp +7 928 843-66-25