Покупаем коммерческую недвижимость: главные шаги

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения, которые используют для получения прибыли. К ним относят всё, что помогает владельцам зарабатывать, — от офисов и отелей до промышленных объектов.

Купить коммерческую недвижимость могут юридические лица, индивидуальные предприниматели и просто «физики». Разберём основные этапы, которые предстоит пройти покупателю.

Идеальная локация — та, которая учитывает особенности бизнеса. Например, если планируете использовать помещение как торговую точку или кафе, ищите недвижимость в местах с хорошей пешеходной проходимостью и вблизи остановок общественного транспорта.

Посмотрите, нет ли в окрестностях конкурентов: вряд ли целесообразно открывать третье туристическое агентство в одном квартале. С этой точки зрения спальные районы могут быть привлекательнее центра: и цена ниже, и конкурентов меньше. Если ищете недвижимость под склад или производство — вам важна удобная транспортная развязка. Удалённость от центра в этом случае не влияет на рентабельность, поэтому можно смело смотреть варианты на окраине.

Осматривайте помещение со специалистами по строительству: они заметят то, что не видно на первый взгляд. Важно не только визуально оценить состояние, но и проверить работу систем отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции, мощность электросетей. Если есть сомнения, развеять их поможет техническая экспертиза.

Бывает, что цена далека от реальной стоимости. Чтобы оценить адекватность предложения и создать условия для торга, закажите экспертную оценку. Здесь используют три метода.

• Сравнительный. Всё просто: объект сравнивают с несколькими аналогичными на рынке.
• Доходный. Эксперты оценивают рыночную стоимость на основе окупаемости, доходности и ликвидности помещения. Способ актуален, если вы планируете сдавать объект в аренду.
• Затратный. Как правило, применяют в отношении помещений под склад или производство. В основе — оценка затрат на строительство аналогичного объекта. Это помогает понять, не дешевле ли вам построить новое здание с нуля.

На практике методы часто комбинируют, чтобы вывести наиболее объективную стоимость. Оплата услуг оценщиков чаще ложится на покупателя.

Самый безопасный вариант — сделка с юридическим сопровождением. Юрист запросит и проверит пакет документов, необходимый в конкретном случае. Без некоторых документов невозможна регистрация сделки, в их числе:

• Выписка из ЕГРН. Подтверждает, что продавец — собственник объекта. Из неё вы также узнаете о наличии обременений. Ещё попросите документы, на основании которых продавец стал собственником: это может быть договор купли-продажи или протокол торгов. Если покупаете отдельное здание, убедитесь, что земля — тоже в собственности продавца.
• Если продавец — юридическое лицо: выписка из ЕГРЮЛ, паспорт главы компании, документ о его назначении, устав организации, решение совета директоров о совершении сделки — в случае, когда по уставу руководитель не принимает решения единолично. Если сумма сделки составляет более 25% активов компании, потребуется решение учредителей об одобрении крупной сделки. Если меньше — справка о том, что сделка не является крупной.
• Если продавец — физическое лицо: паспорт и нотариально заверенное согласие супруга или супруги. От индивидуальных предпринимателей — выписка из ЕГРИП.
• Нотариально заверенная доверенность, если в качестве продавца выступает представитель собственника.

Также полезно получить:

• Финансовую отчётность — как подтверждение, что продавцу не грозит банкротство. Сделку с банкротом могут оспорить кредиторы.
• Договоры с обслуживающими организациями: после заключения сделки обязательства перейдут вам, так что ознакомьтесь с условиями.
• Договоры аренды, если у недвижимости есть арендаторы. Условия договоров помогут оценить доходы от аренды и понять перспективы.
• Технические документы на объект. Их можно запросить, если хотите сверить все данные и убедиться, что нет расхождений в сведениях.
  

Когда вы удостоверились, что с документами всё в порядке, — время переходить к сделке.

Договор купли-продажи нежилого помещения почти не отличается от договора, который заключают при покупке жилья. В разделе «Предмет договора» важно прописать технические характеристики, принципиальные для бизнеса. Например, вы открываете пиццерию, и вам важна заявленная мощность 40 кВт. Укажите показатель в договоре, чтобы обезопасить себя в случае невыполнения обязательств продавцом.

Чтобы зарегистрировать договор в Росреестре, к нему прилагают заявление на регистрацию, копии паспортов, правоустанавливающие и технические документы, согласие супруга для продавцов-физлиц и согласие совладельцев — для продавцов-юрлиц, а также квитанцию об оплате госпошлины. Если вы покупаете объект как физическое лицо, вам предстоит заплатить 2 тысячи рублей. Если как юридическое — 22 тысячи.

В качестве способа оплаты коммерческой недвижимости обычно выбирают аккредитив или эскроу-счёт. В обоих случаях деньги поступят на счёт продавца только после перехода права собственности. Покупатель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую, что он — новый владелец помещения.

Коммерческая недвижимость — это, как правило, объекты с повышенной проходимостью. Поэтому один из первых шагов, который стоит сделать после покупки, — застраховать гражданскую ответственность собственника. Ведь в непредвиденных ситуациях могут пострадать арендаторы, посетители, прохожие, а также их имущество.

В каких случаях собственник недвижимости компенсирует ущерб третьим лицам:

• протечки и заливы, в том числе в результате поломки системы пожаротушения, прорыва труб, выхода из строя сантехники;
• поломка механизмов, например эскалатора или лифта;
• пожары — как следствие короткого замыкания, неисправности оборудования, несоблюдения работниками техники безопасности;
• сход снега или обрушение конструкций, к примеру вывесок, на припаркованные автомобили или прохожих;
• пищевое отравление посетителей,
• падение посетителя на мокром полу или скользких ступенях.

Если у вас есть полис страхования гражданской ответственности, расходы возмещает страховая компания. Сюда относятся затраты на оценку убытков, юридические услуги, лечение, восстановление имущества и другие. Дополнительно можно включить в полис компенсацию морального вреда.

У «Ингосстраха» — большой опыт сотрудничества с владельцами офисов, складов, торгово-развлекательных центров. Подробнее о программе страхования гражданской ответственности вы можете узнать здесь.