Почему я ушел с фондового рынка и вложил 7 миллионов рублей в землю?
Автор: Андрей Коняхин, инвестор в земельные участки и загородную недвижимость, веду блог на эту тему в Telegram.
В 2023 году я продал весь свой портфель акций НЕ на пике капитализации. В тот момент портфель уже отрос достаточно после начала СВО. Основными позициями на тот момент был: Сбербанк, БСПБ (Банк Санкт-Петербург) –входил кстати, по 42 руб., а фиксировался по 120₽, Мечел, Интер РАО и прочие компании неприглядные для массового инвестора, любителей TSLA и ракет Ричарда Брендсона, ну вы поняли. Казалось бы, фиксировать динамично растущий портфель, при этом суммарно портфель отрос хорошо, хотя и не все позиции, тем не менее я фиксировал абсолютно все в т.ч. убыток по некоторым отдельным позициям.
Сказано – сделано, мне нужен был актив, который будет давать в капитализации, приносить дивиденды не меньше, чем я мог доставать с фондового рынка, короче я определил для себя критерии:
- Первое: актив платит / может платить «дивиденды»;
- Растет в цене без привязки к биржевой истерии;
- Имеет физическую ценность (не может упасть до нуля).
- Актив можно капитализировать и придать ему доп. ценности.
Ответом стали земельные участки. Ниже — детальный разбор, как это работает, и почему земля — достойная альтернатива акциям.
Акции: дивидендные аристократы и их подводные камни
- Как работает: Вы покупаете акции Coca-Cola или Сбера – не важно, но теперь уже важно, учитывая новый опыт санкций, которые регулярно платят дивиденды (3-7% годовых).
- Плюсы: Пассивный доход без вашего участия, ликвидность (продал за 2 мин), консервативно, безопасно, но мала доха;
- Минусы: Налог 13% с каждой выплаты, компания может урезать дивиденды в кризис (как BP в 2020), рынок не предсказуем: даже «голубые фишки» падают на 30-50% за месяц при определенных обстоятельствах.
Земля: аренда как аналог дивидендов
- Как работает: Купили участок в 10 км от города → сдаете под автосервис, склад или фермеру. Доходность: 8-15% годовых.
- Плюсы: Долгосрочный договор аренды (3-10 лет), арендатор часто сам улучшает землю (проводит свет, строит подъездные пути), доход привязан к инфляции (арендную плату можно повышать).
- Минусы: Нужно искать арендатора и контролировать оплату, риск повреждения участка (например, техникой), но он невысокий и зачастую легкоустраняемый, земля – требует определенных узких и специфичных компетенций, которые на дороге не валяются.
Участок 12 соток в Подмосковье (покупка — 2.5 млн руб.) может сдаваться под хранение стройматериалов за 25 тыс./мес. Чистая доходность — 12% годовых.
Рост капитализации: акции роста vs земельные участки
Акции: Amazon без дивидендов, но с надеждой на рост
- Как работает: Покупаете акции Tesla, Nvidia или стартапов, которые не платят дивиденды, но растут на 50-100% в год.
- Плюсы: Высокий потенциал прибыли, не нужно платить налоги, пока не продали актив.
- Минусы: Волатильность: +150% за год может смениться -80%, нет гарантии, что компания станет прибыльной (пример: Uber), нет гарантий, что в США не сменится президент и позиции не закроют принудительно для граждан РФ, нет вообще никаких гарантий сохранности, защиты, ликвидности и возвратности капитала.
Например, индекс NASDAQ упал на 33% в 2022 году. Восстановился только через 14 месяцев, а оно нам надо? А оно нам не надо.
Земля: как сделать иксы на недвижке?
Здесь ваша прибыль зависит не от отчетности компании, а от инфраструктурных изменений, (но не только) например:
- Триггеры роста: строительство трассы или станции метро в пешей доступности (как продление Калининско-Солнцевской линии в Москве). Изменение категории земли (например сменя ВРИ в рамках категории СХ-2 в Подмосковье с нежилого на жилое может дать больше 10 иксов при определенных обстоятельствах), подведение коммуникаций (газ, вода, электричества) за счет бюджета, прокладка асфальтированного заезда, межевание в более мелкую нарезку, введение новой ипотечной ИЖС программы.
Мой кейс: Участок в Московской области куплен за 7 млн руб. в 2023, а продан за 13,2 млн. ровно через 1 месяц, благодаря юридической работе с участком, организации безопасного выкупа, межеванию площади и выравниванию территории + удачный выбор с улетными видовыми характеристиками, когда клиенты стояли в очереди.
Для меня на данный момент выбор очевиден, я уже 2 года инвестирую в земельные участки Москвы и Московской области. Доволен стабильностью, создал комьюнити из таких же как и я, кстати подписывайтесь, освоил имущественные торги, безопасные структуры сделки, осваиваю выкуп с банкротсва, обрел прекрасное окружение профессионалов, которых никогда бы не встретил, не начав этим заниматься, то есть даже косвенных бонусов хватает, в отличие от пассивных инвестиций, но это вкусовщина, согласен.
Почему земля — это «акция» с материальным обеспечением?
Земля дает то, чего нет у акций:
- Физический актив, который нельзя обнулить хакерской атакой или мошенничеством,
- Двойной доход: аренда + рост стоимости,
- Возможность влиять на стоимость через изменение ВРИ или подвод коммуникаций или решения проблем, юридических рисков, меньших нарезок, упаковки, трафика, маркетинг и продаж.
Но помните: инвестиции в землю требуют экспертизы. Одна ошибка в документах — и вместо прибыли вы получите судебные тяжбы. Особо хочу на этом остановиться: в земле важно абсолютно все, представьте оценку юридических рисков, когда вы покупаете квартиру-вторичку, представили? Теперь оценку, анализ, страховку, изучения документов умножайте на 10 – примерно настолько подводных камней в сфере земельных участков больше.
А все почему?
Потому что проработка земельного участка всегда состоит из 3 частей: риски собственника, градостроительные риски и риски потенциала прироста стоимости и последующих манипуляций с З/У.
P.S. Если хотите глубже погрузиться в тему земельных инвестиций – подпишитесь на мой Telegram-канал. Там я разбираю кейсы, о которых не напишешь в СМИ. и в целом делюсь опытом, какого-же быть земельщиком в век Digital, дизайнеров и IT-специалистов.