Тихая сила элитки: как премиум-сегмент переживает очередной виток турбулентности

Московский рынок недвижимости — как хорошо сыгранная партия в шахматы. Пока одна половина доски мечется между «льготной ипотекой» и «ставкой 21%», другая уверенно делает длинные ходы, не меняя стратегии. Речь, конечно, о сегментах премиум и элитной недвижимости. Там, где нет скидок на каждый второй клик и не спрашивают, как вы планируете платить — наличными или ипотекой с субсидией.

В I квартале 2025 года, по данным Nikoliers, премиальный сегмент снова подтвердил свою независимость от общей турбулентности. Средневзвешенная цена предложения выросла на 7,4% за квартал и почти на 34% за год. Это не скачок — это уверенное движение вверх, свойственное зрелым, устойчивым рынкам.

Для сравнения, в комфорт-классе — минус 0,2%. Там, где покупатели выстраивают логистику между платежами и акциями, рынок застыл. Бизнес-класс демонстрирует рост (+6%), но и он все чаще балансирует между растущими издержками и осторожным спросом. А премиум живет по другой логике: здесь меньше проектов, меньше давления на застройщика, выше барьер входа и… гораздо выше уровень доверия со стороны покупателя. Главная причина устойчивости? Простая: премиум-клиенту не нужны кредитные костыли. Он ориентирован на качество, статус и локацию, а не на игру с цифрами в ипотечном калькуляторе.

Объем нового предложения в границах «старой» Москвы упал в четыре раза. Девелоперы в ожидании смягчения денежно-кредитной политики отложили старты. Но в премиуме это не воспринимается как беда — скорее, как отсеивание случайных игроков. Запускаются только те, кто уверен в продукте, месте и покупателе. И именно на этом фоне особенно заметны точечные, грамотно спроектированные проекты.

Клубный дом Springs — один из таких. Расположенный в окружении природы Филевского парка, он выступает как образец выверенной премиальной среды: здесь бионические фасады органично вписаны в окружение, просторные входные группы создают необходимое настроение, а просторные квартиры и вариативность планировочных решений позволяет выбрать именно то, что нужно конкретно вам. Springs — это архитектурный ответ на запрос «жить в городе, но дышать свободно».

Спрос на первичном рынке вырос на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но структура сделок меняется. Увеличилась доля рассрочек, снизилась доля ипотеки. Покупатель ищет гибкость. А в премиуме — продолжает выбирать осознанно: площадь, вид, уровень сервиса, наличие подземного паркинга не «на 0,3 машины», а по 2 на семью.

Особенно заметен сдвиг в пользу двухкомнатных квартир — их доля в продажах достигла 37%. Это компромисс между ценой, комфортом и гибкостью — актуальный даже для тех, кто может позволить себе больше, но не хочет переплачивать за избыточную площадь.ЦАО, ЗАО, САО — по-прежнему в фокусе интереса для премиальной аудитории. Особенно быстро растут цены в Центральном округе: за квартал — +11%. Здесь важен не просто адрес — важна точка на карте, история локации, архитектурная доминанта. Даже в условиях ограничения вывода новых проектов центральные территории остаются самыми ликвидными и самыми предсказуемыми с точки зрения роста стоимости.

Рынок явно настроен на выжидание. Девелоперы не делают резких движений, покупатели — тем более. Тем не менее премиум и элитка продолжают жить своей жизнью. Для кого-то — это сигнал к входу в сегмент до очередного витка роста. Для других — возможность консервативного вложения в стабильный актив.

Так или иначе, пока ставки ЦБ спорят с инфляцией, а массовый рынок спорит с реальностью, премиум остается островом стабильности. Строится меньше — но лучше. Продается дороже — но увереннее. И это, пожалуй, единственный сегмент, где цена — это не аргумент, а характеристика.