«Конди. Реновация с характером»
Глава 1. Введение. От фабрики до символа Уфы
Ещё недавно территория бывшей фабрики «Конди» представляла собой грустное зрелище: полуразрушенные корпуса, проржавевшие ворота и дороги, усыпанные битым кирпичом. Некогда здесь пахло шоколадом и ванилью, а теперь казалось, что участок на пересечении улиц Менделеева, Обской и Генерала Горбатова в Уфе обречён повторить судьбу множества промышленных зон — медленно превратиться в урбанистическую пустоту.
Но этот сценарий не состоялся.
Проект «Конди» оказался не просто ещё одним редевелопментом заброшенного промышленного объекта. Он стал вызовом — инерции, стереотипам, бюрократии и даже политическим играм. Проект вырос из амбициозной идеи, воплотившейся благодаря последовательной, стратегической, порой упрямой работе всех участников.
С самого момента покупки бывшей фабрики ключевую роль играл руководитель, инициатор и идеолог проекта Виктор Перепелица. Именно он сформировал сильную команду, координировал сложные согласования с мэрией, министерствами и экспертами, отстаивая идею проекта перед архитекторами и общественностью. Несмотря на все препятствия, Виктор смог привести проект к реализации, сделав невозможное — вдохнув новую жизнь в территорию, казавшуюся безнадёжной.
Эта история — не просто рассказ о зданиях, метрах, инвесторах и судебных тяжбах. Это наглядное доказательство того, как девелопмент может иметь глубокий смысл. Как можно трансформировать «мертвяка» в настоящую точку притяжения.
Проект «Конди» прошёл путь от известной на всю республику шоколадной фабрики 1970-х до современной, многофункциональной городской среды XXI века. И этот путь лежал через борьбу, принципиальные решения и смелые перемены.
Именно здесь началась история возрождения.
Глава 2. Исторический контекст. От расцвета до упадка
Уфимская кондитерская фабрика №1, широко известная как «Конди», начала работу в ноябре 1977 года. Это было время масштабных индустриальных строек и планового развития экономики СССР. Фабрика стала одним из знаковых предприятий Башкортостана, гордостью региона, символом качества и достатка.
Производственные линии выдавали десятки тонн сладостей в день — карамель в шоколаде, вафли, помадные и желейные конфеты, пряники, печенье, леденцы, мармелад, лукум, зефир, ставшие настоящими брендами фабрики, подарками, которыми гордились жители Уфы и которые увозили туристы в разные уголки СССР. Здание фабрики было возведено по типовому проекту трёх «У» идентичному фабрикам в Ульяновске и Улан-Удэ. Однако именно уфимская «Конди» получила особое признание и любовь жителей, став неотъемлемой частью городской культуры.
Но после распада СССР началась эпоха перемен, приватизации и экономической нестабильности. В 1990-е годы фабрика, как и многие промышленные гиганты, прошла процедуру приватизации, получив статус ЗАО, частные смены собственников, что привело к постепенному снижению производства и финансовым трудностям. К середине 2000-х «Конди» вошла в состав транснациональной корпорации Barilla Group, что, как оказалось позже, не спасло предприятие, а наоборот, ускорило его закрытие. Иностранный владелец предпочёл использовать стратегию "покупка — закрытие — перепродажа активов", распространённую в то время по всей России. Это решение вызывало бурю критики: по данным РБК и Рамблера, «ликвидация „Конди“ стала частью общей стратегии западных корпораций, избавлявшихся от реального производства в России, чтобы получить контроль над недвижимостью и уничтожить конкуренцию». Работники фабрики ещё долго вспоминали, как в тяжёлые 90-е предприятие боролось за выживание, менялись собственники, сокращались объёмы производства. Для многих жителей Уфы закрытие фабрики стало не просто потерей рабочих мест, но и исчезновением важного городского символа и части коллективной памяти, где история переплеталась с личными воспоминаниями целых поколений горожан.
К 2015 году фабрика окончательно остановила производство. Территория стала местом запустения и упадка, отражением процесса деиндустриализации, который охватил многие регионы страны.
Однако именно на фоне этого упадка и родилась новая идея. Идея не просто вернуть территорию к жизни, а сделать её центром новой городской среды, местом, способным изменить представление о том, что такое современный город. Именно этот подход и лёг в основу проекта «Конди», став отправной точкой большого пути, полного вызовов и побед.
Глава 3. Идея и первые шаги. Как родилась новая жизнь «Конди»
Когда территория бывшей фабрики превратилась в депрессивную промзону, казалось, что единственный путь для неё — это постепенное забвение, но оно стало вызовом и возможностью.
В конце 2015 года территорию фабрики приобрела компания «БашИндустрия». С начала 2016 года была сформирована стратегия развития, в основе которой лежал принцип: не стирать прошлое, а переосмыслить его. Вместо привычного подхода «снести и построить заново» было решено сохранить архитектуру и вдохнуть в неё новую жизнь. Старые стены должны были стать каркасом новой городской среды — с жильём, бизнесом, инфраструктурой и смыслом. «Когда я впервые вошёл в эти пустующие цеха, казалось, что даже стены шепчут: «не бросайте нас». Тогда я понял — мы обязаны вдохнуть сюда новую жизнь», — вспоминает Виктор Перепелица.
Первые шаги потребовали большого напряжения сил и серьёзных финансовых вложений. Была проделана колоссальная работа: инвентаризация активов, разработана бизнес-модель, проведены инженерные и экологические обследования, сбор исходных данных, расчистка территории. Была выработана стратегическая идея редевелопмента, ориентированная на долгосрочную устойчивость, а не на сиюминутную прибыль.
Формирование команды стало важнейшей точкой старта. В неё вошли профессионалы из сфер архитектуры, юриспруденции, экологии, управления и инженерии. Каждый участник верил в потенциал территории. Один из архитекторов вспоминал: «В первый день мы стояли в холодном цеху, а на полу лежал ком снега. Но я видел, как можно повернуть этот образ в силу. И это вдохновляло».
Отдельную важную роль в юридическом сопровождении проекта играл Алексей Михайленко. Благодаря его профессионализму и глубокой экспертизе удалось успешно пройти сложные этапы согласования градостроительной документации, разрешения на строительство и реконструкцию, а также эффективно защищать интересы проекта в конфликтных ситуациях. Алексей не просто обеспечивал правовую поддержку, он активно участвовал в формировании стратегии девелопмента, минимизации юридических рисков и обеспечении соблюдения всех требований законодательства, что стало залогом успешного продвижения проекта «Конди».
Так начался путь, в котором каждое решение рождалось не из теоретической модели, а из конкретной работы с пространством, интересами, сообществом и временем. И именно в этом — уникальность «Конди».
Глава 4. Концепция и первые результаты. От планов к реальности
Проект «Конди» изначально задумывался не как отдельный объект недвижимости, а как целостная городская среда. Концепция включала создание комфортного жилого квартала, развитой инфраструктуры, современных общественных пространств и благоустроенной территории. Главной особенностью стала идея интеграции новых функций в сохранившиеся промышленные здания, чтобы подчеркнуть историческую идентичность места.
Первым и самым важным этапом стало создание и согласование градостроительной документации. Был разработан детальный проект планировки и проект межевания территории, а также проведены необходимые инженерные и экологические исследования. Несмотря на серьёзное сопротивление части городских депутатов, фактически превышение полномочий и сложность согласовательных процедур, но только благодаря профессионализму, настойчивости и поддержке городской администрации документация была успешно утверждена.
Идеология проекта делала акцент на создании многофункционального комплекса, который объединял бы в себе жилые дома, коммерческую недвижимость, образовательные учреждения, спортивные площадки и зоны для отдыха. Было разработано несколько сценариев развития территории, учитывающих разнообразие потребностей будущих жителей и бизнеса.
Одним из ключевых решений стало сохранение и реконструкция основного здания фабрики. Бывшие производственные площади были преобразованы в современные жилые и офисные помещения, первые этажи — в торговые и сервисные точки. Это позволило сохранить атмосферу исторического места, одновременно адаптируя его под современные ожидания.
Параллельно развивалась инфраструктура: были предусмотрены удобные транспортные связи, благоустроенные общественные пространства, площадки для отдыха и спорта. С каждым днём «Конди» становился всё более привлекательным не только для потенциальных жильцов и арендаторов, но и для всего города, превращаясь из заброшенной промзоны в востребованное городское пространство нового типа.
Таким образом, идея инициатора и его команды не просто оправдалась — она превратилась в успешный и вдохновляющий пример современного городского девелопмента, задающий новые стандарты качества и комфорта городской среды.
Глава 5. Преодоление трудностей и конфликтов
Реализация проекта «Конди» не была простой задачей, с самого начала столкнулись с рядом сложностей, которые требовали решительных действий и нестандартных решений.
Одним из главных вызовов стал процесс подготовки, согласования исходно-разрешительной и градостроительной документации. Сложности усугублялись необходимостью сокращения санитарно-защитных зон, что потребовало значительных усилий по проведению экологических и инженерных изысканий.
Несмотря на успехи в реализации концепции, проект «Конди» столкнулся с рядом серьёзных трудностей и конфликтов. Одним из наиболее заметных и сложных эпизодов стал конфликт с застройщиком «Талан», которому была продана часть территории под строительство жилых комплексов и коммерческих объектов.
Первоначально сотрудничество выглядело многообещающим. Компания «Талан» получила участок уже с готовой градостроительной документацией и могла приступить к строительству без задержек. Однако вскоре стали проявляться проблемы: застройщик начал отступать от согласованных планов и обязательств.
Самой критичной проблемой стало несоблюдение сроков, а также нарушенные нормы безопасности и качества со стороны застройщика. При вводе в эксплуатацию реконструированного здания, по мнению ряда экспертов, были допущены нарушения, которые могли не соответствовать требованиям безопасности и создать потенциальную угрозу для будущих пользователей объекта.
Ситуация усугубилась тем, что компания «Талан» отказывалась признавать нарушения и исправлять недоделки. Более того, несмотря на явные нарушения, здание было принято в эксплуатацию с подписанием актов соответствия, что вызвало серьёзные вопросы к действиям контролирующих органов. Собственники проекта, защищая свои интересы и других правообладателей, будущих пользователей, обратились в суд. В результате судебного разбирательства были доказаны факты нарушений, а застройщик понёс юридическую и финансовую ответственность.
Этот эпизод стал лакмусовой бумажкой для всей системы: он показал, насколько важны профессиональная позиция, принципы и настойчивость, когда речь идёт не просто о строительстве, а о качестве жизни.
Проект «Конди» прошёл через это испытание и только укрепился. Конфликт стал не тормозом, а импульсом, были пересмотрены протоколы контроля, усилилось взаимодействие с независимыми экспертами и техническими надзорными структурами. Участники проекта подтвердили, что девелопмент может быть честным, принципиальным и ориентированным на интересы города и горожан. Преодолев эти трудности, проект «Конди» не только продолжил своё развитие, но и стал ещё более ярким примером того, как профессионализм, настойчивость и ответственность могут преодолевать любые препятствия на пути к созданию комфортной и современной городской среды.
Глава 6. Итоги и перспективы проекта «Конди»
Справившись со всеми сложностями и конфликтами, проект «Конди» вышел на новый уровень своего развития, став одним из наиболее значимых градостроительных проектов Уфы. Сегодня территория бывшей фабрики и территория всего квартала в рамках утверждённых проектов планировки и межевания стала привлекательным городским районом, который притягивает жителей, предпринимателей и инвесторов благодаря высокому уровню комфорта и продуманной инфраструктуре.
На территории квартала площадью 36 га появились современные жилые комплексы, коммерческие объекты, офисные здания, фитнес-центры и медицинские учреждения. Среди самых заметных проектов — жилые комплексы «Конди-Нова», «Самоцветы» и «GREENWICH», фитнес-арена и бизнес-центр «3000» и конечно многофункциональный комплекс «Конди». Этот комплекс успешно сочетает жилые и коммерческие функции, привлекая арендаторов и жителей высоким уровнем сервиса и благоустроенной городской средой.
Особое внимание было уделено созданию комфортного общественного пространства. Были благоустроены площади, высажены деревья, оборудованы велодорожки, пешеходные маршруты и детские площадки. Вдоль улиц появились современные остановочные павильоны, освещение, малые архитектурные формы.
Проект стал вдохновляющим примером того, как девелопмент может быть не только прибыльным, но и социально значимым, решая важные задачи городского развития.
Следующим важным шагом стала реализация научно-технологического многофункционального комплекса (НТ МФК) «Промсвязь» — уже на другой промышленной территории. Этот проект перенял и развил принципы «Конди»: уважение к историческому наследию, фокус на качестве среды, интеграцию новых технологий и создание устойчивых точек экономического роста. Сохранив архитектурный облик советского времени и объединив его с современными решениями, создано пространство, которое сегодня активно используется малым и средним бизнесом.
Этот опыт стал катализатором дальнейших преобразований. В планах запуск новых проектов комплексного развития территорий, внедрение экологичных и цифровых решений, участие в программе реновации промышленных зон в разных городах страны. Развитие территории «Конди» будет продолжаться.
Проект «Конди» доказал: когда у места есть история, идея и команда — оно становится не просто кварталом, а точкой притяжения. Это не конец пути. Это только начало.
Проект территории квартала в цифрах:
– Общая площадь территории: 36 га
– Жилая застройка: 161,4 тыс. м²
– Апартаменты: 20,8 тыс. м²
– Школа: на 800 мест
– Детские сады: 2 объекта (на 200 мест и 50 мест)
– Спортивный манеж
– Паркинги: более 1 800 машиномест
– Рабочих мест создано: около 1 000
– Инвестиции: более 17 млрд рублей