Недвижимость в России и Таиланде: как купить квартиру на Пхукете и не потерять деньги

Приветствую, друзья! С вами Борис Поляков из Отдела аналитики Пхукета, эксперт по недвижимости на острове Пхукет.

Сегодня мы поговорим о негативных факторах, которые могут влиять на здоровые рынки недвижимости на примере России и Пхукета.

Дисклеймер: так как я работаю в основном на рынке недвижимости Пхукета, для объяснения рынка недвижимости России я взял несколько схем из материалов моего любимого блогера про недвижимость в России — Сергея Смирнова (рекомендую его youtube-канал к просмотру).

Первый фактор, на который ориентируется рынок — это вторичка, уже готовая недвижимость, которая имеет определённые цены.

Когда мы заходим на этапе котлована, цена, соответственно, ниже, чем у вторички и новостроя. Но на самом деле физически роста нет, это скидка, которую даёт застройщик.

За счёт чего это возможно?

Покупатель даёт застройщику деньги, и застройщик за пользование этими деньгами предоставляет покупателю скидку:

Это классическая, самая простая схема. Так было вплоть до 2019 года, когда в России застройщикам запретили брать деньги напрямую у покупателя, и все деньги начали размещаться на эскроу-счетах. А застройщик в РФ теперь получает 100% проектное финансирование.

Вот классическая схема: мы меняем деньги на этапе котлована на скидку. Если заходим на этапе стройки — скидка будет меньше, потому что мы зашли позже. За счёт чего также возможна эта скидка? У застройщика есть маржа — это цена покупки минус себестоимость.

В этой марже при такой схеме у застройщика остаётся достаточно денег, чтобы предоставить покупателю дисконт:

Но здесь притаилось одно «но».

Сначала разберём Россию.

Раньше в России была простая и правильная схема. Потом ввели эскроу-счета, потом ввели правило, что застройщик должен получать 100% финансирование от банка. И у нас в схеме появился новый важный игрок - банк.

Банк теперь даёт застройщику проектное финансирование для строительства проекта в объёме 100%.

И всё тот же банк даёт покупателю ипотеку. Покупатель, в свою очередь, несёт и отдает деньги куда? Всё в тот же банк.

Но у нас ещё не просто банк, а специальный эскроу-счёт, где все деньги хранятся до самого конца.

И так как по ипотеке у нас есть процент, получается замкнутый круг: чем больше наполняется эскроу-счёт в банке, тем меньше будет банковский процент для застройщика по проектному финансированию. Это прямая взаимосвязь:

И наоборот — если в какой-то момент покупатели не смогут покупать, оплачивать квартиры и заводить деньги на эскроу-счёт, то у застройщика будет огромный банковский процент по проектному финансированию. Можете представить, что будет дальше...

Покупатель платит большой процент по ипотеке, застройщик платит процент банку за проектное финансирование, а все деньги находятся в банке и не покидают предела эскроу-счёта:

В этой финансовой модели, которая сейчас используется на российском рынке, ещё отнимается от себестоимости банковский процент.

Соответственно, взаимосвязь «покупатель — застройщик» разрушена.

Возвращаясь к схеме, как это должно было изначально работать: застройщик берёт у покупателя деньги в пользование и за счёт этого может дать ему дисконт. Больше у нас этого дисконта нет, потому что появился банковский процент — и всё, взаимосвязи нет:

Цена объекта на котловане за счёт финансовой модели, в которую уже заложен процент по проектному финансированию, будет уже изначально равна цене завершённой новостройки или вторички, а то и больше:

Если вы сейчас интересуетесь рынком недвижимости в России, вы наверняка видели много примеров, когда новостройка на котловане стоит уже гораздо дороже, чем такая же вторичка.

Так как мы не можем взять хорошую льготную ипотеку на вторичку, нас вынуждают идти и покупать жильё на этапе котлована по цене вторички. Но мы не будем этого делать, ведь нам как покупателю нужен какой-то рост в перспективе.

И тогда застройщик создаёт этот искусственный рост за счёт динамического ценообразования:

В каждом здании есть квартиры получше и квартиры похуже. Например, с одной стороны река, а с другой — вид на стройку и далее вид на здание.

Мы, как застройщик, сначала берём самые плохие квартиры с точки зрения вида, ликвидности — где-то рядом лифт, где-то рядом ещё что-то, плохой вид — и выкладываем первую партию на рынок.

И в зависимости от того, купили у нас эти квартиры, или они не пользуются спросом, мы можем скорректировать свою политику и потом продавать чуть более ликвидные, поднимая цену на них. И так далее, до тех пор, пока не будем продавать самые последние видовые угловые квартиры по максимальному прайсу в самом конце.

Вообще, сама по себе история нормальная: действительно, юниты с видом в стену на втором этаже должны стоить дешевле, чем квартиры с видом на море на восьмом. В данном случае, на российском рынке это эксплуатируется для того, чтобы создать этот искусственный рост.

На самом деле, на Пхукете действует очень похожая схема. Каждый случай, конечно, индивидуален, но здесь застройщики в основном открывают сразу весь пул квартир, и покупатель может сразу выбирать — подороже жильё приобрести или дешевле.

А теперь давайте поговорим о Пхукете и ценообразовании.

Здесь на каждой ступени строительства застройщик поднимает прайс примерно на 5%, и покупатель вносит платежи на каждой стадии. Существует стандартная рассрочка платежа, и чем позже зашёл покупатель в проект, тем меньший дисконт он получает от застройщика. Взаимодействие застройщика и покупателя на Пхукете в этом смысле правильное:

В данной схеме покупатель даёт застройщику деньги в пользование, и застройщик за это покупателю дает дисконт. Получается, Пхукет — райский остров, курортная недвижимость, обоснованный рост, на каждой ступеньке 5%, всего мы получаем 30% от котлована до сдачи.

Казалось бы, инвестируй — не хочу, в чём проблема? А проблема в том, что на острове сейчас слишком много риэлторов, а теперь еще и застройщиков.

А так как на Пхукете в этой схеме нет игрока «банк» и льготной ипотеки, которая увеличивает и создаёт искусственный спрос, а спроса на все проекты явно не хватает, что придумали? Придумали заводить инвесторов на перепродажу, на быстрые инвестиции с целью лёгкой наживы:

Инвесторы заводятся в проект только на первых стадиях , и выход этих инвесторов (старт перепродаж) начинается примерно этом месте до второго платежа.

Почему это не работает? Почему нельзя выйти на старт перепродаж, заработать денег, а дальше комплекс будут раскупать? А потому что никакого маркетинга для того, чтобы квартиры в комплексах покупались для жизни, для сдачи и получения пассивного дохода, застройщиками не проводилось.

Дальше инвесторы, которых завели на открытых продажах и на пресейле, пытаются выйти, начинают демпинговать друг друга, роняя цены застройщика.

И на следующие стадии инвесторы заходить уже не будут, потому что они не дураки — они посмотрят на эту финансовую модель и поймут, что сюда заходить не нужно.

А домик-то у нас ещё не достроен, у нас сдача комплекса на пятой стадии, а выходят уже на второй, и все продажи до второй стадии прекращаются. И как нам достроить этот домик?

Существует два способа:

Первый способ — это если застройщик начинает хитрить и обманывать всех инвесторов, которые зашли на пресейле и дает специальные, «особенные» скидки всем до самого конца — из-под полы.

Иногда может даже сложиться такая ситуация, что если дела идут совсем уж из рук вон плохо, то на второй, на третьей, на четвертой стадии застройщик может предлагать даже более низкие цены, чем те, что были на пресейле "на некоторые юниты".

Есть застройщики - честные ребята и не хотят обманывать инвесторов, которые пришли на пресейле, и стремятся выполнить все свои обещания. Но денег-то нет, клиенты не идут, маркетинга для людей, которые хотят жить в этой недвижимости, компании не привлекали. Что им делать?

Они могут рядом со своим недостроенным домиком купить ещё кусочек земли. И хорошо, если купить — землю можно ещё взять в ипотеку.

Соответственно, схема повторяется, и они достраивают на этом этапе первый домик до бетонной коробки. Может быть, даже сдают его в эксплуатацию, если всё будет хорошо. А дальше история опять повторяется!

Усугубляется ситуация тем, что на Пхукете недостаточно просто сдать бетонную коробку, потому что застройщик должен выбрать хорошую управляющую компанию, проводить все реновации, внедрять различные улучшения, строить в своём комплексе инфраструктурные проекты.

И если у застройщика еле-еле хватило денег, чтобы построить бетонную коробку и, дай бог, её сдать, то как вы думаете, как он её будет дальше обслуживать и эксплуатировать? А на Пхукете, если плохо обслуживать и эксплуатировать здание, ему уже через 10 лет может стать очень плохо.

К счастью далеко не все застройщики пользуются этой моделью. Но вы при выборе недвижимости должны понимать, какую финансовую модель использует застройщик, если собираетесь покупать недвижимость.

Учитывайте эти нюансы, когда будете принимать решение.

Анализ цен на вторичку этого застройщика, которая у него есть на Пхукете — она должна стоить дороже, чем новый проект новостроя, или хотя бы также.
Если у вас остались вопросы — смело задавайте.

А если хотите купить недвижимость для жизни или инвестиций на Пхукете - обращайтесь, мы точно сможем вам помочь.

С вами был Борис Поляков, автор канала о недвижимости на Пхукете «Отдел аналитики Пхукета».
До скорого!

Подписывайтесь на телеграм канал Отдел Аналитики Пхукета

#квартиранапхукете #квартиранапхукете #пхукетинвестиции