Мы вскрыли башню: цифры, после которых проект стал понятнее

Для конкретных: 1,45 м фундамент, стены 70 см, пристройка 50 см — и почему после этих измерений мы спокойнее смотрим на риски и экономику редевелопмента. «Редевелопмент начинается не с рендера, а с шурфа и рулетки. Сантиметры — это будущие миллионы в смете».

Если вы не знаете, то для вас 👇🏻

Гусь-Хрустальный, ул. Красноармейская — кирпичная водонапорная башня 1936 года, в стиле конструктивизма, высотой с пятиэтажку. Объект суровый и честный: минимум декора, максимум функции. После покупки мы сразу ушли в конструктив: вскрытия, замеры, фиксация дефектов. Наша цель — понять, какой запас прочности у «ствола», где пройдут инженерки и что это значит для денег и сроков.

Как мы мерили (и почему это важно)

Метод: шурфы по периметру, прострелы/замеры стен в нескольких точках, фотофиксация швов и микротрещин, дефектная ведомость.

Зачем такая педантичность?

От этих сантиметров зависят самые дорогие строки сметы:

• нужны ли усиления несущих;

• где и как вести вертикали инженерки;

• как добирать теплотехнику без убийства паропроницаемости.

Что показали вскрытия: 1) Фундамент 1,45 м: каменный «пояс безопасности»

Это щедрый запас для инфраструктурного объекта 1930-х.

Что даёт:

•устойчивость к неравномерным осадкам при локальных перепланировках;

•предсказуемость под временные строительные нагрузки (леса, подмости, техника);

•спокойную «статическую основу» под аккуратную надстройку (по расчётам, не «на глаз»).

2) Стены 70 см: масса, несущая и микроклимат

Толстая кирпичная оболочка — это: несущая способность и «прощаемость» к локальным дефектам; тепловая инерция: меньше пиков по температуре, комфортнее эксплуатация; пространство для внутристенных инженерных ниш без критичного ослабления.

3) Пристройка 50 см (≈47 см «чистого»)

Пристройка идеальна под вспомогательное помещения и входную группу. Тепловая инерция ниже, чем у башни с нагрузкой — это учитываем в проекте ограждающих конструкций и в подборе обработки.

Что это меняет в экономике проекта?

Минус: меньше затрат на «страхующие» усиления.

Плюс: можно смелее планировать функциональную нагрузку и аккуратную надстройку, не утыкаясь в красные флаги по несущей.

Эффект на смету (логика, без цифр подрядчика):

Конструктив: меньше металла и композитов на усиление → экономия на CAPEX.

Инженерия: толстая кладка = удобнее трассировка и шумоизоляция → экономия на «танцах» с шахтами.

Эксплуатация: тепловая масса сглаживает пики → ниже OPEX на климат-контроль (при условии правильно собранной «пирога» стены).

Риски и что делаем сразу (чтобы «камень» прожил ещё век)

Влага и мороз: периметральный водоотвод, новая отмостка, инъекционная отсечка капиллярного подсоса по результатам обследований.

Соль и высолы: бережная очистка, паропроницаемые ремонтные составы — никаких «плёнок», запирающих влагу.

Штробы/проёмы: только по проекту, с переносом точечных нагрузок на «безопасные» зоны.

Теплотехника: добор с внутренней стороны — паропроницаемые системы, узлы без мостиков холода.

Ваш ход: имея фундамент 1,45 м и стены 70 см, что бы вы сделали на нашем месте в первую очередь — усилили «каменный пояс» или сразу пошли в надстройку? Напишите в комментариях.