Как защититься от "схемы Долиной"?

Схема эта не новая и сделки оспаривались раньше, но дело получилось резонансным, поэтому сейчас столько внимания. Хотя в общей массе это случается не так часто (в пабликах назывались цифры около 3000 дел в судах из общего количества сделок на вторичке в миллионы), но никому не хотелось бы попадать в эту статистику.

Давайте подумаем, как можно попытаться себя обезопасить? Абсолютную и 100% гарантию безопасности сделки никто и никогда не может дать. Можно только снизить риски. Обычно риска больше у покупателя. Т.к. деньги могут испариться, а квартире чуть сложнее.

Много собирается бумаги, суета, подписи, звонки, реестры, множество людей участвует в этом мероприятии. Минимум:

Риэлтор.

Ненужный персонаж в этой истории, который, ни за что не отвечает, его ресурсы ограничены и многое зависит от его профессионализма и добросовестности. На опыте может подсказать, где могут быть риски и куда не стоит лезть. Насколько внимательно и всеобъемлюще он будет проверять? Часто это случайный, ленивый, алчный персонаж без образования, компетенций и желания что-то делать. Зато с удовольствием возьмет с вас комиссию. Если он что-то не усмотрел не проверил, не захотел, то это ваша ответственность. Никаких гарантий он в принципе давать не может и ничем не рискует. Получил комиссию и был таков. Стоят ли его услуги денег?

Юрист.

С соответствующим профилем по недвиге, а не внучатый племянник соседки «юрист». Тут хотя бы профессионал, который понимает, как работают законы, суды, практика, подскажет и подсветит риски. Но также, есть риск нарваться на того, кто недостаточно проверит и не подсветит. Возьмет свою комиссию за консультацию и пойдет дальше консультировать. Как и со всеми профессионалами, нужно проверять. Сходи еще к другому юристу.

Продавец.

Может скрыть обстоятельства, о которых никто не знает Считайте, его априори неблагонадежным. Вы его видите в первый раз, а мошенники еще и обаятельные, могут рассказать что угодно. Долина- публичная персона, репутация, известность, небедная и способная нанять профессионалов юристов, что могло пойти не так? Все. Поэтому нужно все досконально проверять и сверять: легенду, документы и т.д. все должно подтверждаться. Продавец вас также боится и совершенно нормально, что тоже будет просить у вас рассказать вашу легенду и подтвердить ее документами. Сделки по недвиге у людей относительно не часто случаются, нюансов много, деньги большие, поэтому все на нервах.

Нотариус.

«Мы купим через нотариуса - значит всё безопасно» Небезопасно. По факту ни за что не отвечает и никакой ответственности не несет. Он не может подтвердить, что перед ним адекватный чел, т.к. он не врач. Он может не распознать хорошо подделанный документ, т.к. не эксперт. Нотариус по статусу не может проверять многие вещи. Вы ничего с него не стрясете.

Банк.

«Если сделка по ипотеке - банк проверит». Не проверит. Банку пофиг, что там и как. Ипотека вас ни от чего не защищает. Манагеры проверяют поверхностно документы, по списку и часто ошибаются, глубоко копать никто не будет. Банку надо выдать ипотечный кредит, а дальше это головная боль покупателя. Потеря залога не освобождает вас от кредитного обязательства. Банк еще попросит внести другой залог или вернуть деньги досрочно.

Титульное страхование.

«Страховка титула всё покроет». Не покроет. Бизнес страховой строится на том, чтобы не платить по страховке. Они просчитывают вероятности и заключают сделки так, что вероятность работает в их пользу. Часто страховые не страхуют рискованные сделки) Они найдут способ не платить по страховке. Или придется с ними посудиться, доказать, что данный случай страховой. Нужно внимательно изучать договор, сравнивать с другими страховыми и утонять у юристов. Заплати юристу за то, чтобы он сказал, что титул не работает. Титул защищает только от конкретных рисков, а не от широкого понятия "потеря права собственности"

Росреестр.

Им тоже без разницы. Какие доки предоставили, на того квартиру и повесили. Скажут откатить сделку - откатят.

Психиатр.

Нет единой базы по психиатрии/дееспособности. Справка, что продавец не на учете в психушке? Но это он здесь в МСК не на учете, а из той деревни, откуда он родом - на учете. Опять же в целом не псих, но в момент сделки продавец мог быть «не в себе». На сделке должен быть врач, чтобы подтвердить или опровергнуть его адекватность. А хорош ли этот врач, мб другая экспертиза покажет, что он ошибался и регалий у него меньше, чем у нового «эксперта»?

Суд. Тут возможен творческий подход судьи к вашему делу. При всей пачке документов, профессионализме всех участников и вашей добросовестности, никто не может гарантировать решения в вашу пользу.

Какие еще нас ожидают риски?

Итого. Все сделали свою работу, получили, комиссии, но результат - кидалово. На 100% защитить себя невозможно никак. Что делать? Торговаться с продавцом и, при наличии красных флагов, собирать больше бумаг, юристов и т.д. на эти деньги. Или отказаться от сделки и поискать другой вариант.