Пассивный доход и инвестиции в проекты недвижимости. Инструкция для чайников.
Итак давайте разберёмся в чем разница между пассивным доходом от владения недвижимостью и заработком на реализации инвестиционных проектов. Я Иван Федоренко, автор канала «Pro Инвест Девелопмент», и вот два основных вида дохода:
1. Доход от владения Активом и
2. Доход от инвестиций в Проекты с недвижимостью.
Реально ведь напрягает когда видишь обещание доходности инвестиций в недвижимость 30% и более. В то же время, те же люди говорят, что доходность от владения квартирой 3% годовых.
В общем фраза "инвестиции в недвижимость" стала практически "Токсичной" и отталкивает людей "патамушта" все понимают под этим разное, мало кто действительно разбирается что и как именно работает, а все что не понятно отталкивает и напрягает обывателя. Короче, если не погружаться в детали, все работает вот так:
Пассивный доход в недвижимости: Это доход от пассивного владения активом.
- Владение квартирой: Арендные платежи + Рост стоимости самой квартиры. (если этот рост есть). Плюсы: Если квартира одна, две, то большинство даже не регистрирует ИП. Но с этим уже борится ФНС. Минусы: Доход ничтожный, а после двух/трех лет, в квартире надо делать ремонт, что съедает чуть ли не всю арендную плату. Но, если Квартира в регионе с постоянным ростом стоимости метра, через время Вы сможете её продать дороже и на величину инфляции, но вернуть свои средства. + это максимально просто и понятно. Минусы: Доходности по сути нет. А квартиры в бетоне, вообще бред, поскольку на вторичке они стоят -15% от новых и ипотечные программы не работают.
- Коммерческие помещения: Арендный доход + Ежегодная индексация арендной платы, что приводит к переоценке стоимости помещения. Плюсы: Доходность есть, в районе 10-12% годовых. Более ликвидные объекты менее доходны, менее ликвидные объекты более доходны. Каждый год помещение растет в цене на размер индексации, сегодня это обычно 7-9%, да и ремонтируют помещение арендаторы, а не собственник, как в Квартирах. Плюсы: Доходность совокупная 16-20% в год. Минусы: Здесь уже надо соображать, регистрировать ИП, платить налоги, читать договор, (иначе можно подписать так, что мало не покажется).
- Коммерческие помещения с частичным управлением: Арендный доход + Индексация + Какая-то суета. (еще не бизнес, но уже надо иногда заниматься) Сюда отнесу ситуацию когда у Вас большое количество объектов/арендаторов как коммерческих, так и Квартир (всякие доходные дома, мини отели, мини БЦ и т.д.; Кладовки SelfStorage (как результат самодеятельности, так и ленивые франшизы); Парковка еще... Минусы: Надо разбираться и понимать как это работет. Иногда приходится тратить время и нервы, так что это уже пограничная история, пасивный доход, но это не точно. Плюсы: Доходность. Здесь доходность выше чем в первых двух случаях, от 12% потока + Индексация + По сути БОНУС за управление. Если есть чуть чуть времени, отличный вариант.
- Торговые, Складские и Бизнес центры. Это вновь пассивный бизнес для инвесторов, но при условии, что этим бизнесом управляет профессиональный менеджмент. Стоимость таких историй от нескольких сотен миллионов рублей, а уверенно от миллиардов. По этой причине часто подобные активы упакованы в ЗПИФы, а инвесторы владеют их паями, которые приносят доход от операционной деятельности самих активов. А безопасность инвестиций обеспечена стоимостью и востребованностью самих объектов капитального строительства у арендаторов, жильцов и иных пользователей.
Далее идут уже проекты в недвижимости:
- Косметика перед продажей квартиры: 2 недели. +5% к себестоимости. (вынес хлам, покрасил, помыл, продал)
- Флиппинг: 3 мес. +10-15% к себестоимости. (покупка, обновление квартир, дизайн, меблировка, перепродажа)
- Редевелопмент: 6-12 мес. +50-150% к себестоимости. (покупка, best use, изменение документов и технических параметров помещений, разделение деюре/дефакто, входы, аренда и продажа) "Я сам как раз этим занимаюсь."
- Ленд девелопмент: 12+ мес. +100-200% к себестоимости. (покупка коммерческой земли, оценка градпотенциала, маркетинг, best use, формированние АрхГрад концепции участка и прохорждение ГЗК, заключение ДКРТ, разработка и утверждение ППТ, получение ТехУсловий и Техприса, получение ГПЗУ (с нужными нам тепами), разработка, согласование и утверждение альбома АГР, получение особых статусов и в результате получение РНС. Чувствуете масштаб вопроса?
- Классический Девелопмент: 18+ мес. +100-200% на собственный капитал. Всегда реализуется на заемные деньги. Строительтство самого многоквартирного дома, Производственно-Складского комплекса, Бизнес или Торгового центра, Коттеджного поселка и т.д. Создание понятного продукта, квадратных метров конкретного назначения для конечного пользователя. Людей или Компаний.
- и самое сложное: 36+ мес. Девелопмент территории. Это пункты 2, 3 и 4 реализуемые последовательно и параллельно, очередями, с учетом взаимозависимостей всех элементов, интересов и комфорта будущих жильцов, бизнеса, планов города, социальных вопросов, и много много всего. Это по сути создание части города, задача уже на грани бизнеса и государственной политики.
Вот такой вот краткий справочник, как это устроено. Почему-то никто и нигде об этом не пишет открыто и я захотел поделиться этим с Вами. В этой иерархии у каждого есть свое место в пищевой цепочке. Конечно есть еще инвестиции в операционные бизнесы, но там чаще всего нет такого обеспечения, как в проектах недвижимости, не говоря уже о венчуре. Соответственно и риски принципиально иного рода.
А если Вы ищете девелоперов или управляющих проектами в недвижимости, или просто хотите инвестировать в недвижимость, заходите на мой канал Pro Инвест Девелопмент, буду рад Вам помочь. Успехов.
Иван Федоренко
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией