Как мы стабильно получаем 30-50% годовых на госзакупках недвижимости и почему инвесторам это интересно.
Разбираем нашу модель работы, риски и планы по масштабированию. Опыт 11 лет, 57 контрактов на 489 млн рублей.
Меня зовут Людмила Неськина, и последние 11 лет я через ИП занимаюсь тем, что помогаю муниципалитетам закупать жилье для детей-сирот, военнослужащих и переселенцев из аварийного фонда. А инвесторам — тем, что даю возможность зарабатывать на этом от 30 до 50% годовых.
В комментариях к постам на VC.ru я иногда вижу вопросы о том, куда вложить деньги помимо депозитов и фондового рынка. В этом материале я хочу разобрать нашу модель — она может быть интересна как квалифицированным инвесторам, так и тем, кто просто хочет понять, как устроена эта ниша.
В чем суть модели
Всё работает по 44-ФЗ. Государство через аукционы закупает квартиры для социальных нужд. Наша роль — находить подходящие объекты, выкупать их, при необходимости делать ремонт и поставлять муниципалитету.
Почему это интересно инвестору:
- Гарантия оплаты. Заказчик — государственное учреждение или муниципалитет. Они платят исправно и в срок, прописанный в контракте.
- Предсказуемая доходность. Мы знаем цену контракта и заранее просчитываем сумму до которой мы можем опуститься во время аукциона. Зная свою себестоимость, мы заранее фиксируем доходность для инвестора.
- Короткий цикл. От покупки квартиры до получения денег от государства проходит в среднем 60-70 дней.
- Обеспечение. Залогом выступает сам объект недвижимости.
Пример из практики (реальный кейс):
- Объект: 2-комнатная квартира в Подмосковье.
- Затраты: Покупка — 5,15 млн ₽, ремонт — 800 тыс. ₽. Итого вложения: 5,95 млн ₽.
- Продажа муниципалитету: 7,3 млн ₽ по контракту.
- Прибыль инвестора: 416,5 тыс. ₽ (7% за 2 месяца).
- Эквивалентная годовая доходность: более 40%.
Конечно, не все сделки такие яркие. Годовая доходность в рамках долгосрочного партнерства варьируется от 30% до 50% в зависимости от количества и объема параллельных проектов.
Наша статистика и экспертиза
Мы не работаем наобум. Вся деятельность построена на данных и отлаженных процессах.
- 11 лет на рынке госзакупок.
- 80% — процент побед в аукционах, где мы участвуем.
- 57 контрактов успешно исполнено.
- 489 млн рублей — общая сумма исполненных контрактов.
- 0 жалоб от заказчиков и конфликтных ситуаций по итогам исполнения контрактов.
Наш главный актив — не деньги, а экспертиза: умение быстро найти и оценить объект, провести юридический аудит, правильно подать заявку и исполнить контракт.
Куда уходят деньги инвестора и как мы снижаем риски
Частый вопрос: «Чем вы рискуюете?» Отвечаю:
- Риск невыполнения контракта. Сведен к нулю. Мы не беремся за контракты, где есть малейшие сомнения в исполнении. Вся наша репутация построена на безупречном исполнении.
- Риск не найти объект. В практике бывало, но крайне редко. Мы закладываем время на поиск в цикл сделки.
- Риск «прокола» с ремонтом. У нас есть проверенные подрядчики и сметы, которые мы научились составлять за 11 лет.
- Риск не выиграть аукцион. Да, такое бывает. Но мы не несем для инвестора никаких затрат на этапе подачи заявки. Его деньги идут только на уже выигранный лот и выкуп конкретного объекта.
Инвестор не платит за наши ошибки. Его деньги идут строго на выкуп конкретной квартиры, которая уже закреплена за выигранным контрактом.
Почему мы сейчас выходим на партнеров
До недавнего времени мы работали на собственные средства. Оборотный капитал позволял работать с 1-2 контрактами одновременно. Сейчас мы упираемся в потолок масштабирования.
Наш лимит — не в количестве лотов, а в деньгах. В месяц мы можем стабильно выигрывать и закрывать 3-5 контрактов. Для этого нужен оборотный капитал в районе 15-25 млн рублей ежемесячно.
Мы рассматриваем две модели работы с инвесторами:
- Разовое участие под конкретный объект. Фиксированная доходность 7% со сделки (цикл 60-70 дней).
- Партнерство на постоянной основе. Инвестор становится частью пула, финансирует несколько сделок параллельно. Доходность от 30-50% годовых.
В первом случае инвестор сохраняет контроль над деньгами — они переводятся напрямую продавцу недвижимости, а не нам.
Что дальше
Мы хотим масштабировать эту модель. В планах — увеличить объем заключаемых контрактов до 6-7 в течение месяца, выйти в 3 новых региона и формализовать партнерскую программу для инвесторов.
Нам интересны обратные связи от коммьюнити:
- Инвесторы: что в этой модели кажется вам наиболее рискованным? Какие гарантии и условия были бы для вас ключевыми?
- Коллеги по рынку: как вы решаете проблему ликвидности и масштабирования в похожих моделях?
- Все остальные: готовы ли вы рассмотреть такие альтернативные варианты для части своего инвестиционного портфеля?
Готова ответить на вопросы в комментариях. Если тема интересна — пишите в Telegram @l_neskina, могу поделиться дополнительной аналитикой и цифрами.
PS: Спасибо за активность в комментариях. Отвечаю на частый вопрос: да, инвестор получает доход после уплаты всех налогов (НДФЛ 13%). Мы работаем в правовом поле и сами выступаем налоговым агентом